土增税清算扣除建设成本，地下车库就归全体业主共有吗？

先说结论，建设成本从土增税清算中扣除，并不意味着地下车库产权为全体业主共有。

对于这个问题，其实许多人一直存在一个误区，就是在小区地下车库产权确权（确认业主共有）问题上，认为只要能够拿到开发商将建设成本在土增税清算中扣除的证据，就能够证明地下车库产权归业主共有。其依据是《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》规定“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的……停车场（库）……等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。”

也正是因为这个误区，全国各地有很多业主或业委会向税务机关申请政府信息公开，希望能拿到土增税扣除的证据。各地税务机关对这种政府信息公开申请的回应不一，大部分税务机关会以“涉及第三方商业秘密”或者“不影响申请人权利义务关系/与申请人无利害关系”为由拒绝，甚至因此还引发了许多针对税务机关的行政诉讼案件。

当然，实践中也有税务机关依业委会申请公开了土增税清算扣除情况。譬如，国家税务总局东莞市税务局在2023年11月21日作出东税公开复（2023）9号政府信息公开申请答复书，告知申请人东莞市东城某小区业委会“…… 项目在土地增值税清算中，将建成后有偿转让的车位及根据市人防办规定建造的人防地下室相关的成本、费用列入房地产开发成本进行了扣除 ”。

与此相类似的还有国家税务总局郑州市郑东新区税务局在2023年12月1日作出的郑东税公开复（2023）4号答复书、国际税务总局张家港市税务局于2024年1月2日作出的张税公开复（2024）1号答复书、国家税务总局肥西县税务局于2024年1月8日作出的肥西税公开复（2024）2号答复书。

无论是依申请获得政府信息公开，还是通过行政诉讼获得政府信息公开，在许多小区业委会看来，无疑是确权路上的一道曙光，有人撰文称“（车库）终于回归了全体业主的怀抱”了。

但是，庆祝却来得太早了，实践中，即便确有证据证明建设成本在土增税清算中 被扣除，也并不意味着地下车库产权归于业主共有。司法机关往往并不认可“开发商在土增税清算中扣除地下车库建设成本，因此地下车库为全体小区业主所共有”的观点。

为什么法院不予支持呢？其实并不难理解，主要有四点原因：

第一，地下车库（车位）权属的认定，一般来说有三种模式：1.基于《民法典》第二百七十五条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定， 若地下车库在规划时明确为专用车位（如产权车位），开发商可通过出售、附赠或出租方式处置，业主购买后可办理产权证（相应的，如果没有出售，则产权不变）。2. 如果车库建设成本已分摊到业主购房款中（即计入公摊面积），亦或者是占用业主共有道路、其他场地增设车位，则归全体业主共有。反之，开发商保留所有权；3.人防车位所有权归于国家，日常使用权归开发商，依照《人民防空法》第五条第二款，遵循“谁投资，谁获益”原则（部分城市有要求收益归业主）。

第二，《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》确实规定“ 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，但同时也规定了“ 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，因此说明，建设成本被扣除并不能直接推导出权属情况，更不能直接推论“归全体业主共有”。税务处理仅关注成本扣除的合法性，并非直接通过税务处理来确认物权归属。

第三，从效力层级角度而言《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》不能代替《民法典》和《 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》来调整车位产权关系。

第四，不排除开发商在土增税清算过程中，违法扣除建设成本的情况，对于违法扣除行为应当依法予以处罚或处理。若直接以“产权确认”代论，则将影响税收征管秩序，变相使得税务机关失去查处税务违法权利的事实基础，导致国家征收税款损失。

一：张某某与某公司

买卖合同纠纷二审案

案号： （2024）辽10民终9号；审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院。

审判观点：车库转让协议载明转让的是使用权而非所有权，协议基于真实意思表示作出，且开发商按照法律程序取得土地使用权，并投资建设车库，车库属于开发建设的构筑物或附属设施， 开发商 对车库享有使用权。

原告指控： 被上诉人在对《土地增值税清算税款鉴证报告审核说明》的质证意见中也承认：“该份证据是税务机关关于涉案小区土地增值税汇算清缴的专业鉴证报告，原告所引用的“普通住宅分摊的扣除项目金额”和“非普通住宅分摊的扣除项目金额”均属于报告中“扣除项目”项下的内容，是土地增值税允许税前扣除的金额按照普通住宅和非普通住宅作出的分项统计数据。”被上诉人的质证意见，也恰恰说明案涉地下车库的建设成本是土地增值税税前扣除项目，而依税法规定扣除项目只能是公建配套设施。凡是公建配套设施所有权和使用权，均不属于开发商所有。

