把精细化运营深入业务“毛细血管”，贝壳夯实服务新优势

今年二季度，贝壳实现总交易额8787亿元，同比增长4.7%，净收入260亿元，同比增长11.3%，净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元。

近年来，伴随着居民消费升级，中国房地产市场步入调整期，整体由增量开发向存量运营的方向转型。贝壳作为行业头部一站式新居住服务平台，凭借精细化深度运营与科学管理，实现了业务经营的稳中向好，显示出强健的发展韧性。

“多元增长”发力

贝壳目前的业务包括房产交易、家装家居、房屋租赁和贝好家，各业务有齐头并进之势。

财报显示，房产交易服务中，二手房交易占比提高，交易单量占平台房产买卖交易单量的比例提升至76%。二季度，贝壳存量房业务总交易额达5835亿元，净收入67亿元。

从数据可以看出，一方面国内房地产市场结构已经发生明显变化，二手房交易已成主流；另一方面，贝壳通过提升二手房服务能力，建立了稳固的业务护城河。

除了二手房，贝壳的新房业务也稳健增长，总交易额为2554亿元，同比增长8.5%，净收入86亿元，同比增长8.6%。

和房产交易相比，其他业务亮点更多。非房产交易服务业务的净收入占总净收入比例达到41%，创历史新高，收入更加多元化。

非房产交易服务业务中，增长最快的是租赁业务。

截至二季度末，贝壳在管房源超59万套，二季度该业务净收入57亿元，同比增长78%。贡献利润率为8.4%，同比提升2.5%。

此外，经过多年的沉淀和打磨，贝壳的家装业务也开始迸发出强劲的增长潜力。

二季度，贝壳家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%；贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点。

贝好家业务尽管起步较晚，但势头并不弱。

今年上半年，项目落地节奏更是明显加快。二季度以来，贝好家陆续与绿城中国、招商蛇口、越秀地产等开发商达成C2M模式合作，覆盖北京、佛山、西安等多个城市。

可以看出，贝壳各项业务多点开花，业务结构展现出了足够的韧性，整体收入依然能保持稳健增长。

“内生动力”驱动

在行业调整期，规模红利势弱，“内生动力”尤为关键，今年以来，贝壳试图通过“精细化运营”，重构竞争优势。

对于贝壳来说，不管是人店网络效率、用户心智占领效率，还是收出房效率、开发服务效率，不管哪个业务效率提升一点点，对整个公司竞争力的重构贡献都是巨大的。

财报显示，截至今年上半年，贝壳平台活跃门店数达58664家，活跃经纪人达491573人。在门店数量和活跃经纪人数量增加的情况下，公司的最终总经营费用仅同比增长3%，而总经营费用率甚至还同比下降了1.42个百分点。

门店数量和经纪人数量持续活跃背后，是因为贝壳做了大量细碎的工作。

比如通过运营房源维护分、好房产品等方式提升房源维护能力，提升平台成交转化率；又比如，通过推进门店科学管理，深度运营以共治理事会为核心的门店积分制、品效商圈等一系列举措，改善网络合作生态和匹配效率。

另外，贝壳还利用AI大模型技术，一端提升经纪人的工作效率和获客能力，另一端为用户提供更多便利，提升用户价值。

贝壳推出的AI CRM智能体应用“来客”可以帮助经纪人提升获客转化能力。截至6月底，已经有超过33.5万经纪人在使用该应用，北上渗透率均达到75%以上。从单城市数据看，如西安6月份使用“来客”产品的经纪人转委托较使用较少经纪人高30%，转带看约高20%。贝壳推出的AI线上服务助手“布丁”，能够为客户提供地产市场行情分析、全城找房、区域分析、房源对比和经纪人初步推荐匹配等服务，7月份会话量环比增长59%，人均使用时长增加14%。

家装家居业务方面，贝壳也打破了传统家装行业的粗放经营模式。

过去这些年，行业内大多采用“流量思维”+“攒机思维”，是“广撒网”式的，在城市里开一个大店，在全市多渠道获客，然后漏斗层层转化，核心成本是“获客成本”。而贝壳做“商圈精耕”，依托社区交易签约中心打造产品化样板房展厅，在展厅里放上基于社区典型的户型的真实家装案例的样板间。组织结构也随之变化，设计师和项目经理、工人只做特定的社区，沉淀对房和客的经验和理解。

和传统家装公司不同，贝壳的核心逻辑是“扎深根”，锁定特定片区，深度经营，去“占有心智”。

数据显示，二季度贝壳家装设计师月均单量从去年的约0.8单，提升至今年二季度的1.2单以上。

迎接需求巨大变化

为什么这两年房地产市场深度调整，但贝壳的营收似乎并未受到多大影响，本质原因是贝壳一直在根据市场变化，做出积极调整，通过“练内功”，增强业务韧性。

在很长一段时间，贝壳通过ACN、真房源等，解决了房产交易安全问题，提供了稀缺的价值，也就带来了公司快速增长，但当市场和用户需求发生变化，贝壳积极调整，回应需求，又练就了新的竞争力。

在新的市场环境下，贝壳的新竞争力主要体现在 “买对房的认知”、“卖好房的操盘能力”和“共情客户带来的情绪价值”，贝壳的竞争力已经被重构。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，我们也深刻认识到，在中国房地产行业发展的新形势下，消费者需求正在发生巨大转变，我们将以更大的决心迎接这些变化。

在财报发布当天，贝壳宣布，将扩大并延长现有股份回购计划，回购授权从30亿美元增加至50亿美元，回购计划期限延长至2028年8月31日。

显然，这不仅是贝壳管理层给投资者树立信心，更是对贝壳重塑竞争力的笃定。