“沪六条”后，环沪楼盘机遇在哪？

8月25日上海发布楼市新政，在环沪城市中掀起波澜。

8月26日晚，苏州发布政策，取消市区新建商品住房2年限售的限制。至此，苏州市区率先迈入“三不限”时代（不限购、不限售、不限贷）。

环沪楼市曾经承接上海外溢居住需求，成为长三角城市开发的重要标签。随着房地产市场进入深度调整期，2023年以后，环沪楼市不断承压；逐渐进入“止跌回稳”阶段后，新的机会也许正悄然出现。

长三角楼市回暖

8月15日，国家统计局发布2025年7月份商品住宅销售价格变动情况。全国房价监控的70城里的长三角城市中，绝大部分的新建商品住宅及二手住宅销售价格，降幅均有收窄，显示出长三角楼市正处于筑底期。其中，新建商品住宅价格方面，南京从2024年7月的同比下降10%，到2025年7月同比下降0.4%，止跌趋势尤为明显。

具体到环沪板块，各地趋势则各有不同。根据安居客数据显示，太仓、嘉善二手房价对比2024年7月的降幅，今年7月的降幅已经明显收窄。而昆山、平湖的同期降幅仍有所扩大。

从销售数据来看，昆山商品房销售面积仍然领跑环沪各板块。对比2023年，启东、太仓两地在2024年的商品房销售面积有所上升，这或与当地房地产刺激政策相关。

启东所在的南通市，2024年发布“通十条”提振房地产消费，当年商品房销售面积增速位居江苏全省前列，而启东的增速则高于全市水平。太仓则在2024年初全面取消限购，并推行商品房“以旧换新”政策，仅2024年一年就累计认购新房面积约5万平方米，并收储存量房面积4.65平方米，对房地产市场形成了撬动效应。

环沪楼盘优势在哪

8月25日，上海发布今年首个楼市新政“组合拳”，对于符合条件的购房者直接放开外环外的购房套数，还提供了公积金、商贷、房产税等多个优惠政策，被称为“沪六条”。新政出台次日，外环即出现两个“日光盘”，政策效应明显。

“外环放开限购”后，上海外环购房，对比环沪购房，在现行政策条件下，哪个更合适？

在“环沪第一城”昆山，如果是一个刚刚毕业不久的本科生，根据最新的房产政策，在昆山买房已没有任何门槛，而且可以享受8万元的“人才房票”补贴，夫妻两人还可叠加；相比之下，在上海，购买外环外住房，仍然需要连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上，购买外环内住房，则需要3年及以上。

在选房阶段，同样是20万元的首付资金，在昆山申请“青易贷”，并通过延长还款期限、享受前五年每月最低归还100元本金的政策，即可购买130万元左右总价、65平方米左右的新房；在上海，同样的首付比例，130万左右的总价，理论上可在外环外购买大概不到30平方米的新房。

从生活便利性来说，昆山花桥周边已十分成熟。相比而言，部分上海外环外板块的生活配套还有待完善。

事实上，环沪楼市真正吸引的，大部分还是在临界区县工作的人群。根据《2024长三角城市跨城通勤年度报告（公众版）》数据显示，从周边地区流入上海的跨域通勤人员中，工作热点区域主要集中在嘉定区、青浦区等临界区县，占比达67.52%，通勤距离集中在20—30公里。而从昆山流入通勤的人员，工作区域18%左右在嘉定，12%左右在青浦，4.5%在闵行。对于这些人群来说，购买昆山的房子，相对而言性价比更高。

环沪楼市提升竞争力

2023年以来，环沪各城积极发布楼市刺激政策，不仅放开限购、限贷等，还通过多种形式为购房者提供补贴，降低购房成本，尤其是年轻购房者和多孩家庭等“刚需”。

如嘉善县购买新建商品房可获得3万—5万元优惠券，平湖购房可享每平方米80元的契税补贴。太仓除“以旧换新”政策外，在2025年4月还推出“人才房票”政策，根据人才等级，最高补贴可达150万元。对全日制普通高校博士研究生、硕士研究生、本科生、大专生，可分别给予30万元、20万元、10万元、5万元的人才房票补贴。南通则为多子女家庭购房给予5万元的一次性购房补贴。

环沪改善型需求也在这一轮政策中被激活。数据显示，环沪各地成交房源，以大面积居多。如2025年6月，太仓主力成交面积段为90—120平方米，占比41.8%；2025年6月，昆山140—180平方米面积段占比最高；2025年5月，启东成交主力为90—120平方米户型，占比33.6%。

此外，房屋品质成为环沪楼市中各级政府的宣传亮点。如昆山市人民政府在官网推荐本地的“第四代住宅”，表示从2024年起，引导房地产企业丰富联排式、围合式、院落式等多样化产品类型。嘉兴于2024年8月明确立体绿化空间可享受不计算容积率、建筑面积，不纳入停车位、社区用房等相关配套指标计算的支持政策。

经历这一轮的深度调整，环沪楼市可能迎来更具有竞争力的产品。

原标题：《“沪六条”后，环沪楼盘机遇在哪？》

栏目主编：尤莼洁

来源：作者：解放日报 张弛 崔艺林 狄斐