中报观察 | 深铁这半年 万科之外的地产业务怎么样了

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观点网 深圳地铁集团昔日凭借“轨道+物业”模式成为“最赚钱的地铁公司”，可这朵桂冠在2024年已经丢掉了。如今到2025年中期节点，情况又变得如何呢？

根据深铁集团最新发布的2025年半年度报告，深铁期内实现营业收入72.84亿元，上年同期为92.99亿元，同比下滑21.7%。

同期，净利润为-32.68亿元，归属于母公司所有者的净利润为-33.61亿元，上年同期为-37.93亿元。

万科带来的影响亦仍在持续，报告期内深铁录得对联营企业和合营企业的投资收益-32.03亿元，大幅影响集团的盈利水平。

深铁与万科绑定颇深。截至目前，深铁持有万科27.18%股份，是后者的第一大股东，事实上也已介入万科的经营。

财报显示，截至2025年中期末深铁总资产达到7932.32亿元，总负债为4796.20亿元，所有者权益合计为3136.11亿元。

在总资产中，主要针对万科的长期股权投资录得814.05亿元，占总资产10.26%。

而继8月5日再次提供不超过16.81亿元借款后，深铁截至目前在2025年内已累计向万科提供借款支持8次，累计提供的借款金额已达243.69亿元。

在此之前，深铁在2017年“宝万之争”中就曾豪掷664亿元，帮助即将被吞并的万科脱困。由此粗略计算，2017年-2025年，深铁集团通过股权投资加债务融资的方式，累计向万科投入了近950亿元。

深铁对万科的持续性输血，将在未来收获怎样的成果，还有待观察。现时，深铁要面对的问题，还有地铁建设与地产收益的错配。

根据财报，报告期内深铁完成固定资产投资442.82亿元，同比增长34%，在建的17条线路和西丽枢纽等重大工程需要持续资金投入。

过去深铁集团一直推行地产反哺地铁的模式，但当房地产行业本身进入下行通道，这种反哺模式的有效性正在受到挑战。

2025年上半年，深铁地铁、铁路运营及管理设计板块实现营业收入55.92亿元，同比增长16.34%。但业务成本也有68.6亿元，同比增长13.66%。两者之间存在约12.68亿元的成本缺口。

只是过去被认为是 “现金奶牛” 的站城一体化开发业务，在期内无办法提供太多收益。

资料显示，2025年上半年，深铁站城一体化开发业务实现营业收入16.25亿元，同比减少63%，主要系房地产周期性结转影响所致。

站城一体化开发业务在深铁集团总营收的占比也跌至22.3%，也是近年来首次跌破三成关口。据了解，2021年至2024年，该数据为58.37%、66.94%、58.53%以及37.36%。

但深铁在站城一体化开发业务板块的成本压降超过了收入下滑速度，期内业务成本8.39亿元，同比减少69.9%，令业务毛利率同比增长11.84个百分点到48.38%。

另一方面，毛利率增长也可能与高毛利项目在本期集中结算有关，特别是前海时代尊府等高端改善型项目的热销贡献了可观利润。

2024年3月，深铁前海时代尊府主推344套房源，备案均价9.8万元/平方米。项目开盘当天就去化82%，收金27.39亿元。

2025年上半年，深铁集团旗下深铁置业在地产业务上有一定的亮点，并再次贡献了“日光盘”。

其中，位于大运新城板块的可售型人才房项目深铁阅云境，在今年1月11日推盘时，仅用1个小时就售罄，销售金额突破7亿元，成为深圳2025年首个“日光盘”。6月份第三次推售时，阅云境再次实现开盘当日售罄。

阅云境项目是深铁集团提升保障性住房的供应比例的成果。2025年，与阅云境一同入市的人才房项目还有深铁璟城，项目最近一次配售是在6月，推出了744套房源，以及深铁睿著，项目现预计于9月开盘。

商品房方面，热盘深铁前海时代尊府于4月26日开盘1小时去化超九成，销售金额约19亿元。8月2日项目再次推盘，171套房源开盘2小时销售139套，去化81%，成交金额约13.8亿元。

年内即将入市的还有深铁珑境二期和深铁铭著坊项目。

据年前计划，深铁置业今年要推出4300套房源，涵盖人才房、商品房、公寓等，这些项目下半年的销售情况如何，还有待揭露。

据深铁置业披露数据，2025年上半年，其完成认购销售55.26亿元，交付房屋1121套，交付面积约18.85万平方米。而2024年深铁置业全年的认购销售额为206.3亿元。