越秀地产领跑

文/乐居财经 李姗姗

“上半年房地产总体朝着持续回稳的方向迈进，我们坚持高质量发展、稳健经营，深化经营管理，推进城市变革，大力实施产品福利升级，推动经营业绩稳中有进，财务状况保持健康。”

在8月26日下午的中期业绩会上，越秀地产（00123.HK）董事长林昭远对上半年的经营如是表示。

业绩会当天，越秀地产发布了2025年半年报，期内，公司实现营业收入475.7亿元，同比上升34.6%。毛利率约为1.06%，权益持有人应占盈利约为13.7亿元，核心净利润15.2亿元。

在房地产行业深度调整、多数房企承压前行的当下，越秀地产通过精益营销、精准投资推动库存去化，是为数不多销售额上涨的房企。

期内，“三道红线”绿档、正向现金流和低融资成本，为越秀地产筑起了三道财务护城河。

在公布半年报的前一天，越秀地产还收获了来自标普的投资级评级上调，评级展望为稳定，成为行业唯一获得标普投资级评级的地方国企。

一、精益销售跑赢同行，商住并举稳定增量

为积极应对房地产市场波动带来的影响，越秀地产抓住市场“筑底企稳”的机会，灵活精准施策，深化实施“一盘一策”营销策略，加快去库存，并强化库存去化考核机制，数字营销全面发力，交出了一份亮眼的销售成绩单。

2025年上半年，越秀地产录得合同销售(连同合营企业及联营公司项目的销售)金额615亿元，同比上升11%。

公司上半年已完成全年合同销售目标1205亿元的51%，成为上半年TOP10房企中三家实现同比正增长的企业之一，整体跑赢同行。

分地区来看，越秀地产大湾区销售占比约为21%，华东占比28%，北方区域占比有所上升，达34%，中西部占比11%。得益于北方销售占比提升，入账销售均价大幅提升至3.51万元/平方米。

按城市能级划分，越秀地产上半年销售额主要集中在一线核心城市，495亿元销售额占总销售额比重的80.5%。

其中，在北京上半年实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%；大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现157.56亿元销售额；此外，在上海也实现了144.92亿元销售额。

根据克而瑞统计，越秀地产上半年销售金额排名保持全国前 8，其中在广州排名第2，北京首次排名第1及上海排名第6。

副董事长朱辉松在会上表示，越秀上半年从营销角度提高销售质量取得初步效果，下半年会进一步加强去库存的力度，包括对销售质量和价格的管理，通过一个项目一个策略，精准研判每一个项目的销售计划，对完成年度销售目标充满信心。

值得关注的是，除了房地产开发主业营收增长，越秀地产在商业、服务、康养等大商业经营也持续发力。

2025年上半年，越秀地产商业物业租赁收入约为2.68亿元；房托收入9.66亿元，整体期末出租率(不含酒店及公寓的出租率)约82%；越秀服务收入19.62亿元，在管面积约7,231万平方米；越秀康养入住率持续提升至74%，在营床位达7762个，医养结合项目数量达24个。

管理层表示，公司会坚持“商住并举”战略，大商业经营收入比例保持在10%左右，商业地产形成开发、运营、金融资产管理体系，拥有写字楼+零售商场+酒店公寓三大核心业态，成为营收持续增长的“稳定器”。

二、精准投资助高效去存，以销定投成效可观

“上半年合同销售额的提升，主要原因在于投资项目的选择，包括对市场产品的准确定位，以及对市场销售环节的把控。”

2025年上半年，土地市场维持分化，越秀重点投资布局核心城市，采取精准投资策略，获取多宗优质地块。

期内，公司分别于北京、上海、广州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，总建筑面积约为148万平方米，增量投资有力驱动业绩结构性优化，为去存量、增效益提供有力支撑。

截至2025年6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2,043万平方米，94%分布在一线和二线城市。其中，于大湾区拥有800.58万平方米土储，占总土储建面的39.2%；在广州土储面积为704.34万平方米。

管理层表示，2021年以后土地已进入买方市场，近两年越秀的拿地策略为避开大的项目，主要拿小的项目。

“项目都集中在老城区，很难有连片的土地，但是基本上可以快进快出，运转效率高，投资兑现度也比较高。”

这样的策略效果可观，管理层对此期望很高，表示会保持一定程度的投资强度，确保公司在稳中求进。

三、“三道红线”稳居绿档，融资成本突破新低

稳健的财务状况，是越秀地产抵御行业风险、获得国际评级认可的“护城河”。

在行业普遍面临流动性压力的当下，越秀地产始终将财务安全放在首位。报告显示，越秀地产在2025年继续稳居“三道红线”绿档阵营。

截至6月30日，越秀地产剔除预收账款后的资产负债率为64.6%，同比下降3.7个百分点；净借贷比率53.2%，同比下降5.4个百分点；在手现金及存款446.4亿元，覆盖短债的1.7倍，财务健康稳健。

公司严抓回款，上半年实现经营性现金流净流入41.02亿元。

在广州，越秀地产通过被收储获得120亿元地票，目前已经兑现了63亿元，还有57亿元尚未兑现，投资资金可谓充足，预计今年到明年上半年会使用这笔资金。

债务结构方面，越秀地产进一步优化，有息负债规模控制在1038.6亿元，短债占比仅24%。

在融资端，越秀地产同样优势显著。上半年加权平均借贷利率同比下降 41个基点至3.16%，期末平均借贷利率首次下降至3%以下，融资成本的持续优化进一步提升了公司的盈利空间。

财务状况良好，越秀地产回馈股东，上半年派息6.08亿元，占核心净利润的40%。

林昭远表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建设加速落地的关键之年。下半年公司将继续围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”工作主题，力争全力达成年度各项经营目标，在市场新的竞争格局和发展模式下，持续为股东创造价值。

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