特朗普政府欲救房地产市场稳中期选举，美国房主却只想套现还债？

当地时间1日，美国财政部长贝森特透露，特朗普政府计划在未来几周采取新措施应对美国日益严峻的住房可负担性危机。

特朗普政府想着刺激房地产市场，而更多美国人则想着借再融资交易，从房产中套现还债。根据ICE mortgage technology的数据，美国房地产市场萧条，叠加美国长期高通胀高个人负债情况，使得拥有房产的美国人中进行套现再融资交易的比例，在二季度增加至所有再融资的59%，套取的现金主要被用来还债。

贝森特透露特朗普政府欲救房地产市场

贝森特称，特朗普政府正在认真考虑在今年秋季宣布全国住房紧急状态，以应对美国房价上涨和供应减少的问题。“我们正在努力找出能做什么，我们可能在秋季宣布全国住房紧急状态。贝森特强调了局势的紧迫性，并将其描述为“需要全员参与”的挑战。他还透露，政府官员还在研究简化许可和鼓励标准化地方建筑和区划法规的方法，以促进建筑业的发展，以增加住房供应，降低高成本。

当前，美国住房市场挑战不容小觑。前几年的危机导致住房领域金融两极分化，推高了租金成本，也使得潜在购房者和新购房者面临更高的抵押贷款利率。在近期施压美联储尽快降息时，特朗普和贝森特都抨击美联储迟迟不肯降息，导致利率持续高企，不仅增加了政府的融资成本，也损害了美国房地产市场。贝森特此次再次表态，租金现在正在下降，预计一旦利率开始下降，房地产交易和房屋销售就会回升。

贝森特周一也明确表示，将住房可负担性定性为共和党2026年中期选举竞选纲领的“关键支柱”。

美国房主更热衷于套现还债

虽然特朗普政府极力想要刺激美国房地产市场，但在经历了多年通胀后，美国人背负的债务比以往任何时候都高。也因此，更多拥有房产的美国人都选择从房产中套现还债。

根据ICE mortgage Technology的数据，套现再融资交易正在增加，占第二季度所有再融资交易的59%。套现再融资交易允许房主在为抵押贷款再融资时，从房屋中套取一部分现金。而偿还债务是现金最受欢迎的用途之一，44%~67%的再融资交易者表示，他们套取的现金被用于还债。

许多抵押贷款机构也透露，更多美国人正在努力维持生计，其中不少拥有房产，但现金持有水平却很低。根据纽约联邦储备银行的数据，截至6月底，美国各消费类非抵押贷款债务达到创纪录的5.44万亿美元，其中信用卡和汽车贷款余额增长最为显著。同时，ICE Mortgage的数据显示，近年来美国房价大幅上涨后，房屋资产净值也达到创纪录的水平。

抵押贷款机构UMortgage信贷员果戈（Matt Gouge）表示：“通货膨胀率增长正超过越来越多人的财富增长速度。这导致目前越来越多美国人处于现金流为负的境地，这种情况不可持续。所以，许多拥有房产的美国人，将目光投向了自己的家。”

更值得一提的是，对于大多数抵押贷款借款人来说，以今天的利率套现意味着放弃此后可能更低的抵押贷款利率。随着美联储即将重新开启降息，抵押贷款也将走低。但许多选择套现再融资的美国人，仍愿意选择“吃亏”。这些房主原先的抵押贷款产生在超低利率时代，如今要套现再融资，需要承担目前约6.5%的平均套现利率。

据统计，大约70%近期套现再融资的美国人，在此过程中承担了更高的抵押贷款利率。平均而言，他们以提高1.45个百分点抵押贷款利率的代价，换取94000美元的现金。这看似吃亏的选择，源于各类其他贷款利率更高：美国目前信用卡利率平均约为21%，个人贷款利率为12%，汽车贷款利率最低也达到约8%。

金融资源联邦信用合作社驻新泽西州的抵押贷款官员索多维奇（Amy Sodowich）称：“我接到一些人的电话，他们对我说，‘因为这些负债，我晚上都睡不着’。”她的一个客户近期对新泽西州北部的一处房产进行了套现再融资交易，用自己的房屋净值偿还了15.5万美元的消费类贷款欠债。尽管他因此放弃了3.125%的低抵押贷款利率，但最终核算下来，每月总还贷还少了2500美元。”