官方发布-太阳宫627地块官方售楼处发布-北京627地块再掀热销风暴

北京太阳宫627地块————————
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图片来源：中房报图库

太阳宫627地块的拍卖结果，将成为朝阳房价跃迁的关键信号灯。

彭红侠/发自北京

北京核心区即将再现新豪宅项目。

8月27日，北京市朝阳区太阳宫CY00-0215-0627地块进入预申请名单。这一地块位于东北三环外，紧邻地铁10号、17号线，周边环绕21所学校，突出的地段和配套优势引发了市场广泛关注。

从地块条件来看，太阳宫627地块起始价31亿元，用地规模约1.95万平方米，规划地上建筑面积约5.06万平方米，容积率2.6，控高80米。地块小、总价低，是吸引开发商关注的又一关键。

太阳宫627地块规划图则

太阳宫区域上一次供地是在2022年6月，029地块被7家房企热抢，经历66.815亿元地价上限、竞政府产权10%“双触顶”，以及摇号环节后，最终被中建玖合摘得，开发为中建玖合府项目。当年9月项目开盘，412套房源全部售罄，实现“日光”，成交均价约11.7万元/平方米（政府持有10%比例）。

太阳宫627地块就在中建玖合府西南侧，与其共享地段优势和配套资源。在地段、配套和稀缺性组合优势，和长期断供需求积压下，太阳宫627地块或将引发新一轮厮杀。

有消息透露，太阳宫627地块刚开启预申请，就已有多家房企意向报名，包括中建智地、绿城、金茂、金隅等国企央企。

01
614条公示意见

太阳宫627，地红是非多。

8月18日，太阳宫627地块规划综合实施方案反馈意见的采信情况发布，这距离最近一版规划公示已经过去了2个月。有分析认为，之所以延迟发布采信情况，或许是收到的公众反馈有效意见过多，达614条，涉及楼间距、用地性质、配建等多项问题。

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在6月18日太阳宫627地块发布的最新一版规划公示中，其用地性质、配建均发生一定变化。比如，原本的F1混合用地调整为纯住宅用地，容积率从3.0降至2.6，建筑高度控制在80米。地上总建筑规模从5.83万平方米，减至5.04万平方米。

变化最显著的是住宅规模的增加，由原来的4.08万平方米增至4.32万平方米，而配建要求则大幅简化，由0.95万平方米商办和0.8万平方米养老设施，调整为只须配建0.74万平方米商办，养老设施取消。

同时地下空间还有不少于0.55万平方米的商业设施，结合轨道站点设置将与地铁17号线预留通道连接，并与地铁10号线站厅连通。

627地块调整后，降低了开发难度，提高了地块的市场吸引力，不过地块本身缺点也很明显。从规划图示来看，627地块面积小且窄，又为菱形地块，楼栋多要临路，且难以形成对称性或者中央景观轴线，只能错落式排布。

地块形状及楼栋排布参考中建玖合府

有分析称，这样的地块条件在建筑规划上会压榨面宽，处理不当也极易出现死角、暗区等，这一问题已在东北侧中建玖合府户型上已有所体现，户型面宽很窄，暗卫、暗家政间，以及户型不规则导致通透性很差，影响豪宅居住品质。

此外，在意见采信公告中也提出，取消养老设施，是因“项目用地面积较小、用地朝向不佳、地铁振动对养老设施的影响以及养老与居住人群的流线干扰”。因地块距离地铁过近，直线距离仅20米，因而其地铁振动、噪音等问题，也将不可避免地影响居住体验。

古墓问题也是太阳宫627地块面临的问题之一。2022年9月，地铁太阳宫站A口附近的工地挖出古墓，当时一度影响了中建玖合府项目销售。后来确认，发现的墓地并不在中建玖合府项目内，而是在旁边的627地块，前期勘探发现的40余座古代墓葬，经发掘确认为清代平民墓葬。

太阳宫627地块墓葬情况和文物保护函

02
售价几何？

太阳宫617地块受关注的另一面是，一二手倒挂红利和较高的性价比。

根据挂牌文件，627地块起始价31亿元，起始楼面价约7.1万元/平方米。与3年前出让的中建玖合府7.67万元/平方米起始楼面价相比，627地块每平方米降了5000余元。

