上半年归母净利下降近3成，瑞安房地产罗康瑞：行业调整尚未完结，维持盈利不容易

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

8月28日晚间，港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）召开2025年中期业绩发布会。瑞房主席罗康瑞、副主席罗宝瑜、财务总裁及投资总裁孙希灏、行政总裁王颖及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌等管理层出席会议。

根据瑞房当日发布的2025年中期业绩报告，期内公司实现总收入20.74亿元，同比增长0.05%；实现溢利8100万元，同比减少56%；股东应占溢利为5100万元，同比减少29%。

据了解，今年上半年，瑞房的股东应占溢利下滑，主要是公司投资物业及合联营公司投资物业的公平减值增加影响。若剔除投资物业公平值减值的影响，瑞房的核心溢利2.63亿元，同比增长144%。

在业绩会上，瑞房主席罗康瑞表示，“当前房地产行业大调整还没有完结，市场仍然有很多不明朗的地方。上半年公司仍能够维持有盈利，这是不容易的。”

展望后市，罗康瑞表示，楼市筑底并非一天两天能完成的，需要一段时间恢复这个市场的信心，预计接下来一段时间，都将是在筑底的过程之中。

上海土储回升，轻资产拿下两百亿项目

财报数据显示，2025年上半年，瑞房录得已确认物业销售收入1.45亿元，同比上升1%。

虽然结转收入并不多，但在新房销售方面，瑞房表现亮眼。期内，该公司取得合约物业销售额为34.73亿元，较2024年同期上升457%，其中住宅物业销售占95%。对此，瑞房指出，销售额增长主要是由于上半年推出的新住宅项目数目增加，同时该公司计划在下半年及以后推出更多项目。

对比同行来看，中指院数据显示，2025年上半年，全国百强企业销售总额为18364.1亿元，同比分别下降11.8%。

不过值得注意的是，近年来，瑞房在主阵地上海的住宅项目土地储备正快速下降。

截至2024年底，瑞房旗下位于上海的发展中及日后发展住宅项目的建筑面积为11.70万平方米，而2020年底该数字为66.60万平方米，过去四年间减少54.90万平方米。

随着上海核心地块价格的持续走高，轻资产策略成为了瑞房选择。早在今年年初的业绩会上，管理层就曾表示，公司将在市场调整真正完成前主要以轻资产的模式拓展业务，进一步创新商业模式，拓展更多的外部资本和策略性伙伴。

据悉，今年上半年，瑞房开展了一个轻资产项目——永新里。该项目位于上海新天地，资产估值超200亿。今年6月，瑞房联手天安获得了其50%股权，其中瑞房仅持股15%。

据行政总裁王颖透露，永新里项目包含15.9万平方米的高端住宅，以及5.8万平方米的商业。目前项目的动迁安置工作已经完成，计划将于2026年第一季度正式动工，2030年整体竣工。

除了永新里项目，瑞房还于去年轻资产拓展了永年里和贝港城中村两个项目。其中，公司与永业集团合作开发的永年里项目，包含10.5万平方米住宅及5.7万平方米的商业业态；与上海奉贤区政府合作开发的贝港城中村项目，则包含32.6万平方米的住宅及9.5万平方米的商业配套设施。

王颖表示，永年里项目预计2031年整体竣工。未来永年里、永新里两个项目将共同推动翠湖天地系列产品在大新天地社区和上海核心城市的进一步拓展；而贝港城中村也已经于今年1月正式启动，并在4月获得了首批住宅发展用地。

截至2025年6月30日瑞房参与的轻资产项目
图片来源：瑞房2025年中期业绩报告

截至2025年6月底，瑞房旗下位于上海的发展中及日后发展住宅项目的建筑面积达16.2万平方米，较2024年底增加4.5万平方米（计入了贝港城中村的首批住宅发展用地）。

对于下半年的拓展策略，罗康瑞称，目前瑞房仍会继续专注上海的发展，我们认为在上海会提供很多投资的机会，但是因为前景有很多不明朗，集团还是会比较保守，以轻资产来经营，并保持现金流稳定。

上半年收租17.81亿元，办公物业面临续租挑战

作为瑞房的另一大核心业务，公司商业板块过去半年则显得有些辛苦。

财报数据显示，期内，瑞房租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）增加1%至17.81亿元，其中78%来自上海的物业组合。与去年同期高达 16% 的增速相比，其租金收入增速明显放缓。

在众多项目中，虹桥天地、重庆天地租金下滑较快，分别同比下滑25%、17%；至于出租率方面， 新天地时尚II、瑞虹企业天地、创智天地、南京国际金融中心出现下滑。

图片来源：瑞房2025年中期业绩报告

事实上，瑞房在商业板块也付出了不少努力。据该公司披露，2025年上半年，瑞房旗下物业组合的销售额、客流量较2024年同期相比均增长了10.5%。至于办公楼部分，公司旗下相对成熟的上海办公楼组合也保持了稳定的出租率，平均出租率达90%。

而公司租金收入增速放缓的最大原因便是因为续约租金的下滑。对此，瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌表示，分业态来看，零售板块整个续租情况较好，仅有一个小的个位数的下跌。其中，新天地、鸿寿坊、蟠龙天地，大部分续租的租金都是增加的，有少部分项目因为在调整阶段或外部竞争环境的原因，导致续租下跌。

“接下来我们预见零售板块态势应该会越来越好，因为到今年年底我们的出租率还会进一步推高。如果下半年销售和客流的情况维持目前比较稳健的情况，续租情况应该还会在此基础上有所好转。”

在张斌看来，相比于零售，办公楼对瑞房的挑战要更大一点。

高力国际发布的研报显示，2025年第二季度，上海写字楼市场租金延续下行趋势，平均租金环比下降2.8%至6.20元每平方米每天，上半年累计租金降幅达4.4%，市场承压明显；空置率方面，二季度环比小幅上涨0.4个百分点至21% 。

与此同时，上海写字楼市场的供应还在上升。今年上半年，累计新增供应达28.5万平方米，其中2025年第二季度新增供应17.8万平方米。据该机构预测，2025年全年，上海写字楼新增供应量将达到88万平方米，供应压力将在下半年明显加剧。

对此，张斌表示，上海办公市场估计在未来一两年里面还是会面临非常大的压力。瑞房将会用比较灵活的租金策略去针对不同的项目、不同的客户、不同的时间点，去实现出租率的提升。此外，由于5%大客户的贡献接近40%的出租面积，公司将在集团层面会持续推进跟大客户深度的服务。“希望这些举措可以令我们下半年能够顶住市场的逆风，持续前行。”

另据他透露，下半年，瑞房将迎来上海太平洋新天地、武汉创新公园两个新项目的开业。其中，上海太平洋新天地项目已经实现了60%的租赁，计划在今年9月份试营业，今年12月份开幕；武汉创新公园则实现了超过70%的出租率，计划在今年9月底开业。两个项目的开业亦将为公司增加新的租金收入来源。