房价暴跌之后，你还算不算中产？

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　　老司机最近在看大前研一的《M型社会》，有几点感受同大家分享。

　　1、M型社会并非日本所独有，美国更早进入M型社会，其他发达国家也都出现过。因此从规律来看，M型社会是经济发展到一定程度所必然出现的。

　　2、M型社会最典型的特征是中产跌落，大量中产跌落成平民或贫民，只有少数中产能够维持或者提高自己的财富水平。

　　3、M型社会将带来持续的消费降级，面对中产的商业形态将非常困难，如奢侈品、高星级酒店、豪华汽车以及改善型房地产等。取而代之的是一些品质不错，但价格低廉的业态大行其道，典型的如优衣库、ZARA、开市客等。

　　导致M型社会出现的主要原因有这么几条：

　　1、短缺时代遍地都是机会，创业容易，赚钱容易，导致大家误以为前景会一直越来越好，因此在消费、负债、投资等方面都非常乐观，所以阶段性的会出现透支，特别是在消费方面。

　　曾经，每个日本女人都有一个LV包，这就是典型的透支型消费。

　　但常识告诉我们，经济不可能线性发展，收入更是如此。当债务的周期到达顶点，后面去杠杆的的过程将会伴随经济放缓、失业增加、税负加重，这个过程是非常痛苦甚至漫长的，也是在这个过程中，许多中产就变成了平民。

　　2、资产泡沫破灭，财富大幅缩水。日本是这方面的教科书，在房地产泡沫和股市泡沫双双破灭之后，日本人的财富缩水了2/3以上，大量的家庭、企业包括银行资不抵债，处于事实上的破产状态。

　　资产泡沫破灭是导致中产跌落最直接、最主要的原因，国内这几年也有很多案例：3年前持有的房子价值2000万，负债1500万，净资产500万妥妥的中产，到现在房价下跌30%变成了1400万，负债还有1500万，已经是负资产了。

　　资不抵债会带来衰退，辜朝明把这种衰退称为“资产负债表衰退”，资产下跌之后，出于还债的压力，大家都开始存钱，不消费，不投资，更不会贷款，经济自然一蹶不振。

　　国内CPI长期徘徊在0附近，民间投资（含房地产）也基本上是在0附近，居民中长期贷款甚至还出现了负增长。

　　3、技术进步和资本转移。AI可以替代文员、助理律师和基层设计师，这是技术进步替代人力的典型表现，历史上每一次技术进步都会替代一部分人力，导致这部分人失业，继而从阶层跌落。

　　一个优秀的马具工匠可以照顾一家人衣食无忧，但汽车来了，这批工匠中，除了极少数转型成功（比如改行当司机），大部分人都会从阶层跌落。

　　此外资本也会从高成本地区向低成本地区转移，比如美国汽车工会非常强势，美国的汽车制造商就大量向中国和墨西哥转移，于是，丰衣足食的美国汽车工人大量失业了，一座院子一条狗的中产生活自然就保不住。

　　为什么老司机对于刚刚实施的强制社保会比较担心，因为这种增加企业成本的行为，可能会导致更多的资本转移到低成本的地方去。

　　综上，老司机只想说，我们并不是在讨论会不会进入M型社会，而是如何面对它实际上已经到来。

　　具体到房产领域，面向中产的房产，未来也会有很大的麻烦。

　　什么是面向中产的房产？一个典型的业态是郊区小别墅，前几年在海边、山里都出现过这种产品，总价不高，美轮美奂，中产努力一下也都买得起。

　　现在这样的别墅怎么样了？腰斩还算是客气的，大多数根本无人问津，中产跌落之后，这样的产品最大的问题不是价格，而是没有客户。

　　还有一类是城市的中段改善，比如总价300-500万的房子，以前这个价位段是改善的主力，现在反而变得异常尴尬。

　　下图是今年以来宁波二手房的成交总价分布图，来自于官方备案数据。

　　通过上图就可以发现，二手房市场中，低总价的份额在飞速扩大，而300-500万的占比在极速缩小。

　　现在这个价位段的占比仅5.59%，如果不是看到数据，老司机都不敢相信。

　　这个数据也是宁波中产的缩影，哪怕在新房市场，这个价位段的占比也非常低，二者加起来的占比也是在急剧缩减的。

　　大前研一说，M型社会到来之后，许多人还存在“中产幻觉”，以为自己仍然留在那个阶层之中，他问了大家三个问题：

　　1、你为房贷担忧吗？2、你为孩子的教育费用担忧吗？3、你为结婚生子担忧吗？

　　如果这三个问题中有一个是肯定的，不好意思，你已经不算是真正的中产了。