深度运营 || 首发聚焦零售商业

8月26日下午，深度运营研讨会(商业专场)在南京商业地产·一见会客厅举办。南京商业地产商会会长、江苏正和承邦企业管理集团董事长吴正梅，商会联席会长、南京一九一二投资集团总裁罗英出席，商会执行会长冯宪法主持研讨会，商会智库专家苏晓晴做主题讲座。

南京城建历史文化街区开发公司、南京颐悦置业发展公司、江苏辉岫商业管理公司、南京蔚来海岸商业运营管理公司、南京策城城市更新公司、软件谷稳石资产管理公司、苏宁置业集团商管大区南京商业广场公司、南京万象天地、泰山街道商圈发展管理办公室、南京必德商业管理公司、上海诺娱商业管理公司等20多位企业负责人出席，围绕深度运营的策略、评价标准及项目实操方法进行研讨，深刻分析目前行业存在的实际难题和破局路径。

开场致辞

南京商业地产商会执行会长冯宪法首先向参会嘉宾系统介绍本次研讨会的筹办背景，希望大家围绕 “深度运营” 核心主题畅所欲言：既结合实际工作探讨现存问题，也聚焦行业实践提出针对性建议，并分享可落地的执行措施。通过多维度、深层次的思想碰撞，共同探索深度运营的有效路径。

主题分享

南京商业地产商会智库专家苏晓晴以《在市场新变局下 零售地产项目的深度运营》为主题进行分享。

他指出，零售地产是一个团队运营能力制胜的事业。今天讨论的“深度运营”，国外理论上、行业里都没有这个提法，主要是因为国内用20多年时间走过了国外百年的零售地产发展史。中国用很短的时间跨过了多个阶段：关注商品的零售商场经营；关注招租的零售地产开发；关注回报的零售物业资管。但是今天整个行业都还维持在ToB运营模式上，也就是“招租-收租-物管+人气活动”。

接着苏晓晴展示一系列数据，截止2024年底，上海人均商场面积约1.0-1.2平方，在营购物中心433座；南京人均商场面积约0.8-0.9平方，在营购物中心155座，零售物业的结构性过剩已成定局。

与此同时，市场早已告别了“规模生产-规模消费”，1984年日本作家藤冈和贺夫在《再见大众》中首次提出“小众”的概念，过去那种只依据年龄、学历、收入等划分的“小众”已不再适用，社会早已进入情感分众、场景分众的时代。当今年轻人是商场消费的主力军，他们对于消费需求和自我满足有更高地要求，并还在不断变化。

针对如何开展深度运营，苏晓晴指出：深度运营是零售地产行业应对存量竞争的核心战略，关键在于整个团队对消费人群的深入洞察，对行业发展的审时度势，对运营规律的精准把握和对用户服务的精益求精。深度运营必须要在组织上建立起：用户洞察体系、关键指标重构、消费场景再造、数据驱动决策、生态协同机制、建筑改造更新六大系统。在如何评价零售地产项目运营上，苏晓晴给出了自己的观察维度。

零售地产项目立地能力

苏晓晴系统地讲解了：项目适应性评价；租户适应性评价；租户的组合监测；场景的深度运营；深度运营成果复盘。最后苏晓晴强调，深度运营的底层逻辑就是“流量—转换—复购—信任—信仰”。

交流分享

南京商业地产商会会长、江苏正和承邦企业管理有限公司董事长吴正梅在过去近20年时间里，运营的水游城、虹悦城、景枫中心、华采天地等项目，都有深度运营的体会，在经济形势下行的当前，深度运营尤为必要。她正在筹备的金陵长乐坊项目，计划年底开业，将择日邀请同行深度交流。

南京商业地产商会联席会长、南京一九一二投资集团总裁罗英围绕商业深度运营提出自己观点，他强调，抱团取暖才能活下去。商会可收集和整理企业的诉求和困难，及时向政府反映，帮助政府更好地了解企业的需求和实际情况， 有助于政府在制定政策时更加贴近企业实际，提高政策的针对性和有效性。

江苏辉岫商业管理有限公司董事长王晓飞，苏宁置业集团商管大区南京商业广场公司总经理宋厚枋，软件谷稳石资产董事总经理胡之薰，南京策城城市更新有限公司总经理佴宗学，南京蔚蓝海岸商业运营管理有限公司创始人马玲，上海诺娱商业管理有限责任公司副总裁束亮，南京必德商业管理有限公司董事、副总经理佘家明，南京万象天地运营负责人范原俊，泰山街道商圈发展管理办公室副科刘华也结合项目实际进行了交流发言。

据冯宪法介绍，南京商业地产商会实施“深度运营”专项计划，希望围绕商业地产的市场研判、案例分享，助力行业发展。有关零售商业的“深度运营”，近期将组织系列专题观摩交流。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法