华润万象生活：“2+1”业务模式持续发力，核心净利润增长15%

8月27日下午，华润万象生活召开2025年中期业绩媒体说明会，详细解读了上半年经营成果。面对消费市场承压，企业通过双航道协同与生态圈战略，实现核心净利润同比增长15%，并首次实现中期核心净利润100%派息。

业绩报告显示，2025年上半年，华润万象生活综合营收85.2亿元，同比增长6.5%；股东应占利润20.3亿元，同比增长18.9%。

其中商业航道收入同比上升14.6%，物业航道同比上升1.1%。不难看出，营收增长主要源自商业航道，而商业航道的核心增长点在购物中心业务，同比增幅达到19.8%。

近年来，华润万象生活“2+1”业务持续发力。商业航道已经成为企业的高毛利率引擎，全国120座购物中心的经营利润率达到68.2%，大会员总量突破7200万，这也成为其业绩保持稳步增长的重要支撑。

核心业绩稳健与未来发展潜力

华润万象生活2025年中期业绩展现出平衡增长特征。收入提升主要得益于商业航道的拉动，而物业航道则通过结构优化提升了盈利能力。

今年，华润万象生活调整了业务布局，退出部分低效增值服务，转向高附加值领域，避免了盲目扩张风险，凸显了质量导向。

不同于部分同行一味追求规模，华润万象生活更注重可持续性。行业内部分企业面临缴费率下降与成本上升的压力，而华润万象生活则通过科技平台与成本优化，实现了毛利率和核心净利润的双重提升。

财务方面，首席财务官表示，上半年经营性现金流虽受大宗回款节奏影响，但专项团队推进已取得阶段性成果。与行业普遍依赖短期融资的模式不同，公司现金流管理显示出稳健性。

增长亮点之一是商业航道的收入和毛利率同步提升。购物中心零售额增速高于社会消费品零售总额，市场份额扩大。新项目如佛山顺德万象汇借助本土文化与创新设计，快速释放价值。第三方项目利润贡献比例上升，外延式增长成效明显。

另一亮点是物业航道的规模优化。在管建筑面积增加，新合约集中于一二线城市的中高端项目，不再依赖关联方资源。虽然社区空间因增值服务调整而承压，但净利润与毛利率均有改善，体现出质量管控。工程服务平台化推进，合同承接量增加，交付满意度提升，收入和毛利贡献明显。城市空间业务如无锡微纳园产业园，也通过全链条运营实现显著增长。

会员体系同样潜力突出。收购华润通后，会员联盟跃升，大会员数量突破7200万，积分发放与跨业态引流效果明显。收公司数字化平台完善，小程序覆盖率提升，推动了会员消费闭环。生态圈业务收入虽占比不高，但已为第二增长曲线奠定基础。

财务结构上，资产负债表显示现金及等价物保持充裕，非流动负债控制合理，避免了高杠杆风险。下半年，公司计划通过加强物业收缴与清欠来支撑股息派发与长期投资。整体来看，商管业务凭借多元品牌组合，对冲消费分化风险，零售额增速跑赢大盘，展现出较强的抗周期能力。

“2+1”业务模式构筑核心竞争力

华润万象生活依托“商业运营+物业管理+大会员”的“2+1”业务模式，持续增强核心竞争力。商业航道聚焦购物中心和写字楼运营，物业航道延伸至社区与城市空间服务，两者通过资源共享与客户互通形成协同。例如，商业项目的会员数据可导入物业服务，带动收入增长；同时物业服务的社区粘性反哺商管流量。

这种协同首先体现在价值链一体化。新开商业通过挖掘本土文化，实现高开业率与品牌集聚，与物业的“好服务体系”相呼应；社区空间退出低效业务后，毛利率提升，商管项目则提供流量入口，避免单一航道局限；写字楼业务通过招商与物业管理一体化提升出租率和运营效率。

科技赋能和组织优化成为核心竞争力的重要来源。智慧运营平台与财务平台高度自动化，商管小程序与物业服务平台覆盖率接近全域。这些工具推动购物中心零售额跑赢行业平均水平。智慧社区平台则显著提升了物业服务响应效率和客户满意度。

在外拓业务方面，公司第三方购物中心项目的拓展市场领先，贡献比重提升，展现出独立增长能力。不足之处在于物管增值服务转型期间收入有所下滑，但通过工程服务平台化弥补，合同量与交付满意度均在提升。

会员运营进一步强化了双航道协同。大会员体系整合资源，推动积分发放和跨业态引流，形成差异化优势。面对行业降价潮，公司提出“价值共享”而非单纯价格竞争，以透明成本和共创服务方案重构业主关系。

抗风险能力同样突出。在消费分化背景下，商管通过餐饮与生活方式业态对冲奢侈品承压；物管通过社区活动提升客户满意度，带动收缴率上升。现金流虽受回款节奏影响，但专项团队推进成效明显，权益总额维持高位。

此外，公司通过响应城市更新和新型城镇化政策，不断拓展城市空间服务边界。组织效能的提升和人才引进，也为“2+1”模式注入持续活力。

多维能力驱动业务快速增长

基于“2+1”模式，华润万象生活逐步构建起科技、人才等多维能力，推动业务协同与生态圈拓展。会员体系与数据平台整合，使大会员数量和跨业态消费不断增长。收购华润通后，公司夯实了数字化基础。

商管购物中心作为流量入口，物业服务则延伸至社区体验，二者相辅相成。一点万象功能优化升级，消费人数和积分发放总额显著增长。智慧运营平台打通商管与物管数据，实现精准分析与定制服务，增强客户黏性。

生态圈价值在于协同与创新。工程服务体系承接合同数量增长，延伸至社区改造和资产增值项目，展现出多维度盈利能力。消费承压背景下，生态圈通过调整业态结构，引入运动、户外等品牌对冲风险，业绩稳定增长。

ESG理念也融入运营。公司推进光伏发电与节能改造，提升绿色发展价值；同时加强供应链低碳认证，展现社会责任。公益活动如“爱育希望”助学项目，增强了企业品牌影响力。

尽管数据整合仍处于初期，但通过收购与平台升级，流量变现和社群业务均取得突破。财务上，公司保持流动性充裕，为股息派发与战略并购提供保障。

未来，华润万象生活独特的 “2+1” 业务模式，有望持续释放发展潜力，为资本市场带来更稳定的价值回报，也为行业提供可借鉴的高质量发展样本，交出更多亮眼答卷。

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