昆明国企的保租房生意越来越让人看不懂了

通过法拍买下烂尾的豪门金座（锦玉商务中心）两栋公寓楼还不到半个月，巫家坝商业运营管理公司就发布了项目设计及施工一体化（EPC）总承包招标计划。根据招标文件，中标企业将负责对豪门金座（锦玉商务中心）1号楼和2号楼按照保租房要求进行改建，改建总建筑面积96537.74平米，改造后的保租房有1297套，建筑安装工程费为3.6亿。

巫家坝商业运营管理公司是昆明巫家坝建设发展公司的下属企业，举牌竞买豪门金座（锦玉商务中）花了2.47亿元，如今又要花3.6亿进行改造，总支出就已经达到了6.07亿元，这还不包括工程监理以及其他费用，巫家坝商业运营管理公司最终为这个保租房项目支付的代价，将至少在 6.1亿以上。

招标代理机构发布的招标文件则显示，锦玉商务中心改建项目的估算总投资为61669万，其中建筑安装工程费是36000万。招标文件并未明确项目估算总投资是否包括竞拍项目所花的24742万，即便已经包括，巫家坝商业运营管理公司对锦玉商务中心保租房项目的初步投资预算也达到了6.17亿，代价不小。

锦玉商务中心除了两栋高层商务楼，还有商业裙楼，其中改建保租房的面积是5.04万平米，共1294套。另外还有1.49万的商业裙楼。

商业裙楼未来虽然可以招商运营，但如今商业招租并不容易，租金也很低，所以1.49万平米的商业裙楼以后能有多少租金收入，现在很难预测，相信巫家坝商业运营管理公司也不是为这1.49万平米的商场购买烂尾楼的，保租房才是这个项目的运营重点。

昆明现在有10多个保租房项目，绝大多数项目的基准租金都在每平米20元以下，最高的也不超过25元/平米/月，官渡区另一个保租房项目彩瑞中心也距离广福路不远，去年底有一批房源的基准租金只要16.94元/平米/月，锦玉商务中心如果投入市场，虽然位置可能是昆明所有保租房项目中最好的，但租金应该也很难超过30元/平米/月。

可以对比的是，距离锦玉商务中心只有几百米的万科翡翠2期，一间41平米带家具家电公寓的月租报价只有1200元，算下来每平米还不到30元。按规定，保租房的租金水平一般不高于同地段同类房源租金的85%，所以锦玉商务中保租房的定价应该不超过26元/平米才对。

即便按30元/平米/月计算，锦玉商务中心5.1万平米保租房如果实现100%出租率，理论收入可以达到153万/月，年收入超过1800万，年化收益率也不过3%（按6.17亿的项目总投资计算）。

然而，锦玉商务中心不可能实现100%的出租率，而且总投资很可能也不止6.17亿，况且这还没算管理成本、资金成本、房屋折旧，所以如果仅计算保租房的营收，实际收益率还要大大低于3%。当然锦玉商务中心1.4万平米的商业不可能一分钱租金收入都没有，但以现在实体商业的处境，也不可能高到哪里去，锦玉商务中心保租房加上裙楼商业，年收入顶多也就2000多万，年化收益率也不会比3%高多少，而且一旦出租状况不理想，或者租金水平达不到预期，收益率还要进一步打折。

总的来说，巫家坝商管公司收购烂尾楼的这笔投资投入大，占用资金多，收益却有限，投资回收期非常长，搞不好还会亏损。