2.15万/平，国贸杀入白鹅潭

刚刚，国贸5.06亿拿下石围塘地块，楼面价21473元/平。

石围塘地块宗地面积9007平，建筑面积23552平，容积率3。

·体量小，总价低，配建少，算是荔湾经典的小而美地块。此前同类型地块做刚改户型的走货速度不错，而且目前板块小户型缺货，有市场潜力；

·山村石围塘板块的首宗公开出让地块，随着规划确定以及地块的顺利出让，片区旧改有路可依；

·学铁商配齐，地块基本面有兜底，距石围塘站仅约200米+周边规划小学+一站万象城白鹅潭商圈；

·还有江景作为加分项，没有高层建筑做遮挡，只要7-8楼能看到无遮挡江景，和白鹅潭CBD看同一片江。

而且，高层还有机会能看到烟花景，假如做刚改小户型，这里可能是总价门槛最低的白鹅潭烟花房了。

买家总价预算300-450万，想配套完善+江景+离万象城地块近一点，这个项目值得一看。

具体聊聊大家最关注的几个点。

首先，地块通勤方便，处于广州的11号线环内，距离石围塘站约200米，珠江新城、琶洲、客村、体育中心等产业板块，最多只需要一次换乘。

还有在建的如意坊隧道，将来打通后，这里去荔湾老城、越秀和天河，会比白鹅潭那边更高效。

其次，地块处于白鹅潭沿江带，区位不错又有江景，距离万象城1个站，太古里2个站，前者26年正式开业，后者年底就会有首开区先开业。

第三，项目的学校要等一等，在调整规划方案上有提及地块北侧的030地块，规划了一所小学。

根据此前的石围塘效果图来看，地块会做两栋住宅楼，按梯次整体抬高。

现在的荔湾市场也挺适合此类地块发挥。今年上半年，荔湾小户型卖到断货，前7个月也卖了31.62万平，去化周期11.4个月，是全市速度最快的区域之一。

板块主力买家有部分是拆迁出来的国有证村民，虽然白鹅潭补偿单价高5.6-6万，但是房子不大，整体置换预算也不会太高。

除了拆迁客外，地块距离荔湾区政府约400米，会有收入稳定的优质公务员和事业单位群体选择就近置业居住。

还有就是旁边茶叶市场的客群，以及沿着11号线和1号线上班通勤的客户，荔湾、越秀、天河、海珠上班通勤都很方便。

目前，有两个参考竞品，一个是旁边的保利花语和岸，在清盘尾货阶段了，单价4.5万+/平，小户型86平已经清盘了，113平低楼层510万+。

另一边的白鹅潭江景刚改盘保利珠江印象，均价也在4.5万+/平，69-82-110平三-四房，特价310多万起。

留给石围塘地块操作的空间还是有的，对比同板块白鹅潭一线江景豪宅保利翡丽甲第，五星级酒店+万象城+江景大平层+白鹅潭超级枢纽的顶级配置。

虽然客群和定位差很远，保利翡丽甲第是顶豪吹风10-12万/平，户型135、165、176、246平，但也是能给整个板块和石围塘地块提一提价格预期。

二手方面，很多想搏拆迁的买家杀入荔湾，把整个板块二手都炒热了。

这样看，石围塘地块楼面价还是很友好的，以起拍价推算38000左右保本平衡，卖到44000-45000能到利润线10%。

即便整体素质不错，这块地大概率还是会偏向刚改方向，假设一般做80平户型，起售价约为300-350万。

要是更极致一点72平3房2卫有机会做到最低260-270万，和白鹅潭核心区完全错位竞争，吸引总价预算不高，但又相信白鹅潭发展的客户。

作为山村石围塘拆出来的首宗地块，对开发商的各种条件是挺友好的，可以做高周转、流速快、有利润空间。

背后也是政府在控制供应量，引导楼市正向回暖。通过拆迁新购买力进入楼市，给开发商和二手业主信心，落地更多重量级配套，完成城市更新，吸引新广选择荔湾。