加码高线城市，越秀地产“避开拿大项目”｜直击业绩会

8月26日，越秀地产披露中期财报。截至6月末，公司实现营收475.7亿元，同比增长34.6%，毛利同比增长4.4%至50.6亿元，对应核心净利润15.2亿元。

行业承压的大背景下，上半年，越秀地产实现合同销售额615亿元，同比提升11%，跑赢TOP 100房企-11.8%的同比增速，全年销售目标达成率为51%。

对于这一成绩，同日召开的业绩会上，越秀地产董事长林昭远称，跑赢同行得益于公司对市场的精准研判以及销售环节的能力表现，另外比较重要的是对核心城市的布局。

报告期内，越秀地产坚持“一城一策”的营销策略，强化库存去化考核机制。上半年，越秀地产的销售金额排名保持全国前8，一线城市销售额贡献占比达到80.5%，对应销售额为495亿元。

其中，在北京市场，越秀地产实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，成为该城占有率最高的房企。同时，大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现157.56亿元销售额，排名第二，比如“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目热销频现、先锋系产品东山云起项目开盘去化近九成；在上海，越秀地产也实现了144.92亿元销售额，位居第六名。

过往投资兑现的同时，越秀地产还在不断加码核心区域。上半年，越秀地产权益投资总额达109.6亿元，其中92%的资金精准投向北京、上海、广州、杭州等一二线核心城市优质地块。

截至6月末，其在广州、北京、上海、杭州等核心城市获取多幅高质量土储，新增土储面积约148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市。

另外，专项债收储土地也有助于越秀地产持续优化土储结构。

近期，越秀地产已通过收储退出项目3个，涉及资金135亿元。其中两个项目收储后，公司获得约120亿元“地票”。

业绩上谈到这一情况时，越秀地产联席总经理江国雄称，该机制对公司现金流形成了有力支持，未来将把回笼资金进一步投向优质项目，推动项目布局优化与长远发展，“目前，广东省通过专项债推进土地收储力度较大，公司层面积极与地方政府沟通，对适合的项目进行研判与配合操作”。

截至6月末，越秀地产拥有总土地储备2043万平方米，一二线核心城市占比达94%。这样的土储结构也为公司全年目标的达成上了一把“安全锁”。

越秀地产副董事长朱辉松坦言，“年初我们制定了1205亿元的销售目标，今年我们有2354亿元供货量，主要集中在一、二线核心城市。下半年，上海、北京、广州等重点城市将有一批优质项目入市，将为业绩提供有力支撑，我们对完成全年目标保持信心”。

至于下半年的投资方向，林昭远表示，后期公司仍将坚持精准投资、确保“投一成一”，持续聚焦八大战略深耕城市，更加聚焦客户厚度高、现金回流快、收益确定性高的项目，增强投资收益的确定性。

管理层亦强调，自2021年后土地市场就已经进入买方市场，越秀地产近两年拿地会避开拿大的项目，主要拿小的项目，“我们主要集中在老城区，很难有连片的土地，但是规模小也意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高”。

其认为，应对市场更重要的是对城市的解读，包括对每一个街区、每一个地块对应的客群，在客户研究方面，越秀地产有更深的一套办法帮助公司在投资环节取得比较好的效果。

林昭远也表示，“手头有钱不怕没项目，今年300亿的投资应该可以高质量地完成”。

现金流来看，上半年，越秀地产实现经营性现金净流入41亿元，期末在手现金446.4亿元。同期有息负债总额进一步压降至1038.6亿元，其中一年内到期债务占比24%，中长期债务占比76%；加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点。