江核成四代宅绞肉机，真实去化情况曝光！

一直在说，江核今年有将近10家四代宅要上市，直到8月才迎来2个项目首开上市，分别为：玖印府和江韵臻悦·瑞园。

玖印府8月上旬开盘、瑞园则是8月中旬开盘。目前已到月底，可以看看房源去化情况了！

玖印府首开8号楼（10F）、共36套房源，实际成交价约2.8万/㎡，目前认购房源14套，去化约4成。

江韵臻悦·瑞园首开1号楼，共60套房源，实际成交价约3万/㎡，目前认购房源18套，去化约3成。

曾经一房难求的江核，在洗尽铅华之后，最真实的售卖数据，确实难达50%。

江核前期住宅集中交付，新项目周围次新房密布，大多是2-3年内的，且在装标品质上没有明显差异。而次新房的价格基本都在2.2-2.4万/㎡，甚至更低。四代宅的结构优势与8千-1万/㎡的价格差距，在买房人心中来回拉扯。

今年下半年，江核有近10家四代宅集中上市，这才刚有两家开盘。未来3-4个月内，核中核、国际健康城、政务区还有更多选择。买房人普遍在观望中，不急于入手...

另外，南京楼市下行趋势明显放缓，但上扬趋势尚未明显，更加深了买房人的观望心态！

接下来，压力给到后续上市新盘了！

扬子江金融中心以西

中建 杭州滨江 通宇&绿城，蓄势待发

今年下半年，定山大街以西将有3家楼盘上市：江海和鸣、锦绣江序、通宇&绿城管理G02。

这一片，临近长江，景观资源上佳！前期出让土地较多，但大都是城投城建拿地，在没有找到下家代建前，不会上市。未来1-2年内，可能就这三家项目了。

通宇&绿城管理G02

刚刚，绿城管理&通宇江核双子项目中的G02地块规划出炉，拟建11栋11-16F四代住宅，其中2栋11F、9栋16F，全部首层架空，配置下沉庭院，由绿管操盘。

项目将打造南京首个“全域架空+森境浮屿”第四代住宅。

采用gad、HWCD和上景园林等一线大师团队，打造江北最大的会所空间：首层全架空设计，共约3000㎡架空层泛会所；加上约1700㎡的高端会所，整个会所体系的面积接近5000㎡。

还带有区域首个平进式下沉式庭院；将抬高景观，带有全明生态车库，无界交融景观。

据悉，通宇＆绿城管理G02项目将对标杭州绿城·芝澜月华。不论是产品力、颜值还是打造水准，有望成为江北标杆豪宅。

杭州绿城·芝澜月华实景图

网传户型面积段约128-231㎡，没有中间户，户户大露台，预计四季度入市开盘。

地块方正，具备打造品质豪宅的条件。还紧邻七里河，拥有主城难得的一线河景。并且处于江河交汇处，拥有自然稀缺景观资源，该片区还是拥有江核一轴＋南翼＋两带的价值高地。

周边配套也很不错，隔壁就是在建的南师附中江北新区学校，将建设一所30班初中和一所45班高中，预计2026年建成。

锦绣江序

最近，看了那么多低密四代宅产品，有点审美疲劳了，大高层四代宅-锦绣江序也变得眉清目秀。毕竟南京人还是很认江景的！

锦绣江序（G13地块）位于江核的小鱼嘴，北侧是七里河大街，距离江边只有三四百米，打造了一线江景豪宅。注意：锦绣江序面江方向是启龙乐园，无遮无挡！江核后续规划、建设，不会影响观景视野！

