二手房 10 万定金，协商降价无果，诉退获支持 北京律师解读案例

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原告买二手房交 10 万定金，后因房屋附属设施问题要求降价，双方协商无果，被告拒退定金，原告起诉 “要求退还 10 万定金”，被告抗辩 “原告违约，定金不退”，法院最终支持原告！近日，河北省石家庄市桥西区人民法院的判决，为 “立约定金退还” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2022 年 9 月：看房交定金，约定购房事宜

2022 年 9 月，周磊（原告，胜诉方）经人介绍，欲购买马强（被告一）、刘敏（被告二，马强妻子）名下的石家庄桥西区 “一号房屋”。

9 月 27 日，周磊分两次付款：上午微信转账 5 万元给马强，下午支付 5 万元现金，马强出具 “10 万元定金收条”。当日，马强将《房屋买卖合同》草稿版发给周磊，约定房屋总价 145 万元，定金 10 万元。

9 月 28 日，周磊提出 “合同中加一条：过户前给一把钥匙，装修破坏主体由自己负责”，马强以 “未过户交钥匙有风险” 为由拒绝，双方仍约定后续签正式合同；9 月 29 日，周磊表示 “需先了解房屋暖气、上下水情况，确定后再签合同”，马强同意。

2. 2022 年 10 月 - 2023 年 3 月：发现房屋问题，协商降价无果

周磊进一步查验 “一号房屋” 后，发现暖气、上下水等附属设施存在老旧问题，与马强此前描述不符，遂提出 “降价至 130 万元”。

2022 年 10 月至 2023 年 2 月，双方多次沟通：马强坚持 “145 万元是交定金时约定的价格，不能降”，周磊认为 “房屋有问题，降价合理”，始终未签订正式《房屋买卖合同》。

2023 年 2 月 13 日，马强明确询问 “145 万还买吗”，周磊回复 “145 万不行，最多 130 万”；3 月 25 日，马强以 “周磊拒绝按约定价格购房” 为由，称 “交易结束，定金不退”，双方彻底谈崩。

3. 争议焦点：定金是否应退还

原告（周磊）：房屋附属设施与描述不符，要求降价是合理诉求，双方无过错，被告应退还 10 万定金；

被告（马强、刘敏）：10 万是立约定金，周磊拒绝按 145 万签约，属于违约，定金不应退还，且不存在 “预付款” 一说。

二、案件分析

1. 核心争议：10 万元是否为立约定金？双方是否存在违约？

（1）10 万元应认定为立约定金，非 “定金 + 预付款”

法律依据：《民法典》第五百八十六条（定金是债权的担保，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，属于立约定金）。

事实推导：周磊支付的 10 万元，马强出具的是 “定金收条”，且《房屋买卖合同》草稿明确 “定金 10 万元”，符合 “立约定金” 的定义（担保正式合同签订）；周磊最初称 “5 万定金 + 5 万预付款”，但未提供 “预付款” 的约定凭证（如协议、收条），且 “签订正式合同前付预付款” 不符合交易常理，故法院认定 10 万元为立约定金。

（2）双方均无明显过错，不适用定金罚则

法律依据：《民法典》第五百八十七条（定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金）；立约定金适用定金罚则的前提是 “一方违约导致合同无法签订”。

事实推导：① 周磊要求降价，是因查验后发现房屋暖气、上下水等附属设施问题，属于 “合理诉求”，并非无理由拒绝签约；② 马强坚持按原价格交易，是基于 “交定金时已约定价格” 的认知，亦无恶意拒签行为；③ 双方在长达半年的时间里多次协商，因价格分歧未签合同，属于 “不可归责于一方的事由”，均无明显过错，故不适用定金罚则，被告应退还定金。

（3）被告 “原告违约” 的抗辩不成立

事实推导：马强主张 “周磊拒绝按 145 万签约即违约”，但周磊并非 “拒绝购房”，而是因房屋实际情况要求合理降价，属于 “对合同条款的正常磋商”；且房屋附属设施问题客观存在，周磊的诉求具有合理性，不符合 “给付定金一方不履行债务” 的违约情形，故被告抗辩无事实依据。

三、裁判结果

被告马强、刘敏于本判决生效后七日内，共同向原告周磊退还定金 10 万元；

本案诉讼费用由被告马强、刘敏负担。

四、案件启示

1. 买房人（如周磊）避坑：3 个关键动作

交定金前全面查验房屋：重点检查房屋结构、水电、暖气、上下水等设施，可要求卖方书面承诺 “设施无问题”，避免后续因房屋问题产生分歧；

明确定金性质与退款约定：签订《定金协议》时，注明 “定金为立约定金，若因房屋质量问题或合理价格磋商未达成一致，定金应退还”，避免模糊表述；

协商过程留存证据：微信聊天记录、通话录音、房屋问题照片等均需留存，证明 “自身无违约，是因合理原因未签合同”，为后续维权提供依据。

2. 卖房人（如马强、刘敏）警示：2 个 “要注意”

如实告知房屋情况：卖房前需主动向买房人说明房屋附属设施、老化问题等，避免因 “隐瞒情况” 导致对方要求降价，影响交易；

协商中保持理性，避免激化矛盾：若买房人因房屋问题要求降价，可共同查验问题、协商解决方案（如维修后维持原价、适当降价），而非直接以 “定金不退” 终止协商，减少纠纷风险。

3. 核心提醒：立约定金退还，“过错认定” 是关键

本案中周磊胜诉的核心，在于法院认定 “双方均无明显过错，不适用定金罚则”。无论买房人还是卖房人，在房屋买卖定金纠纷中，都需围绕 “是否存在违约行为” 收集证据：买房人需证明 “未签合同是因合理事由”，卖房人需证明 “对方无理解约”，只有明确过错方，才能正确适用定金罚则，维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）