地铁密度疯涨，南京四大金刚香爆了

过去十多年，老城空心化和新城逆袭论得到了大家非常广泛的认可，但事实证明，没有一成不变的趋势，更没有绝对正确的观点。外部条件变了，一切都可能完全颠覆。

01 城建偏向

南京经过这么多年的现代化开发，很多时候都是围绕老主城人口和资源疏解展开的，早期江宁、河西、仙林的成功和这个大背景有着直接关系，当初没有老主城在背后推动，南京的城市界面不可能在这么短的时间内完成这么大的扩张。

河西通过承接老主城文体、金融和行政的功能性扩张完成崛起，仙林通过头部高等院校的扩张落地完成高知为主体人口的新城建设，江宁通过承接制造业完成东山的迅猛扩张。

恰逢全国性的城市化进程也处于高速增长期，大量的人口从外部涌入，由于老主城提供不了太多住房的供应，因此大量的外来人口包括本市远郊乡镇的青年人口统统涌入这三大板块。在资源扩张和人口充盈的大背景下，近郊新城得以实现高速发展。

人口和资金的大量涌入直接的结果就表现在城建上，新城的基础设施普遍更新极快，而且标准也更高。加上小汽车的普及，导致各大新城在那个阶段可谓是一片大好，欣欣向荣。这也是新城强势崛起，老城空心化观点产生的重要时期。

而这个观点随着南京城市化进程的持续推进，在相当长的时间里都占据相对主导的地位，但最近几年却遭遇到了巨大挑战，各大新城分化明显加剧。

近年各大新城，尤其是远郊都出现了一种现象，其城建规模普遍收缩，很多重点推进的城建项目其实是往年的续建工程。

但与各大新城状态完全不同的是，老主城此时却在发生着巨大变化，旧城改造进入深水区，尤其审美方面非常符合年轻人的胃口，几乎每一个项目都可以作为突出案例。另外由于老城街道普遍较窄，人口密集，且往往有历史文化背景。改造后的街道反而与人的空间尺度更加和谐，给人一种非常亲切的感觉，沿街商铺也为街道带来了足够丰富的内外交流空间，人文气息浓郁。

这与大马路，商业大多集中在商业体的新城面貌完全不一样。改造后的老城街巷反而更能吸引年轻人对于多元化，个性化和内在人文方面上的追求和表达。

比如说前段时间开街的瑞金路21号，红砖墙碰撞白色花园式阳台，工业风混搭小清新，改造既满足了实际需要，审美也很在线。东南大学南门的蓁巷文化街区也已经开街，同样很有文艺感。

而各大新城在今天看来，反而因为模块化设计，显得有些呆板乏味，同质化较为严重。核心优势主要体现在道路系统、公园系统以及住宅配套上，后发优势使得新城拥有较为充裕的开敞空间，较为完善的基础设施等，这一点老主城望尘莫及，也更适合以小汽车为主要出行工具的朋友。

02 香饽饽

我发现有一个误区，就是在南京疏解老主城的过程中，很多人以为这个过程是将老主城的一些资源搬到新城去，同时老城的部分人口也在这个过程中通过拆迁转移出去，这也是很多人理解的空心化。

但事实上老主城的资源并没有搬走，大多数时候实际上是在新城做了2.0或者说备份，医院以分院或新院区的方式落地到了新城区，高校以新校区或分校的方式加入到了新城，等等。

拆迁的区域通过再开发，变成新的商业或住宅，所以一来一回，老主城的人口总量和资源总量并没有明显降低，主要是新增的人口规模控制住了。

反而因为地铁资源的不断加密，在今天看来，老主城以及周边这一圈的虹吸效应反而是不减反增的，特别是最近地铁5号线的通车，进一步强化了这一点。

其实从就业通勤的角度来说，住在老主城还有一个优势在于他的等距性。比如以新街口为中心12km的范围内，就已经涵盖了南京最主要的就业集中区，包括近郊重点打造的一些区域。

不管工作地点怎么变动，怎么换工作，只要在近郊的范围内，他的相对距离都是比较接近的。工作地在江北、河西、江宁又或者仙林，总时长基本上是差不多的，可见适配性极强，而且地铁资源丰富，公共交通基本上想去哪就去哪。

但反过来，比如住近郊，你发现他的可适配性就比较低了。同样是12km可能只能更加倾向于本区，或临近的区，毕竟本来近郊就大。比如住在江宁，如果工作地点变到了栖霞或江北，那就很辛苦了，河西也会觉得有点远了。居住在江北核心区，比较合适的通勤范围主要是部分老主城与河西，或江北自己的高新、江浦一带，再远通勤综合成本就上来了，仙林也是差不多的情况。

所以很多人根据现有工作地点去找房的这个模式，我觉得存在一定的局限性。很多人很难保证工作地点的长期性，中途很有可能会出现换工作的情况，这个时候，就会发现近郊、远郊工作的适配性就要比老主城这一圈弱很多，老主城和其周边区域几乎不用担心这一点。

还有一个好处就是，反潮汐交通，通常早高峰是近郊到老主城的交通压力更大，而反过来出城的交通压力较小，晚高峰同样回城的交通压力要小于出城的压力。所以住在主城，工作在近郊所要承受的拥堵几率或程度相对要小很多，可见今天的老主城是有点香的。

03 四大金刚

从这个角度来说，紧贴着老主城的核心新城，比如奥体与南部新城确实具备更加明显的区位优势，虽然都稍微偏南一些，但整体与就业的适配性同样较强，这一点与老主城类似。

一方面享受的是最新的城市规划与居住品质，另一方面人文气息浓郁的老主城资源也能方便的共享到，可以真正做到鱼与熊掌兼得。关键老主城确实也没有多少新住宅的供应，存量方面老旧的比重比较多，很多人也确实接受不了。

而且南京在地铁资源方面对这两个区域确实也有较大倾斜，河西现在的地铁密度有多夸张。等到地铁10号线二期和6号线通车后，南部新城也将被彻底激活，不仅和老主城连接的更加充分，同时也直接与奥体产生密切联动，还是相当有看点的。虽然南京整体的城建有所收缩，但围绕老主城的核心新城，投入还是一如既往保持着相对较高的水平。

另外北边的新玄武和鼓楼滨江（下关）也具备相似的性质，相应的地铁资源都在快速落实。某种程度上我认为可以将这四个板块，称之为南京老主城的四大护法、四大金刚、是真正的第一梯队。