境外债务清零、缦系领跑，合生创展稳中谋新局

本文来源：时代周报 作者：林佳

在规模红利退潮、质量竞争升温的行业转折期，合生创展率先跑出一条稳健的转型曲线。

8月28日，合生创展集团有限公司（0754.HK，下称“合生创展”）交出一份可圈可点的2025年中期答卷：核心利润约7.9亿港元，毛利率逆势升至39%，同比提升12个百分点。更重要的是，经过连续三年半的降债，合生创展的有息负债规模压缩至703亿港元，累计压降约449亿港元，境外公开市场债务实现清零。

当行业大势由拼规模转向防风险，企业需要重新寻找穿越周期的锚点。合生创展的答案是：以核心城市的高端项目为基石，以商业运营和代建代售轻资产为第二曲线，同时通过财务稳健筑牢安全阀。在周期波动的当下，这样的组合拳不仅体现了企业的生存之道，也折射出房地产行业正在形成的新格局。

拧紧“安全阀”，境外债务清零

过去三年，房地产行业进入深度调整期，降杠杆、稳融资逐渐取代了规模扩张。金融端则通过优化信贷投放、降低利率水平来改善房企融资环境。

合生创展2025年中报最受关注的亮点之一，来自于财务结构的转型升级。截至2025年6月底，公司总资产约为2567亿港元，流动资产总额约为1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%，处于行业合理区间。

自2022年以来，合生创展有序下调债务总额，从2021年底的1152亿港元下降至703亿港元，三年半累计压降449亿港元，降幅39%。在此过程中，超过510亿元人民币贷款完成合同利率下调，新增贷款严格控制成本，推动财务成本从2024年的5.99%下降至2025年上半年的5.41%。

值得注意的是，公司境外公开市场债务已经实现清零。合生创展管理层表示，未来仍将坚持审慎稳健的财务政策，确保运营稳定与持续发展。

从行业视角来看，这一系列操作更具示范意义。根据联合资信的研究，2025年上半年，金融环境延续宽松，企业贷款与个人住房贷款利率分别维持在3.3%和3.1%的低位水平，为房企降低财务成本提供了外部支撑。

而清华五道口金融学院的调研报告显示，超过六成受访房企对2025年融资前景保持“相对乐观”，普遍认为未来融资渠道将更加多元，成本有望进一步下降。

整体而言，行业格局正在从高负债驱动，逐步过渡到以现金流和运营能力为核心的可持续发展模式。在这种转型语境下，谁能率先实现财务结构优化、守住流动性安全，谁就更有可能在下半场突围。

在此背景下，合生创展率先降债，不仅帮助企业拧紧了安全阀，也让其在行业去杠杆、转向质量发展的阶段中占据了先机。

以产品力为核，缦系引领高端人居赛道

房地产市场正在经历一场从量到质的转向，而在一线城市，高端住宅成为支撑市场韧性的关键。

在地产开发板块，合生创展上半年实现合约销售额79.28亿元人民币，平均销售价格25070元/平方米。其中，缦系品牌贡献销售额50.26亿元，占比超过六成，成为驱动毛利率逆势走高的关键。据了解，2025上半年缦系项目皆为顺销盘，在无开盘节点情况下，仍保持同比上涨的业绩增量，更印证缦系产品的市场地位。

当住房回归居住本质，“好房子”已成为市场的普遍共识与核心需求。政策导向也在引导供给结构向品质住宅倾斜，购房者则更加注重居住体验和服务价值。

在这样的趋势下，合生创展缦系产品不断获得市场与行业的认可。在上海，缦云上海已经成为950+组高净值客户一致选择，单盘销售额累计超261亿的成绩，荣获近2年上海一线滨江销售冠军。2025上半年业绩表现上，缦云上海大户型销售强劲，总价2800万-3500万，排名全上海TOP1。项目约88万方旗舰综合体，包含超极合生汇、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等多种业态。

上半年5月，缦云上海项目成功入选由政府主管部门指导，联合上海房地产行业协会发起的首批“好房子案例”，成为杨浦滨江片区仅有的两个入选项目之一，印证了缦系在高端住宅领域的产品力。

品质不仅体现在产品，更落实在交付上。年初，缦云广州以超98%的业主满意度完成交付，这是缦系在广州的首次兑现，进一步提升了品牌口碑，与此同时，通过高频的社群活动提升业主粘性。可见，合生创展开始将“品质+服务”贯穿到社区运营全过程，致力于打造可持续的高端居住体验。

业内人士指出，缦系的市场优势不仅体现在销售数字上，更在于背后的产品逻辑与品牌体系：一线核心城市的优质土储保证了项目去化率；“高端住宅+服务价值链”的模式强化了溢价能力。缦系的突围并非偶然，而是行业趋势与自身优势叠加的结果。

缦系的表现，亦是高端住宅市场回暖的缩影。克而瑞报告显示，2025年上半年，全国30个重点城市总价千万以上高端住宅成交同比增长18.76%，豪宅市场热度明显跑赢普通住宅。

在多数房企陷入价格战的当下，合生创展缦系通过精准定位与差异化策略抢占先机。凭借高端品牌溢价路径、优越区位与产品价值的叠加，缦系成为逆势增长的少数派。这不仅为公司贡献了稳健的财务表现，也为行业提供了品质竞争时代的典型范例。

构建差异化壁垒，非开发业务强势破局

在行业普遍承压的当下，差异化竞争，成为企业突围的关键。市场研究机构CBRE最新数据显示，2025年上半年，全国大宗物业投资交易额同比上涨19%，其中零售与租赁住房两类与消费紧密相关的资产成为市场热点。

在这样的行业背景下，合生创展在多元化发展上成绩斐然，形成差异化壁垒。

2025年上半年，合生创展商业板块表现亮眼：营业收入达22亿港元，全国管理面积突破500万平方米。合生汇系列依托“首发经济+IP内容运营”双擎模式，带动平均客流同比增长8%、销售额同比上涨18%，并实现71%的EBITDA率。

与此同时，轻资产战略成为合生创展的新增长极。截至6月底，公司独立第三方签约管理面积已达189万平方米，并将在上海、济南等地持续扩张。目前，轻资产模式不仅确保了公司实现稳定的现金流，还在高端住宅市场加深了客户粘性，进一步提升品牌影响力与盈利质量。

行业层面上，面对租金下降、空置率上升等压力，商业地产企业正普遍通过运营创新、轻资产输出和提升服务效率来抵御周期波动。

德勤的研究指出，行业已从进攻型扩张转向以运营能力与资产负债表优化为核心的防御型战略；Savills则判断，在市场重估期，质量、韧性与审慎增长将成为未来主旋律。

在此背景下，合生创展的“商业+轻资产”双轮创新，不仅在财报端提供了坚实支撑，更在行业趋势中找到自身优势所在。凭借商业运营带来的消费拉动、轻资产扩张提供的现金流稳定性，以及高端产品体系强化的品牌溢价，合生创展逐渐形成了“财务稳健+产品力+轻资产驱动”的三重护城河。

在行业由规模导向转向质量竞争的过程中，合生创展的多向护城河结构，亦将成为未来房企战略转型的重要参照。