这与当前即将出让的呼家楼地块也有较大价差。同样是三环外，呼家楼地块起始楼面价约8万元/平方米，比627地块每平方米高了约9000元。

有分析人士称，参考北京今年优质地块溢价率，比如海淀树村地块超30%溢价，叠加太阳宫地段稀缺性，成交楼面价将突破8万元/平方米，若竞争激烈或触及9万元/平方米。以成本倒推逻辑测算，如果楼面价到达9万元/平方米，叠加建安成本、税费及财务成本，再以10%左右利润率测算，基础售价或达14万元/平方米。

627地块售价，在同区域新房、二手房房价上也可初步推算出答案。

新房方面，一路之隔的中建玖合府实际售价11.7万元/平方米，因政府持有10%产权比例，相当于市场价13万元/平方米，四环外的酒仙桥板块中海萬吉玖序售价约12.5万元/平方米。

二手房方面，贝壳数据显示，目前太阳公元南区二手房平均单价约14.6万元/平方米，北区约14.4万元/平方米，红玺台约14.9万元/平方米。整体来看，同区域次新商品房平均单价在15万元/平方米左右，而这两个项目已有10~15年房龄，考虑新地块作为新一代住宅产品，未来售价若在14万元/平方米左右，将仍有一定倒挂空间。

从产品来看，太阳宫627地块住宅建筑规模约4.28万平方米，按照中建玖合府196平方米户型面积标准估算，该项目最终可能仅提供约220余套房源。体量小、套数少，供应有限，凭借区域内及东北四环二手豪宅业主强劲购买力，未来去化问题不大。

03
朝阳豪宅接力

在太阳宫等地块助推下，朝阳正迎来史无前例的豪宅供应潮。

从酒仙桥、呼家楼、黄衫木店到太阳宫，多个高端改善项目密集入市，将朝阳豪宅带从点状爆发转向全域联动。

酒仙桥双子北京宸园、中海萬吉玖序，以文化型顶豪和玖序顶级产品线在酒仙桥板块确立12万+价格体系。根据克而瑞数据，今年上半年北京楼盘销售金额TOP5榜单中，北京宸园、中海萬吉玖序以51.05亿元、41.58亿元位列榜单第4、5，仅次于海淀3盘。

北京市住建委数据显示，当前北京宸园住宅网签555套，成交均价约11万元/平方米，去化率约91.6%；中海萬吉玖序住宅网签175套，成交均价约11.5万元/平方米，去化率约47.3%。

黄衫木店双子璞樾、紫金宸园已经报规公示，9月中旬即将开盘。北地块璞樾由金茂操盘，越秀营销，共计424户，套均建面约183平方米；南地块紫金宸园由中建智地开发，规划815户，套均建面约172平方米。两项目预计售价10万元/平方米，都是妥妥豪宅盘。

呼家楼地块，位于东三环CBD，稀缺住宅属性或将复刻太阳宫高价逻辑，与太阳宫627地块形成“三环双子”格局。据悉这一地块当前已有房企出价，绿城、中海等房企或将报名参与，新一轮抢地大战下，其楼面价或将突破9万元/平方米。

值得注意的是，太阳宫627地块与呼家楼地块未来若开发200平方米产品，其总价段或将与酒仙桥万吉玖序有所重合，未来会有一定的分流竞争。

三间房、十八里店和东坝，成为朝阳头部梯队项目外的高端改善选择。今年上半年，十八里店中海朝阳ONE、三间房保利朝观天珺和金茂满曜相继入市，进一步加剧8万+改善市场竞争。

从太阳宫、呼家楼三环顶豪，到酒仙桥四环豪宅双子，再到十八里店、三间房中高端改善，朝阳3大矩阵覆盖800万~5000万级客群。下半年供地名单中，朝阳永安里、松榆里、高碑店等地块即将入市。

有业内预判，2025年朝阳高端市场份额或将占全市30%~40%，而太阳宫627地块的拍卖结果，将成为朝阳房价跃迁的关键信号灯。北京太阳宫627地块————————➤➤➤开发商电话：☎400-159-8559转接5555【营销中心】➤➤➤售楼处电话：☎400-159-8559转接5555【官方认证】➤➤➤售楼处位置：☎400-159-8559转接7777【售楼中心】开发商营销中心向您发出诚挚邀约，一键轻松预约，即可专享内部绝无仅有的折扣优惠！独具匠心打造的精品楼盘项目荣耀登场，以卓越品质恭候您亲临品鉴，开启理想家园的甄选之旅。➤➤➤➤VIP贵宾置业〢欢迎来电咨询【房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】

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