海珠广州大道南挂地，这点最关键…

现在的楼市，土拍是观察市场趋势的一个窗口。

今天，广州土地市场，有两件事值得关注：

1）今天下午，荔湾石围塘地块报名截止，一共有两家企业报名：

保利置业和厦门国贸。

其中，深耕白鹅潭的保利置业，前两天其陆居路项目正式官宣万豪系五星级酒店。

其高端住宅，保利·翡丽甲第主要户型为165-246方，有部分135方，但是估计抢不到了。

白鹅潭第一梯队豪宅，即将亮相。

而厦门国贸除了白云，也和越秀合作，参与了天河世界大观三期开发。

明天，看看谁会拿下石围塘地块。

2）今天，海珠区广州大道南788号二期地块挂牌，也就是广一电商园二期。

地块总用地约3.42万平，总建面约6万平，容积率2.9，起拍总价约8.6亿，名义楼面价约14288元/平。

当然，扣除配建后，实际起拍楼面价超过4万/平。

这块地最大的信息量，应该是要配建大境旁边的一个学校地块。

根据出让条件：AH060922地块，在规自局公布的用地规划条件里，位置就在上涌果树公园北侧地块，规划18班小学。

大概位置，大家也可以看下下图。

几个重点：

1）谁拿广州大道南地块，谁要配建上涌果树公园地块旁边的公办学校地块，即编号922号中小学用地。

2）原先规划是中大附的18班小学，为公办性质。这个去年已经官宣了。

3）哪家开发商对广州大道南地块感兴趣？

中海，保利等都有关注。

4）有什么影响？

如果开发商拿地，这样这所公办学校地块可以早点动工，对周边业主来说，确定性更强。

5）当然，只要求配建，没有明确具体引入学校。具体等官宣。

当然，关于地块自身，亮点也不少，我们也去了一趟现场，接下来展开聊聊。

地块位置，本身已经很核心。

1）客村商圈，10分钟珠江新城核心圈。

铁：双地铁交汇，到3/8号线客村站、8号线鹭江站大约1.2公里，比保利四季和颂更近一点。

自驾通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，都是10分钟左右覆盖。

其中，去丽影广场和万达广场都是5分钟，去海珠湿地公园8分钟、琶洲磨碟沙总部区12分钟、珠江新城西塔ifc10分钟、天汇广场igc10分钟、中大布匹市场9分钟。

商：旁边就是客村丽影广场、合生广场、万达广场，确定性很高。

学：两个可能性，读配建的大境旁的18班小学（3公里内），或者是省一级客村小学，具体要等官宣了。

这块地需配建的18班小学，现状是一些物流公司，但地块的平整工作估计不难。

这次随着广州大道南788号二期地块出让，学校建设应该要加快了。

按照此前公布规划，这里为中山大学附属创新谷学校的18班小学，旁边还有72班完全中学。

| 项目规划方案效果图

2）新中轴海珠段预期，片区连片开发

目前来看，片区城市界面确实是一般，直面康鹭旧改大片的旧村，这也是开发商、买家介意的一个点。

但是，随着广州海珠新中轴南段的推进，改造速度是很快的，会带来连片开发的增量和预期。

很多人都说海珠这样的老城，改造推进很难，是硬骨头。

但是，目前新中轴进度很快，已经拆完了几个地块，市纺织学院、新港商业城、文汇1132创意园、志懋休闲酒店...

再加上，旁边康鹭旧改也在如火如荼地进行。

连片旧改，可以彻底改变地块的城市界面、配套素质、产业含金量，未来几年内板块都不会缺少增量和声量。

大量国家资金投入的板块，板块能级会更强。

3）周边供应少，周边置换客群厚，安全垫够厚

广州大道南二期地块，周边万达广场，合生广场，包括客村丽影，还是能提供中产们需要的精致配套。

不过，周边二手有逸景翠园、叠彩园等，楼龄也有10-15年以上了，明显折旧。

逸景翠园今年成交价格 3.2-4.59万/平，成交量42套，成交户型为59-167平二-四房，使用率80-85%

所以，如果这里冒出一个，控总价的改善项目+100%新规产品力的好房子，还是有想要置换的客户，包括和父母分巢居住，结婚的置换。

当然，也有人会说，逸景，叠彩的客户，很多都换去了中海大境，还有置换客群吗？

这个确实没错，不过大境的门槛都要960万以上，门槛相对来说还是比较高的。

如果广州大道南能做到控总价的好房子，门槛比大境低，老城客户很多都还完了房贷，还是有能力和需求的。

地块现状，地面已经清理平整了，很有可能实现拿地即开工。

地块配套比较丰富，包括住宅、商业、复建商业商务物业、9班幼儿园、公服配套等，总建面约6万平。

单纯看住宅，用地约9349平，容积率约2.9，总建面约2.7万平。

不到3的容积率，放到现在来看是相比低的。

产品上，可能是参考保利四季和颂，精品+改善型社区+新规产品。

地块旁边就是保利四季和颂，也就是广州大道南788号一期地块。

当年只差几手就冲刺摇号了，2022年，保利以总价约13.57亿元拿下，折合楼面价48395元/平，溢价率约11.5%。

保利四季和颂主力户型为108-120-140平，目前只剩10多套货量，售楼部和样板间都已经拆了，可以直接看实体板房。

在售产品都是140平四房，均价7万/平左右，总价900多万。

约1.6公里左右是中海大境，目前在售129-143-190-270平大平层，单价约7.3-10.3万/平，总价950万-2700万左右。

比较关键的是，项目属于精品社区，可以做刚改项目，控总价，去化压力不算很大。

哪些客群会关注？

1）珠城通勤的客群，10分钟到珠城，还是很近的。如果能控总价，600-700万起步，不需要去到海珠西了。

如果能把学校确定那就更好了。

2）周边二手置换，包括中大及其周边产业群体作坊的主理人。