赠农村房公证 26 年，原告诉无效，法院驳回 北京房地产律师讲

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父子两代人 26 年前将农村房屋公证赠与他人，后以 “受赠人非本村成员、合同违法” 起诉 “确认赠与合同无效”，受赠人抗辩 “赠与经村委会同意、家人已迁户口”，法院最终驳回原告诉求！近日，北京市海淀区人民法院的判决，为 “农村房屋公证赠与效力” 纠纷提供了重要指引。

一、案情梳理

1. 1993-1998 年：房屋来源与公证赠与

房屋背景：1993 年 4 月，王建国与甲公司签订《拆建农民自有房屋协议书》，约定因基建拆迁其 11 间房屋，按 “原拆原建” 原则获 153.84㎡安置面积，在甲公司东侧新建 9 间房（含 “一号房屋” 73.26㎡，王建国夫妻所有；“二号房屋” 30.69㎡，王建国之子王磊（原告，化名）所有）。1994 年，王磊获批在院落内增建南房，房屋均位于海淀区某村（集体土地）。

赠与经过：1998 年 3 月 4 日，王建国与妻子赵兰（化名）、王磊与妻子宋芳（原告，化名），共同与陈曦（被告，胜诉方）签订《赠与书》，约定 “将一号、二号房屋无偿赠与陈曦”，并在某公证处办理公证。同日，某村委会出具两份《证明》：一是确认 “王建国与赵兰为夫妻关系”，二是明确 “房屋归王建国、王磊所有，同意赠与陈曦”，为公证提供基层认可。

赠与原因：公证卷宗显示，王建国称 “房屋拆建时陈曦帮了很多忙，陈曦无住房，自家房屋多，故赠与 3 间”；王磊称 “自己住单位楼房，无暇照看房屋，陈曦帮忙且无房，故赠与 3 间”。陈曦补充说明：“丈夫郭强（化名）经营装修公司，当时帮王家拆建房屋，王家无力支付装修款，又因陈曦无房，故以房屋赠与抵装修款”。

2. 1998-2024 年：赠与履行与户口迁移

房屋使用与修缮：赠与后，陈曦一家实际占有使用一号、二号房屋，期间对房屋进行修缮（王磊夫妇称 “仅加盖二三层”，陈曦称 “整体重建”），直至 2024 年房屋因城中村改造被腾退，陈曦丈夫郭强、女儿郭萌（化名）作为被腾退主体参与安置，正签订拆迁协议。

户口变动：2001 年 6 月，郭强将户口迁入 “一号房屋” 所在地（海淀区某村）；2018 年，女儿郭萌户口也迁入该地址，二人成为当地集体经济组织成员。陈曦虽未迁户口，但与郭强为夫妻关系，家庭以郭强为户申请宅基地权益，符合 “一户一宅” 原则。

3. 2024 年：原告起诉，主张合同无效

王磊、宋芳以 “《赠与书》名为赠与实为买卖（称陈曦当年付 19 万元，陈曦否认）、陈曦非本村成员、宅基地不得转让” 为由，起诉 “确认 1998 年《赠与书》无效”。

陈曦抗辩：① 赠与经公证及村委会同意，程序合规，合法有效；② 丈夫、女儿已迁户口为村集体成员，房屋赠与未导致宅基地 “对外流转”；③ 赠与发生时无禁止性法律规定，且房屋已实际使用 26 年，权益稳定，原告主张无依据。

二、案件分析

1. 争议焦点

《赠与书》是赠与合同还是房屋买卖合同？

赠与合同是否因 “陈曦非本村成员、违反集体土地规定” 无效？

2. 胜诉关键：赠与性质明确，特殊情形排除合同无效

（1）《赠与书》是合法赠与合同，非房屋买卖合同

法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）；《公证法》第三十六条（经公证的民事法律行为，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外）。

事实推导：① 有书面《赠与书》且经公证，公证卷宗中王建国、王磊明确 “无偿赠与”，无任何 “买卖价款” 约定；② 王磊、宋芳主张 “19 万元购房款” 无证据（无收条、转账记录、买卖合同），陈曦否认，且与公证内容、村委会证明矛盾，故法院认定为赠与合同，非买卖合同。

（2）赠与合同不违反集体土地规定，特殊情形有效

法律依据：《土地管理法》第六十二条（宅基地使用权以户为单位，仅限本集体成员享有）；“房地一体” 原则下，房屋赠与需结合宅基地使用权归属判断，若受赠人家庭为集体成员，可视为 “本集体内部流转”。

事实推导：① 赠与经村委会同意：1998 年村委会出具《证明》，认可赠与合法性，符合当时农村房屋流转的地方习惯，是基层组织对交易的认可；② 受赠人家庭为集体成员：陈曦丈夫郭强 2001 年迁户口为村集体成员，女儿后续迁入，家庭以郭强为户符合 “一户一宅” 原则，房屋赠与实质是 “在本集体成员家庭内流转”，未损害集体利益；③ 无禁止性法律冲突：赠与发生于 1998 年，当时法律未禁止 “非成员受赠后家庭成员入户” 的情形，且房屋已实际使用 26 年，腾退时陈曦家庭为被安置人，权益已稳定，不存在 “违法转让” 情形。

（3）原告 “合同无效” 主张无依据

事实推导：原告以 “陈曦非本村成员” 为由主张无效，但忽略 “陈曦丈夫、女儿已为集体成员” 的关键事实；宅基地使用权以户为单位，郭强作为家庭成员取得成员资格，即代表家庭享有宅基地权益，赠与未导致宅基地 “外流”，故原告主张不符合法律规定，不成立。

三、裁判结果

驳回原告王磊、宋芳的全部诉讼请求（即不确认 1998 年 3 月 4 日签署的《赠与书》无效）；

本案诉讼费用由原告王磊、宋芳负担。

四、案件启示

1. 受赠人（如陈曦）避坑：3 个关键动作

确保赠与程序合规：农村房屋赠与需经村委会同意，必要时办理公证，留存《证明》《公证书》等书面证据，证明赠与合法性，避免后续争议；

及时完善户口与权益：若自身非集体成员，可通过配偶、子女等家庭成员迁入户口，符合 “一户一宅” 原则，将房屋权益与集体成员资格绑定，排除 “违法流转” 争议；

留存使用与修缮证据：长期使用房屋的水电费、物业费缴费记录，以及房屋修缮凭证，证明实际占有使用，增强权益稳定性，应对后续诉讼。

2. 赠与人（如王建国、王磊）警示：2 个 “要慎重”

赠与前明确法律后果：农村房屋赠与涉及宅基地权益，需了解 “集体成员资格”“一户一宅” 等规定，避免因 “一时帮忙” 或 “抵偿债务” 赠与后，多年再以 “违法” 为由反悔，违背诚信原则；

公证赠与需严谨：公证文书具有强证明力，签署《赠与书》前需确认赠与原因、内容，明确 “无偿赠与” 的法律意义，避免后续以 “名为赠与实为买卖” 主张无效，无证据支撑难以推翻公证效力。

3. 核心提醒：农村房屋赠与，“程序合规 + 权益绑定” 是关键

本案中陈曦胜诉的核心，在于 “赠与经村委会同意 + 家庭成员入户绑定集体资格 + 长期稳定使用”。农村房屋流转因涉及集体土地，需兼顾法律规定与地方习惯，尤其要关注 “户内成员资格”“基层组织意见” 等细节，必要时咨询律师审核，确保合同合规，避免多年后产生纠纷，保障自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）