被告抗辩： 地下车库在规划设计时即为独立于地上住宅的建筑项目。小区一期建成后，辽阳市住房和城乡建设委员会在测量商品房销售面积时，并不包含地下车库或车位的面积，表明地下车库独立建造，不计入商品房公摊面积，不属于商品房的配套设施。被告在向原告出售房屋时，双方签订的房屋买卖合同中明确约定，原告购买的是地上建筑，不包含地下部分。我国现行住宅小区开发模式中，地下车库或车位的使用权均归属于开发商，不属于业主共有。综上，地下车库系被告投资建设，产权归被告所有，原告具有转让涉案地下车库使用权的权利。更何况双方签订的是车库使用权出让协议，该协议合法有效，但不发生物权变动的法律效果。

法院认为： 《金域蓝山地下车库（位）使用协议书》并未明确约定转让的标的物为地下车库的所有权，而且合同名称、合同中第一条的约定“出让使用权”也表明转让的标的物系使用权，故本案双方当事人真实的意思应为转让地下车库的使用权。关于合同效力问题。被告已经按照法律规定的程序取得了案涉地块的土地使用权，并在该地块地下投资建设了案涉车库，地下车库属于被告开发建设的构筑物或附属设施，被告应当对此车库享有使用权。

二、清扬御庭业委会与无锡常发

置业有限公司车位纠纷一审案

案号： （2018）苏0213民初7076号 ；审理法院：无锡市梁溪区人民法院。

审判观点：建设成本在土增税清算中扣除，并不能直接推断机械车位建造成本计入商品房开发成本中的基础设施费用。公建配套建设的车库车位、机械车位，公建配套只是建设物的性质与功能，对公建配套设施的所有权应当按照法律规定和合同约定加以明确。

原告指控：小区前期物业公司将小区物业与其进行移交，其发现小区机械车位建设款项被纳入小区基础设施费中，并最终分摊到房屋销售价格中，该机械车位系小区业主出资共有，常发公司明知该事实故意将上述车位出售、出租给他人，严重损害了业主权利，为维护业主合法权益，依法提起本案诉讼。

被告抗辩：小区地下车库机械车位没有纳入小区建设成本，土地增值税清算鉴证报告正确意思是机械车库的成本在基础设施费用中扣除，不是业委会所理解的计入商品房成本的事实；小区44××组机械车库车位为其规划投资建造，物价局关于小区一期商品房销售价格的批复中就载明地下车库泊位建造费用未纳入住宅商品房成本，小区地下车库平面车位已备案销售，机械车位因面积分摊问题未作销售备案，但仍属于其所有，同样小区二期的机械车位，虽自200××年12月起物价局不再对商品房销售前的价格审批，其事实上也并没有将建造费用分摊入商品房成本之中。

法院认为：业委会以无锡宝光税务师事务所有限公司的土地增值税清算鉴证报告认为小区机械车位建造成本计入商品房开发成本中的基础设施费用，系断章取义的理解，其据此为依据不能证明其主张的机械车位费用计入商品房成本的事实，其主张地下车库内机械车位为常发公司在商品房买卖合同中承诺的商品房基础设施与事实不符，公建配套建设的车库车位、机械车位，公建配套只是建设物的性质与功能，对公建配套设施的所有权应当按照法律规定和合同约定加以明确，业委会以机械车位为基础设施、公建配套设施为由径行主张小区业主所有，并无法律依据，本院不予采信。

三、绍兴市东方银座业委会、

绍兴市建设开发集团有限公司

物权保护纠纷二审案

案号： （2021）浙06民终92号，审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院。

审判观点：合同及测绘面积若未包含地下划框车位的公摊面积，销售合同未包含底下 划 框车位销售价格，即开发商销售房屋时未约定地下车库使用权归于业主所有。 仅以从税务机关调取的造价审计及土地增值税清算税款申报事项等材料据以主张人防地下室属全体业主所有，尚缺乏充分的事实和法律依据。

原告指控： 从税务机关所持有的《土地增值税清算税款鉴证报告审核事实说明》中，可以看出地下室工程的成本分摊比例是10.123438%，该费用是整个小区房屋成本的一部分，而小区房屋成本在销售时已经分摊到每一间商品房成本中，因此，该地下室工程造价是计入出售房屋销售成本价中的。…… 建设用地使用权是通过出让方式取得的，土地成本也是业主承担的。人防工程顶部建筑成本也是业主承担。全体业主和国家是人防工程的最终实际投资人。人防车库的建设、使用及受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应和商品房小区的房产一并转移给全体业主。

