老物业赖着不走近三年，起诉业主索要物业费胜诉：这笔钱该付么？

业主大会解聘老物业并招标选聘新物业后，老物业拒绝退场。经过了住建部门处罚、一二审诉讼、媒体曝光后，老物业终于办理了交接，这时距离解聘已经过去接近三年。 然而，退场的老物业却把业主分批告上法庭，索要这三年的物业费。首批诉讼中，物业一审、二审均获得胜诉，法院认定物业公司提供了事实服务，业主应当支付物业费。而第二批诉讼将于9月5日开庭。

日前，多位被起诉的业主告诉红星新闻记者，物业被依法清退后拒不退场，强行提供服务，业主不应该为期间的服务付费。

民法典第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当退场并做好交接，“违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费”。但受访律师提到，实际判例中有时会考虑事实服务的情况，物业在一些案例中会被支持索要物业费。

物业被解聘后拒不退场

近三年后才完成新老交接

通景大厦位于北京石景山区，建成于2013年，此前的物业为北京信和通景物业管理服务有限公司（简称信和通景物业）。因物业服务质量、物业费价格、收益分配等问题存在纠纷，2017年底，业主大会通过公开招标选定了新的物业企业北京首开望京物业服务有限公司（简称望京物业），并在2018年1月与新物业签订物业服务合同，同时向信和通景物业发了终止服务、准备交接的告知函。

按照北京市物业管理条例，原本三十天后完成交接，这次物业更换就能顺利完成了。然而，这次交接却持续了接近三年。

通景大厦

业委会的刘先生告诉红星新闻记者，信和通景物业一直拒绝交接，石景山住建委对其进行过处罚，业委会也起诉了老物业，一审、二审都获得胜诉。直到2020年11月，新老物业才顺利完成了交接。

红星新闻记者在石景山住建委2019年3月作出的行政处罚决定书中看到，石景山住建委2018年底对信和通景物业在合同终止后拒不撤场进行了立案调查，查明其未在法律规定时间内撤离，对其处以10万元罚款。决定书中还提到，信和通景物业辩称“担心物业费无法正常收缴，且为保证大厦正常服务而未撤出”，住建委不予采纳。信和通景物业之后提起行政诉讼要求撤销此处罚，但一审、二审均败诉。

2019年4月，由于老物业在被处罚后依然拒绝退出，通景大厦业委会起诉信和通景物业，要求其退出并交接，一审、二审均获得胜诉。

红星新闻记者在北京市第一中级人民法院2020年9月作出的二审判决中看到，法院认定业主更换物业的决议有效，信和通景物业应依法办理交接并撤出通景大厦物业服务区域，维持一审法院判令其退出物业服务区域的决定。

判决物业退场的判决书

不过，判决半个月后，老物业依然没有退场。当年11月，北京新闻广播以《物业：解聘我不撤，判了我不走，你能怎么办？》报道此事。

2020年11月15日，双方正式完成交接，这场持续了近三年的拉锯战才算告一段落。

老物业起诉业主索要三年物业费

一审、二审均获胜诉

业主侯女士告诉红星新闻记者，从业主大会作出决议到物业正式退场这接近三年，很多业主没有支付物业费。侯女士认为，物业在被清退后拒不退场，不应该收取物业费。

信和通景2023年向多位业主发送催交2018年1月到2020年11月物业费的通知书，索要未果后于2024年起诉了部分业主，侯女士所在公司就是被告之一。信和通景物业一审、二审均获得胜诉。

红星新闻记者在判决书中看到，一审法院认为，信和通景物业并非最高院物业司法解释中规定的“未提供物业服务”之情形，业主大会作出临时决议后，到物业公司与业委会完成交接前，这段时间一直处于双方协商、诉讼及判决执行过程中，应视为信和通景公司在此期间仍在为小区提供事实上的物业服务，因此业主应当缴纳截至物业公司与业委会实际交接之日的物业费。

二审法院也认为，双方在持续进行协商、诉讼及执行生效判决期间，未有其他物业公司进驻，信和通景物业亦提供了相应事实服务，业主应当缴纳物业费。

信和通景物业索要物业费胜诉

获得胜诉后，2025年，信和通景物业再次起诉部分业主，案件将于9月5日在石景山区人民法院开庭。

本次被起诉的多位业主告诉红星新闻记者，他们认为物业在被解聘后强行提供服务，是在强买强卖，业主不应该支付这部分物业费。几人也提到，考虑到物业公司确实产生了成本，他们愿意协商支付一部分费用，但绝不接受全额缴纳这近三年的物业费。

律师称实际执行中会考虑事实服务

近年来，物业被业主大会解聘后拒不退场的争议案例时有发生，从被解聘到实际退场期间产生的物业费，业主是否需要支付？

民法典第九百四十九条规定，要求物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并做好交接。“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失”。

最高法在2009年发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中提到，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。而在最高法2020年通过的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，不再有该条表述。

红星新闻记者搜索发现，四川、广东等省高院也曾发布过指导案例，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。广东高院在相关典型案例解读中提到，对于物业公司拒绝退出并强行提供服务期间的物业费不予支持，对维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有正确的价值导向。

不过，红星新闻记者搜索发现，物业起诉索要这类物业费的判例中，物业胜诉和败诉的情况均有出现。在物业胜诉的案例中，有的是因为没有积极交接和新物业入场，双方存在事实性的物业合同关系；还有是法院认为从发出解聘通知到判决生效期间，双方存在争议，业主享受了物业服务，基于公平原则应该支付。

在房地产、城市更新、物业等领域深耕二十多年的北京海润天睿律师事务所高级合伙人包华律师表示，这个案子中，业主一方是写字楼，这可能对判决结果有一些影响。和住宅不同，商办场所物业服务一旦终止，将陷入停摆。法院很可能会认为物业在此期间管理保障了业主的租金及商业利益，基于公平原则判决业主向物业支付一部分费用。对于物业向住宅业主索要拒不退场期间物业费成功的案例，包华解释，“一方面，物业公司现场管理维持物业正常运行，是存在合理成本的，虽然服务状态不合理。另一种情况，有些业主作出解聘决定后，并不积极行使权力，去选聘新物业或者积极推进交接，导致拖延较长时间。”

包华表示，在法律实践中，这种情况都可能会被法院考虑进去。包华还提到，现实情况是即使物业能胜诉，想要一户一户起诉去要这部分物业费，难度也极大。

上海数科（深圳）律师事务所律师张泽华则认为，商办还是住宅不应该在这类案件中被区别对待。广州司法实践中，往往都是按照指导案例和民法典规定，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。

张泽华表示，有几种情况可能会导致业主败诉：一个是争议发生时间在民法典生效之前，无法依照民法典判决，民法典生效前相关案件的判决经常存在争议；另一个是业主大会解聘老物业的过程是否存在程序违法；还有一个是是否有明确要求老物业退场，有明确时间点，即是否积极行使权力。

红星新闻记者 刘亚洲 北京报道

编辑 欧鹏