中报观察 | 招商积余降本与增效

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　　观点网 8月27日，招商积余发布2025年中期业绩报告。

　　上半年，招商积余实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17%；归母净利润4.74亿元，同比增长8.9%。扣除非经常性损益后的净利润4.63亿元，同比增长11.87%。

　　然而，在营收、利润双增的同时，上半年招商积余毛利率与净利率双双下滑，成本端压力凸显。

　　从数据来看，上半年，其毛利率为12.12%，同比下降0.45个百分点；净利率为5.38%，同比下降0.40个百分点。

加速布局高校赛道

　　报告期内，招商积余的营收主要来自物业管理和资产管理两大板块。

　　其中，物业管理业务实现营业收入88亿元，同比增长16.79%，占总收入的96.64%，成为拉动业绩增长的"压舱石"。

　　财报指出，物业管理增收主要得益于原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务的贡献。

　　上半年，招商积余物管规模持续扩大，新增在管项目74个，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目合同额为15.92亿元，占比超过九成。截至6月末，总在管项目2370个，管理面积达3.68亿平方米。

　　分类型看，新增住宅项目2个，新增住宅管理面积326.92万平方米，新签合同额3.38亿元，同比增长24.72%，其中，市场化住宅项目新签合同额同比增长23%；

　　非住宅方面，上半年新增72个项目，新增管理面积30.33万平方米，新签合同额14.26亿元，同比下降12.08%。

　　从项目来源看，招商蛇口仍是其新增面积的重要支撑。期内，来自招商蛇口的新签合同额1.72亿元，管理面积累计1.3亿平方米；来自第三方的新签合同额15.92亿元，管理面积累计2.38亿平方米。

　　依托大股东的资源输送，招商积余在住宅市场保持稳固。在3月举办的2024年业绩交流会上，董事长吕斌表示，随着国家持续出台宽松的政策，无论是招商蛇口还是招商集团，对招商积余业务协同的支持力度将会变得更大。

　　当前市场由增量步入存量竞争时代，在大股东的滋养之外，招商积余也在积极寻找新的突破口。

　　非住宅业务成为重点发力方向。细分来看，办公、园区、商业、政府、公共事业、高校等领域均在布局范围。

　　管理层在4月业绩说明会上透露，未来将加大城市公共服务与IFM（综合设施管理）投入。财报显示，上半年IFM新签合同额同比提升11%。

　　此外，上半年，招商积余在高校赛道加速猛进。学校领域营收4.74亿元，占物业管理非住宅业态营业收入的9.65%。

　　7月，招商积余宣布成功中标中国人民大学、中国政法大学、暨南大学、广东工业大学四个高校项目，进一步扩大了其在高校物业服务领域的版图。

　　截至目前，招商积余已服务全国各类综合院校超过100所，涵盖清华大学、北京大学、北京师范大学、中山大学等知名高校，管理面积突破3000万平方米，服务师生人数逾200万人。

毛利率难题

　　尽管收入规模持续扩张，招商积余盈利改善仍是摆在眼前的核心课题。

　　财报显示，上半年招商积余毛利率为12.12%，同比下降0.45个百分点。

　　分业务来看，物业管理业务毛利率为10.85%，同比微降0.08个百分点，其中住宅、非住宅、平台增值服务和专业增值服务业务毛利率分别为10.70%、11.89%、10.99%和8.03%。

　　资产管理业务毛利率为48.62%，同比下降4.07个百分点，其中商业运营业务毛利率大幅下降至26.93%，同比减少11个百分点，成为拖累；持有物业出租及经营业务毛利率虽小幅上升至57.96%，但不足以抵消商业运营的下滑。

　　回溯历史数据，2019至2024年，招商积余毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%、11.84%、11.56%、11.96%，处于行业下游水平。

　　从费用端来看，上半年营业成本同比增长16.78%，与收入增幅基本持平，未能体现规模效应。管理费用同比大幅上升29.71%，远高于营收增速，进一步压缩利润空间。

　　研发投入同比增长6.69%，显示招商积余持续加码数字化与新业务孵化，但短期贡献有限。

　　虽然通过合理的资金收付安排，财务费用下降37.46%，对冲了一部分压力，但总体费用率上行的态势依旧明显。

　　从横向比较，头部物企如绿城服务、碧桂园服务、保利物业等企业的2025年上半年毛利率普遍维持在18%-20%的区间。这些头部物企通过更高比例的高毛利增值服务，以及在成本端更强的管控能力，形成了对盈利质量的有效支撑。

　　而招商积余虽然在规模上保持稳步增长，但收入结构依赖传统物管业务，增值服务与资产管理板块贡献度不足，使得整体毛利率改善空间有限。

　　总的来看，得益于大股东资源支撑和在高校、IFM等新兴领域的持续拓展，招商积余具备一定成长韧性，若能在规模扩张与盈利能力之间找到更佳平衡，未来经营表现仍有望逐步修复。