被告抗辩： 一、东方银座小区系商品房，与买受人签订的《商品房买卖合同》中没有关于地下车位的任何约定。二、房屋销售价与建造成本无绝对的关联性。三、权属是根据规划审批依据确认。四、根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防车位谁投资，谁受益。

法院观点： 根据《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）附录B3.1的规定，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。东方银座住宅、营业用房的合同及测绘建筑面积中未包含地下划框车位的公摊面积，销售合同收入中也未包含地下划框车位销售的价格。东方银座业委会也未提供充分证据证明建设开发公司向业主销售房屋时约定地下车库使用权归业主所有。因此，东方银座业委会仅以从税务机关调取的造价审计及土地增值税清算税款申报事项等材料据以主张人防地下室属全体业主所有，尚缺乏充分的事实和法律依据。其次，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。东方银座业委会要求确认人防地下室的使用权收益属于东方银座小区全体业主所有亦缺乏相应的事实及法律依据。

四、某物业管理有限公司、某小区

业委会用益物权确认纠纷民事二审案

案号： （2024）琼01民终4379号，审理法院：海南省海口市中级人民法院

审判观点： 人民防空工程应由投资者管理使用，收益归投资者所有。开发商若举证证明其 承担了人防地下室的建设成本，则其作为投资者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的权利。 《商品房买卖合同》如并未对人防地下室的所有权转移进行明确约定，开发商主张其对案涉人防地下室享有使用、管理和收益权应予支持。

原告主张： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）款“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除……”的规定，吉宝公司进行土地增值税清算时可以将案涉人防地下室的建设成本纳入小区建设成本进行扣除，若已扣除的，则案涉人防地下室的建设成本实际上已经由业主分摊，全体业主才是案涉人防地下室的投资者。……吉宝公司应当就此承担未提交其所控制证据的不利后果，即案涉人防地下室的建设成本已经计入小区项目建设开发成本中扣除。

被告主张：土地增值税的清算规定是税收清算规则，不是确定房屋产权归属的规定，不能以此确定人防地下室的权利归属，税务清算与建设成本分摊和投资者身份确认也没有法律上的联系。……我国的物权法遵循的是物权法定原则。以税收清算规则来确定、推定物权归属没有任何法律依据。……没有任何法律规定税务机关有确定物权归属的权利，引用《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）款的规定来确定产权归属及判断谁是投资者毫无依据。并且，即便该条款的规定中也未包含人防设施，也不适用于人防设施。这是因为结建人防设施不是停车场（库），其车库功能仅是平时为方便生活而依法利用，由于其不是商品，产权不能转移，不可能产生收入，但其又是法律规定所必须建设的，成本是必须发生的，因法律强制性规定所造成的收入和成本的不配比，导致其无法按照一般的清算项目计算土增税。退一步讲，即便仁祥公司、吉宝佳园业委会的逻辑都是正确的，假设案涉的人防车库建设成本确实由仁祥公司、吉宝佳园业委会错误地纳入成本项进行了扣除，这最多也是吉宝公司税收清算计算错误，税务机关可依据相关法律法规进行稽核，仁祥公司、吉宝佳园业委会不能以此来倒推建设成本分摊以及物权权利归属，这完全是倒果为因、本末倒置。

法院观点： 关于人防地下室的权属问题。根据前述法律规定，业主共有的本质判断标准是建筑区划内业主的“公共性或公用性”，而人防地下室作为人防设施，首要目的是“战时防空”，而非满足建筑区划内业主的公用用途，并不具有业主共有的本质属性。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条、《海南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十条的规定，人民防空工程应由投资者管理使用，收益归投资者所有。结合吉宝公司提交的《结建人防工程竣工验收（备案）意见书》可以认定吉宝公司系案涉人防地下室的建设单位，其 承担了人防地下室的建设成本，其作为投资者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的权利， 且吉宝公司与房屋买受人所签订的《商品房买卖合同》并未对人防地下室的所有权转移进行明确约定，故吉宝公司主张其对案涉人防地下室享有使用、管理和收益权。

[完]

叶东杭

广东金桥百信律师事务所合伙人律师、刑事部副主任，高校法学院证据法学课程校外导师。从业期间，叶东杭律师主攻信息网络犯罪、经济犯罪、税务犯罪辩护，每年经办大量刑事案件，拥有丰富的信息网络犯罪、税务犯罪辩护经验，曾在经办的多个案件中取得不起诉（无罪）、无强制措施释放（无罪）、缓刑、胜诉、二审改判胜诉等成果及侦查阶段取保候审、不批捕取保候审的阶段性成果。为更好地实现刑事辩护专业化，为客户提供更优质的刑事辩护服务，自2023年1月1日起，叶东杭律师只承接、承办刑事犯罪辩护业务、企业刑事合规业务。