物管被炒赖着不走，应当赔偿业主而非继续收费

“解聘我不撤，判了我不走，你能怎么办？”据媒体报道，北京信和通景物业管理几年前被业主大会解聘后拒绝离场，经住建部门处罚、一审和二审诉讼、多部门联动执法才办理交接，这时距离解聘已经过去接近三年。然而，退场的老物管随后分批将业主告上法庭，索要拖延退场期间的物管费。

物管公司的服务被业主认为不达标，并多次整改无果，最终导致业主大会2017年底经法定程序解聘，本来是正常的商业流程，却因为物管公司赖着不走一度引发舆论关注。据《北京新闻广播》彼时报道，经住建部门行政处罚和一二审诉讼，涉事物管公司在二审生效判决责令退场后依然迟迟不动，经街道办协调，多部门联动执法，直到2020年11月，新老物管才完成交接。

近三年的物管交接拉锯，造成了多少损失、应由谁承担责任，道理并不复杂，而此番提起诉讼的，竟然是物管公司。如果说物管公司主张在此三年纠纷期间依然持续提供所谓物业服务，那么业主因此三年纠纷所遭受的物业服务无法保质保量，同样有权依法主张自身合法权益。

围绕物管退场问题折腾三年的过程中，涉事物管公司的公然违法，以及对生效法院判决的拒不执行，是否受到了应有的法律惩处？而在此番新一轮所谓“物管费”纠纷中，还必须明确，这样一场疑似先发制人的诉讼战，拒绝退场物管公司的诉求，本身就无法得到法律的支持。

民法典第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当退场并做好交接，违反前款规定的，不仅“不得请求业主支付物业服务合同终止后的物管费”，而且造成业主损失的，还应当赔偿损失。即便是物管合同终止前的物管费纠纷，也属于另一个法律关系范畴，可以依法另行主张，同样不构成物管公司拒不退场的合法抗辩事由。最高法在2009年发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物管费的情况作了明示，法院同样不予支持。

现在的问题可能在于，2020年修订的前述司法解释，对于物管公司拒不退场后依然主张相应物业管理费的情况，新版司法解释不再涉及。司法解释是最高法、最高检依法制定的涉及具体法律应用的一种规范性文件，其不会超越现有的法律规定，当司法解释版本更新出现类似“相关问题未涉及”情况时，纠纷调停依然应当遵循上位法的精神原则与相关规定进行，而非倒推一个相反的规则来和稀泥。

包括四川、广东等省高院都曾就类案发布指导案例，不支持物管索要拒不退场期间的物管费。广东高院在2023年8月的案例释法中态度坚定而明确：对于物管公司拒绝退出并强行提供服务期间的物管费不予支持，对维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有正确的价值导向。

被炒却拒绝退场的物管，认为自己还在提供服务，这是以“在场”作为强买强卖的理由。哪怕是普通消费者，也有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务，这是法律应当保障的权利。业主大会已经依照法定程序明示拒绝，不能因为“事实上提供”所谓服务就强迫业主为其埋单，这明显有违民法典的基本契约精神。事实上，拒不退场的物管不仅不应该拿到所谓物管费，反而应当赔偿因其三年拒绝退场所造成的业主损失。