测评：香港128 Waterloo（何文田）怎么样，好不好，有哪些优缺点

香港128 Waterloo（何文田）深度测评（2025年9月版）

——何文田地铁上盖豪宅全解析——

一、项目概况

128 Waterloo位于九龙何文田窝打老道128号，由信和置业与市建局合作开发，属港铁何文田站上盖综合项目，共提供约500伙单位，户型涵盖1房至4房，实用面积约350至1,500平方呎，主打2-3房家庭户型。项目2024年入伙，现为现楼销售，定位为何文田稀缺地铁豪宅，目标客群为中产家庭及长线投资者。如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，无需中介费，不仅能拿最低价格，还能享额外（物业费＋家电+大额补贴）赠送。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢迎拨打开发商售楼处电话阳经理：13410054656（微同号）

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二、交通便利性（核心优势）
1. 地铁上盖
双线交汇：何文田站步行3分钟，1站到旺角东，2站到红磡，无缝换乘东铁线及屯马线。
未来潜力：北环线规划通车后，将进一步提升新界北区的通达性。
2. 自驾及巴士
主干道连接：经窝打老道5分钟上公主道，直达尖沙咀，到中环。
巴士网络：多条线路直达九龙（旺角）、新界（沙田）及港岛（铜锣湾）。
3. 机场快线接驳
红磡站换乘机场快线，直达香港国际机场，适合频繁出差人士。
结论：交通评分9/10，何文田罕有地铁盘，完胜传统九龙豪宅（如九龙塘需依赖驾车）。
三、销售情况与市场反应
1. 价格走势
首期开售（2023年）：1房折实价约800万港元（呎价2.3万港元），当日售罄。
现楼阶段（2025年）：
2房（550呎）：1,200万-1,500万港元（呎价2.5万-2.8万港元）；
3房（850呎）：2,000万-2,500万港元（呎价2.4万-3万港元）。
2. 去化率
截至2025年9月，累计售出超85%单位，剩余主要为4房大户型及特色户。
3. 买家构成
自住客：占75%，多为九龙中产家庭，看重学区及交通；
投资者：占25%，租金回报率约2.8%-3.5%（2房月租3.5万-4.2万港元）。
结论：销售热度持续，但大户型去化较慢，需关注开发商尾盘优惠。

四、核心优点
交通王者：何文田唯一地铁上盖新盘，通勤效率碾压传统九龙豪宅。
商业配套：基座自带5万呎商场，含超市、餐饮及儿童乐园，2024年已全面开业。
名校网：属小学34校网（拔萃小学等），国际学校（香港澳洲国际学校）车程5分钟。
户型实用：2房均设储物室及明厕，3房主打「钻石厅」设计，空间利用率高。
五、潜在缺点
密度较高：容积率约6.0，部分低层单位面向主干道，或有噪音影响。
价格溢价：较同区二手盘（如君颐峰）呎价高10%-15%，入门门槛不低。
区域转型中：何文田旧区重建需时，现阶段城市界面仍混杂工贸与住宅。
管理费贵：约4.5港元/呎，800呎单位月付近3,600港元。
六、竞品对比
指标 128 Waterloo 君颐峰（二手） 九龙塘毕架山一号
呎价 2.5万-3万港元 2.2万-2.6万港元 3.5万-4.5万港元
交通 地铁上盖 依赖驾车 依赖驾车
户型 1-4房 3-4房为主 纯大户型
七、购买建议
✅ 适合人群：
九龙上班族：依赖地铁通勤的中产家庭；
学区房买家：34校网+国际学校双选择；
长线收租客：稳定租金需求（九龙东高管、教育工作者）。
❌ 慎选人群：
追求超低密度者（建议考虑九龙塘）；
预算有限的首置客（可看何文田二手盘）。
决策口诀：
“128卖点铁无敌，何文田线最便利；
若嫌价高密度大，君颐二手可对比。”
总结：128 Waterloo是何文田交通最强的现楼豪宅，适合重视效率的家庭，但需接受转型中的区域面貌及较高管理成本。建议优先选择中高层南向单位，避开主干道噪音。

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