从城中村到富人区，下一个森林公园？

编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥庐阳区龙高照片区，通过"政府平台+品牌房企"的更新模式，充分考虑水源地、住宅、学校、医院、产业、交通、生态、溢洪等各项需求，更好实现生产、生活、生态“三生融合”。

在合肥北二环与四里河路交汇的西北角，曾承载着大房郢水库移民记忆的龙王片区，正经历着前所未有的蜕变。尤其万科代建的代建项目正以五开五罄的战绩，为这个曾经的城中村写下新的注脚。

NO.1|壹
合肥最大的城中村“换新模式”

作为合肥最大的城中村之一，庐阳区龙王片区位于庐阳北部，北二环和四里河路交叉口的西北角。

由龙王社区、高桥社区、照山社区、夹塘余老庄、五里拐新大郢等多个社区村委组成，常住居民约3000余户，是大房郢水库移民搬迁点。

而早在2023年庐阳龙王片区城市更新就启动了房屋实施征收。而根据当时市场评估价，房屋建安成本价3600元/㎡，甚至有博主晒出截图，有人货币安置分到800万的补偿款。

四里河板块一直被誉为北部富人区，商业、教育、自然配套齐全，龙王片区能够提供大量可供开发的土地，板块的发展将再迈一个台阶，期待龙王片区旧貌换新颜。

今年年初，备受瞩目的 庐阳区龙高照城市更新项目（一期）招标结果揭晓，中标金额高达37.86亿！无疑将为合肥的城市发展注入强大动力，也预示着庐阳区即将迎来一场华丽的蜕变。

龙高照片区规划地上建筑面积达 31.38 万㎡。这里既有宽敞舒适的住宅，面积达 25.94 万㎡，能满足众多家庭的居住需求；又有 3.34 万㎡的商办区域，将为商业发展和企业办公提供广阔空间；还有 2.1 万㎡的配套设施，从教育到医疗，从休闲到娱乐，全方位保障居民的生活品质。其中，1#地块地上建筑面积12.69 万㎡，住宅面积 11.87 万㎡，配套设施 0.82 万㎡；2#地块地上建筑面积 6.51 万㎡，住宅 6.04 万㎡，配套设施 0.47 万㎡；3#地块地上建筑面积 12.18 万㎡，住宅 8.03 万㎡，商办 3.34 万㎡，配套设施 0.81 万㎡。每个地块都经过精心规划，力求实现居住、商业与配套的完美融合。

庐阳区龙高照片区地理位置优越，承载着提升区域品质、改善居民生活的重要使命。项目建设内容丰富多样，涵盖了住宅、商业、配套等多个领域，将打造一个功能齐全、生活便捷的现代化城区。

NO.2|贰

再造下一个森林公园？

从土地市场来看，2020年以来，庐阳龙高照片区城市更新共出让10宗地块，其中主要集中在大杨镇片区，2021年仅出让一宗地块，即庐阳区LY202107号地块，2022年出让四宗地块，其中庐阳区LY202209号和庐阳区LY202210号地块为安置房，2023年无地块出让，去年成功出让3宗地块，均被庐阳国投集团竞得。2024年之前主要出让地块还在大杨镇片区。

今年庐阳区龙王片区地块出让，今年6月份，龙王片区供地了2宗地块，这两块地分别位于北二环以北、四里河路以西，照山路以南、龙王路以东，与万科森林公园一路之隔，龙高照片区城市更新项目，也是东、西相邻地块。

从新房来看，前期出让的地块主要在大杨镇片区，而且大杨镇片区前期在售的兴港和昌湖畔云栖和兴港和昌湖畔天越以及乐富强双湖湾整体项目销售并不太理想，不过目前这些项目也都进入尾盘。

随着市场下行，又加之边缘板块，整体市场行情都不太好，但今年万科代建庐阳国投城市更新项目后，大杨镇片区新房市场迎来转折点，今年4月万科悦映青川首开，6月第五次加推售罄。仅2个月时间，五次应势加推，五次“日光”，热销近300套，刷新红盘记录，在当下市场能够取得此成绩，这在整个楼市极为罕见的。

而就在前不久，作为二期的万科云映青澜首开，推出2#、7#楼共计66套房源，主力户型涵盖约89㎡和107㎡，备案均价在1.5万至1.9万/㎡之间。项目首开即告罄，延续了此前悦映青川的热销传奇。

再来看下二手房市场，整个大四里河板块二手房分化较为严重，以北二环为界，以南的四里河板块二手房价格还是比较坚挺，比如万科森林公园、铂悦庐州府、国贸景成等挂牌价格在2万以上，甚至一些洋房挂牌价格在3万以上。而北二环以北龙王片区二手房挂牌价格基本在1万出头，部分老小区挂牌价在1万以内。

NO.3|叁

结语

龙王片区的更新实践，为新型城镇化进程中的"政企合作"模式提供了鲜活样本。庐阳国投集团作为本土平台公司，依托政府信用背书与资源整合能力，有效破解了城市更新中"资金筹措难、土地整备慢"的痛点；而万科作为品牌房企，凭借产品研发与市场运营优势，将原本滞销的边缘板块转化为热销红盘。这种"平台公司拿地+品牌房企代建"的分工模式，既规避了传统房企独立开发可能引发的"高周转"风险，又通过专业团队提升了项目品质，最终实现政府、企业、居民的三方共赢。

但更值得关注的是，这种模式如何重构城市更新的价值逻辑。当平台公司从"土地财政依赖者"转变为"城市运营商"，当品牌房企从"开发商"转型为"服务商"，城市更新不再仅仅是物理空间的改造，更成为社会资源再分配的过程。