“金九银十”前夕楼市异动：上海、苏州连放大招，头部房企高管集体看好后市

本文来源：时代周报 作者：刘婷

金九银十即将到来，多地楼市再吹暖风。

8月25日，上海发布新政，涉及调整住房限购政策、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策。8月26日深夜，苏州发布楼市新政，取消市区范围内新建商品住房2年限售。

在政策暖风吹拂之际，房企上半年业绩放榜，成为观察行业复苏节奏的重要窗口。从已披露半年报数据看，近半数上市房企业绩回暖。

Wind数据显示，截至8月29日19时，95家A股上市房企披露2025年半年报，46家营业收入实现同比增长，43家归属于上市公司股东的净利润实现同比增长。239家港股上市房企披露2025年半年报，107家营业收入实现同比增长，104家归属于上市公司股东的净利润实现同比增长。

在多重政策与结构调整的共同作用下，业内预计，下半年市场有望在底部逐步企稳，优质资产与稳健运营将成为房企赢得“金九银十”的关键。

一名头部房企的营销负责人对时代周报记者表示，从7月起，公司就已经开始为“金九银十”做准备。今年9月的市场表现预计会好于去年，政策的逐步落实和市场情绪的回暖有望带动成交量的增长。然而，10月的市场表现可能会稍显逊色，预计成交量会出现一定回落。因此，公司将根据市场动态灵活调整策略，重点聚焦在提升客户体验和精准营销上，但重点依然放在价格策略。

图源：图虫创意

多地落地楼市新政

一线城市落地、二线城市跟进，多地楼市调控进入精准调整阶段。

8月15日，国家统计局发布2025年1~7月份全国房地产市场基本情况。1~7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；其中，住宅投资41208亿元，下降10.9%。新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%。

图源：国家统计局

在市场处筑底期，楼市政策快速调整。8月9日，北京发布楼市新政，明确五环外购房不再限制套数，覆盖人群包括符合本市商品住房购买条件的居民家庭。

而另一座一线城市上海，则在政策力度与覆盖面上迈出更大一步。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。作为上海2025年首次房地产政策优化，此次调整从购房资格放宽、资金支持强化、利息负担降低、持有成本优化四大维度精准发力。

克而瑞集团董事长丁祖昱指出，上海、北京楼市限购政策调整方向有一个共同点，即“核心区严控、郊区松绑”，这已成为房地产市场因城施策新的风向标。

在一线城市率先释放政策信号后，二线城市也迅速跟进。

8月26日晚间，苏州市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布通知，明确为进一步满足居民改善性住房需求，即日起取消苏州市区范围内新建商品住房“取得不动产权登记证书满2年方可转让”的限制措施（有特殊限制转让要求的住房除外）。

中指研究院苏州分院高级分析师金珂对时代周报记者表示，苏州作为长三角重要城市，此次取消住房限售政策，有助于提升房地产市场流动性，更好地支持居民实现“以小换大”“以旧换新”等改善型住房需求，进一步促进供需两端合理匹配，也有望增强市场活力，推动房地产行业良性循环和健康发展。

金珂补充道，未来，随着该政策效果的逐渐显现，苏州房地产市场有望进一步实现稳健发展，更好地服务于市民的居住需求。

业内人士认为，随着一线和二线城市密集出台政策，“金九银十”前夕的市场情绪已有回暖迹象。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示，从目前的趋势来看，由于北京、上海出台楼市新政之后，一定会掀起新一轮的楼市调整政策。在众多城市相继出台新一轮的楼市政策之后，“金九银十”的成色应该可以保证。

淘房前线创始人谢林锋在接受时代周报记者采访时表示，虽然大家都在期待市场有所回暖，但“金九银十”期间，价格战仍将是市场的主流。

他指出，随着各地楼市政策的进一步放宽，购房者的观望情绪逐渐消退，促销和降价策略将继续推动成交量的增长。然而，他也强调，市场需求的恢复需要时间，短期内还是得以价换量不可避免。“政策有望推动市场整体氛围，不管新房还是二手房，购房者还是持谨慎态度，价格战和开发商促销，仍将是今年秋季楼市的主流。”

头部房企看好结构性机会

随着行业逐步释放企稳信号，房企年中成绩单成为验证市场回暖与结构优化的重要参考。时代周报记者从多家头部房企业绩会上获悉，各家公司普遍认为市场虽仍处筑底阶段，但一、二线核心城市韧性突出。企业将更加聚焦优质项目与审慎拿地，以在分化中寻找增长机会。

克而瑞地产研究数据显示，2025年上半年，30个重点城市新房成交规模达1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期基本持平。具体到房企层面，TOP21-30梯队房企的累计销售规模同比基本持平。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯队房企销售规模则同比降低。

8月27日，中海行政总裁张智超在业绩会上表示，上半年房地产市场总体还处于微跌盘整、降幅收窄阶段，总体呈现逐步筑底企稳态势，但城市间分化相对比较大。一线城市总体表现更具有韧性，呈现量微升、价基本平的状态。

张智超认为，结合当前低息环境，中海对未来，特别是下半年房地产市场走势有信心。当下的市场，给经营稳健、布局良好、货量优质的企业更多更好的机会。

同样在年中业绩会上，越秀地产管理层也给出了自己的判断。

时代周报记者获悉，越秀地产管理层表示：“预计房地产市场下半年将继续保持波动，但城市的分化明显，好城市、好房子将保持韧性。土地市场方面，预计继续缩量提质，土地价格层次分化明显，土地投资更加聚焦一、二线主要城市。”

与此同时，华润置地同样释放出相对乐观的信号。

对于下半年的市场走势，华润置地首席运营官陈伟在业绩会上指出，今年一季度全国市场已显企稳迹象，二季度市场量价延续筑底态势。“市场下一步的走势，我们认为还是受到宏观经济、政策力度、供需关系的影响，预计整体将呈现缓慢筑底、局部分化的特征。”

销售之外，土地市场的表现同样牵动行业神经。2025年1-8月，TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，增幅较1-7月缩窄6.3个百分点。从新增货值来看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。

对于下半年土地市场，绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，绿城中国预计下半年的土地市场整体热度不如上半年，但预计优质地块仍维持较高的热度。

郭佳峰透露，因为今年上半年拿地比较多，下半年拿地节奏会放缓，会采取更为谨慎和精准的策略，对项目的要求会更高，以确保安全底线。全年拿地的货值目标，将根据下半年的销售情况和集团现金流情况做动态调整，大概货值将在1200亿元到1300亿元之间。

多家房企普遍强调，行业虽仍在筑底阶段，但市场韧性逐步显现，结构性机遇正在积聚。随着核心城市成交保持稳定、政策持续优化、融资环境逐渐改善，具备稳健经营能力和优质土储的房企将在分化格局中率先受益。业内预计，下半年市场有望实现销售和利润的双重修复，行业企稳信号将愈发清晰。