北京市凯诺律师事务所：关于土地流转中的几个问题

　　土地是我国非常宝贵的资源，也是农民老百姓赖以生存的基础。但是随着城镇化不断的建设，许多年轻人不再依赖土地为生，或者是因其他各种原因，而纷纷选择外出打工，很多父母也会一同跟随其孩子前往城里生活。因此，农村村里的土地也逐渐地出现了荒漠化，尤其是多数土地都在山上的。所以，为了遏制住土地持续性的荒漠化，我国也是提出了相关的政策。

　　根据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，承包方可以采取出租(转包)、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。 另外，《土地承包法》中也有明确的规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。

　　需要注意的是，这里的出租(转包)，指的是承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。 而入股是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。 

　　简单一点来说就是，农民老百姓如果因各种原因无法继续耕种土地时，其是可以将土地，也就是土地经营权流转给别人的，比如自己家的亲戚，或者是一些种植单位，本村集体内的成员等等，这是农民老百姓的权利。

　　不过，实践过程中我们发现，有的村委会（或者是农村集体经济组织）也会将成片成片的耕地（并没有荒芜，老百姓还在种植的土地）流转给私人，或者是大型企业，而这些大型企业则利用流转过来的土地进行非农业建设，比如扩建厂子，建设大型养殖场等等。虽然说，法律法规上规定，土地经营权可以流转，但是土地经营权不是说想怎么转就能怎么转的，流转之后的土地想怎么用就能怎么用的。

　　对此，凯诺拆迁律师就结合实践中老百姓经常反映的情况及相关的法律法规来告诉大家，土地应该怎么流转。

　　首先土地承包经营权流转必须遵循依法、自愿、有偿原则

　　根据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。 

　　土地流转关乎着农民老百姓的切身利益，所以按照法律规定上的来说，土地流不流转由农民自己说了算，村委会或者是其他相关部门不能干涉，既不能不让其流转土地经营权，也不能阻止村民流转土地承包经营权。对于实践过程中，存在村委会在未经村民同意的情况下，将大片大片的承包地擅自流转给企业或者是私人、开发商的，那么这显然就违反了法律法规，侵害了村民的合法权益。

　　另外，对于已经进城落户的，村委会也不能强迫其交回土地，或者是强迫其将土地流转给别人，甚至是村委会自行将土地经营权流转给别人。根据《土地承包法》中的规定，只要农民所承包的土地还在承包期内，村委会就不能直接收回土地，否则违法。也就是说，对于进城落户的农民，可以引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权。

　　因此，在实践过程中，如果有农民老百姓遇到自己家的土地被村委会直接流转给别人，没有经过自己的同意，那么村民可以向乡镇人民政府反映，如果乡镇人民政府没有处理，可以向上一级有关部门反映，要求责令村委会返还土地。

　　其次，土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的利益

　　农村土地经营权流转可以说关系着相关利害人的利益，村委会或者是其他相关人员不能以任何理由侵害村民的合法权益。对于土地流转收益，从原则上来说是归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

　　这里凯诺拆迁律师需要大家注意的是，在土地经营权流转中，若想自己的权益不受损，那么必须要与受让方签订书面的流转协议，协议中必须要有具体的流转时间，从什么时候到什么时候，以及流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码、流转土地的用途、流转价格和股份分红等，除此以外，还要土地流转合同中明确，若土地被依法征收、征用时有关补偿费归谁等的内容。

　　如果自己不方便，那么可以委托其他人来签订书面的流转协议。总之，就是仅以口头的形式流转土地，那么对村民来说可能会有很大的风险，一旦日后出现问题，那么必然就会存在说不清楚的问题。所以，只有签订书面的流转合同，那么相关权益才有可能会得以保障。

　　最后，土地流转之后不能改变土地性质

　　根据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，土地流转不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。 

　　土地是我们十四亿人民的饭碗，没有了土地，那么必然也就会影响到我们生存的问题，所以对于土地（耕地）的保护，我国出台了许多了政策规定，而且是一年比一年严格。也就是说，按照现在的法律法南侧来看，不管是农民承包土地，还是农民将土地经营权流转出去，其用途都是不能随意改变的，更不能破坏土地的综合生产能力。

　　根据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

　　所以实践过程中，如果有村民遇到自己家的土地被流转出去后，直接用于了非农业建设，比如开发商建楼房等，那么村民可以向土地管理部门投诉，要求他们查处违法用地的行为。