项目规划建设6栋30F大高层，户型建面140、168、188㎡大平层，共计348户。首层全部架空，带错层露台，正面、侧面均有大露台。

锦绣江序靠近滨江风光带，加上大高层设计，观景视野是这波四代宅中最好的，没有之一。

项目还打造了 度假感会所、架空层泛会所 等，改善基因满满。

目前，锦绣江序的景观大门、会所，以及靠近会所的3栋住宅楼在建，中央景观花园已经深挖，这块是要同步开发实景示范区的。

样板房位于会所西侧的两栋楼。还别说，大高层四代宅的露台与洋房小高层还是有区别的。

江海和鸣

根据规划，江海和鸣拟建设4栋住宅楼：1、3号楼为17F，户型120㎡，共计153套，另外还有一套200㎡顶层复式；2、4号楼为7F洋房，户型139㎡，共计48套；小区合计202户。

户户带错层布局的露台，边户为270度转角露台，外立面为大面积玻璃幕墙，颜值很高。

项目建设进度是比较快的，2号楼（商业）外立面已经完工，正在内部装修。

样板间也在装修中，窗框结构已经完成，正在加装玻璃。

4栋首层全架空且联通，打造无风雨归家动线。架空层将根据不同年龄段客户需求，打造童趣剧场、康体运动、书吧、健身房等区域。

G05旁边是同期的G06、G07两地块，据说也有上市计划。我看还是一步一步来，先把资质较差、体量不大的G05卖掉，然后再上新。否则，最先上市的G05，很可能就被剩下了。

扬子江金融中心以东

保利VS万科

江核最早的住宅项目就是广西埂大街西侧的华润国际社区。广西埂大街两侧也是江核住宅的集中区域，前期晴樾府、萃云台等交付/待交付。

目前，广西埂大街南端，靠近长江的区域主要是保利&扬子国投四盘：江韵臻悦系的璟园、璞园、瑞园以及待开发的G18。

江北最纯粹项目-江韵臻悦瑞园

若问，目前江北卖得最好的项目是哪个？答案必然是保利江韵臻悦系列。江韵臻悦·璟园、江韵臻悦·璞园去化都很好，洋房更是打出开盘即售罄的热况。

继江韵臻悦璞园之后，旁边的保利G14（瑞园）也正式开盘了，虽然去化数据没有洋房那么理想，但也不算太差。

项目拟建4栋16F四代宅产品，户户带露台，全部首层架空。

南京最夸张-120㎡以下-小高层户型，出现了！

建面117㎡，客厅/阳台开间约6.6米、客厅&阳台可实现近40㎡方厅。这尺度比一般140多㎡户型，都大了近30%。

这样一来，保利在江核的产品线又完整了，洋房、小高层皆有，璞园全系真洋房，瑞园全系117㎡小高层，都是纯粹圈层社区。

中间户的户型设计，不仅实现了餐客厅阳台一体化设计，还无缝衔接空中露台。

映象星潮

位于广西埂大街中段，紧靠浦滨路的映象星潮交通优势更加明显，距离11号线·商务东街站不到100米。

映象星潮是万科在南京的首个四代洋房产品，目前万科代建项目都搞得不错，口碑还在。

项目将打造四代花园洋房，共9栋6-8F洋房＋1栋12F＋2栋17F小高层，一层为架空层设计，预计打造成泛会所。位于虹悦城的城市展厅已公开，预计9月公开售楼处，10月开盘。

户型面积段为：洋房户型129、139㎡，小高层户型109、119㎡；洋房价格估计3.2万/㎡，小高层价格预计2.7万/㎡。

目前，项目会所已经封顶，围绕会所的四栋6F洋房在建，估计是要先上市洋房的。

主入口（会所）旁边的下沉式庭院（L型）也太小了点，估计稍微大点的乌桕树都放不下，景观只能走简约风了。

国际健康城

迎来首个青年四代宅

江核国际健康城板块，这两年几乎没有声音了，前期囤的地不算少，但价格基本都在2.5万/㎡左右，且容积率都很高，基本都是高层。

去年封盘停摆的 仁恒滨江园就很典型，地价 25169元/㎡，想要盈利价格不能低于3.6万/㎡。而四代宅-玖印府的高层放风价为2.6-2.8万/㎡，这题给谁也不会解！

