北京三环王炸地块，隐秘的退线

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

该来的，总是会来。

8月27日，北京太阳宫0627地块正式上架土拍。一天前，它才进入用地预申请环节。

它的买家，将在9月30日诞生，喜迎国庆。

这块地的起始价为31亿元，综合楼面价6.13万元/㎡——住宅6.77万元/平米，商业2.4万元/平米。

三年前，它东面的中建玖合府，起拍楼面价约7.67万元/㎡，最终溢价15%达8.825万元/㎡，成交房价11.7万元/平米。

从表面上看，0627地块住宅楼面价，比中建玖合府低了0.9万元/平米，但它背了1.3万平米商业的包袱——允许整售。

0627地块的门槛蛮高的，即便之前减负过。（详见《太阳宫地块调规，自揭其短》）

有人将0627地块称为"王炸"地块。它位于东北三四环之间，确实是三年来罕见的核心地段地块。

花姐了解到，除了深耕北京的中海地产、华润置地和中建智地等，还有不少外地开发商也盯着它。

一个月后，0627地块会拍出什么价呢？

花姐不好瞎猜。因为，如今不仅市场变了，且地块之间的素质也不一样。

幸福的烦恼

0627地块，有个幸福的烦恼。

那就是，离地铁太近，地铁10号线和17号线换乘站太阳宫站。

这是一柄双刃剑。

家门口的地铁，确实方便，但它至少带来两个烦恼：1、人多且杂，共享自行车占地；2、地铁震动引发的噪音问题。

针对非机动车停车位，地块东南面的太阳宫中路，有不少于500个非机动车停车位，南面10号线A口附近，则有不少于150个。

关于地铁噪音问题，在6月中旬调规方案里已经说明，“地铁振动对养老设施的影响，以及养老与居住人群的流线干扰”，故而，砍掉了0.8万平米养老设施，将重新择址布局。

当然，砍掉养老设施，也变相给地块减负了。只不过，拿地铁振动说事，显得一举两得。

与地铁亲密无间

0627地块与地铁的关系，可用一个词来形态：亲密无间。

当它上架后，它们之间的亲密关系曝光了。

最密的，要数地铁17号线，穿越了0627地块东侧。它的外轨中心线在用地红线内，且距离红线约为6-11米。

从图纸上可以清晰地看到，17号线的走向和0627地块平行，呈东偏南45度。不仅如此，17号线的G口有两个出口、两个地铁风亭组，共占地318.18平米，纳入出让容积率。

花姐猜测，这两座建筑应该会拆除改建，与0627地块的商业融合。

简而言之，地铁17号线下穿了0627地块，至少有长约130米、宽约6-11米的面积重叠。

这种地铁下穿的楼盘，还有丰台的中海丰和叁號，它身下是地铁9号线和房山线，但不是地铁站。

退线后容积率飙升

有了地铁下穿，0627地块必然牵扯到退线问题。

到底怎么个退法？

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。

依照花姐理解，6027地块要远离17号线约30米处，才能建房。

这个数字，再加上红线与外轨中心的6-11米距离，实际退线可能达到36-41米。

假如以平均退线宽38.5米、长117米计算，扣除边角料，退线面积约占0627地块总占地面积19,446.8平方米的20%。

幸运的是，10号线外轨中心线30米，在0626地块红线之外。因此，它不会影响到敏感建筑的退线。

由于0627地块的容积率为2.6，如果扣除退线占地，它住宅区域的实际容积率，高达3.12。

如此高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

强排方案推测

0627地块有着高达3.12容积率，加上西北和东北方向，分别是老盘安馨家园和中建玖合府。

这又牵扯到一个问题，强排怎么排？

按照土地文件，它的车库出入口在东北面。由于车库口距离太阳宫中路必须要大于50米。因此，留给车库的可选范围，只有67米。

这67米宽，可能还包括小区的大门。一般来说，大门和车库会紧挨一起。

受地铁保护线影响，东面退红线36-41米、容积率3.12、住宅4.28万平米，再加上地上0.75万平米商业，种种条件凑在一起，0627地块的确蛮难排方案的。

花姐根据现有条件，做一个推测版：

1、大门和车库出入口在东北方向；

2、小区共计6栋住宅楼楼15F\18F\25F，每栋只有1个单元；

3、户型面积段为180平米和200平米两种；

4、地上沿太阳宫中路，会打造一条精品商业街，地上两层、地下两层。