入滨江园这样地块，周边还有很多，一时难以入市。

还好，去年北联建设拿了两块地，其中G11由招商 蛇口代建，即将上市！

七里江澜府

将打造南京首个四代青年住宅，目前已公开城市展厅，拟建9栋8-25F住宅，包含3栋25F高层住宅、6栋洋房（3栋8层、1栋8+1层、2栋10F）。

项目打造约2500㎡主题架空层+ 1650㎡共享会所，户均约8.8㎡超级公区。

西北角的景观大门+会所在建，土豪金的大门顶部还加了龙鳞装饰。只是这个大门未免也太小了点，跟市面上动辄三四十米的普遍情况不符呀！

下沉式庭院在建，面积也不大。

样板间楼栋与会所相连，露台造型已经出来了，正在装修中。

外立面采用玻璃幕墙、干挂铝板结合金属线脚收边，材质搭配简约大气，契合年轻审美潮流。项目窗墙比高达约0.41，大幅提升南向采光面。

项目均为四代宅产品，户型面积区间102-142㎡，高层102㎡、114㎡，洋房127㎡、142㎡，基本全户型使用率达到100%以上。

与项目一路之隔的是，江核两个老大难楼盘：龙湖全国工抵项目-天璞； 奥体建设 停售不停工项目- 瑞香园。

涛哥是不相信风水的，但顶不住这股不祥的风气呀~~

江核政务区双盘PK

上周末， 备受瞩目的南京育英二外中央商务区学校（小学）项目迎来首批家长访校活动。

自2023年6月开工，两年建设，如今小学部已完工。今年9月，就将正式开门办学。

玖印府

作为今年江北四代宅中，唯一有叠墅的产品，玖印府的关注度一直很高。虽然现在挑空没有了，但叠墅就是叠墅，加上毛坯可做精装定制升级，产品调性是实打实地提高了。

也是市场倒逼的结果，项目原本应在4-5月首开上市，上半年也就核中核的保利可以一战。拖到下半年，就是扎堆厮杀了...

毛坯交付，哪怕是叠墅，也不符合当前气氛，只能改改改。

至于高层该洋房，很简单，周边次新房都是2-2.2万/㎡，一个露台设计，多卖4-5千/平，压力肯定很大。这是在减少去化压力了。

项目的施工进度是江核各新盘中最快的，高层、洋房、叠墅都有封顶的。其中高层、叠墅的实景样板间已经公开，洋房正在赶工。

4栋22-24F高层户型建面约109㎡、119㎡；

4栋9F洋房建面约120㎡；

3栋6F叠墅面积约143㎡，分为上叠、中叠、下叠；

17栋4F叠墅建面约215、225㎡，形态为上叠、下叠，1跃2、3跃4，下叠搭配院子等。

锦绣金陵

外地和尚好念经，杭州滨江在江北的前期项目口碑不错！今年有两个住宅项目要上市，一个核中核的锦绣江序（代建），另一个便是自己拿地的锦绣金陵。

项目的主要景观轴（景观大门+会所+下沉庭院+水景绿地），在北侧6栋高层住宅楼之间。

目前景观大门、会所均已封顶；中央水景已经成型，估计还有1-2个月就能开放了。

锦绣金陵为杭州滨江去年底拿地的江核政务区G23地块。项目规划20栋6-16F四代宅。其中，洋房14栋（6-8F）+小高层6栋(16F)。

设计有下沉庭院，整体采用小高层与洋房高低错落的建筑布局，北侧两排布局6栋16F小高层，全部为首层架空，南侧14栋为6-8F低密洋房。

锦绣金陵外立面采用了大面积环幕式玻璃，辅以香槟色金属线条勾勒建筑轮廓，整体颜值非常高！

户型面积打造118-170㎡海派洋房住区：

小高层：118、120、152㎡；

洋房：128、143、168㎡，还有210㎡顶跃；

这个面积段在江北不算小了，不考虑玖印的叠墅赠送，G23的面积段比玖印府还大些。

有玖印府的先例在前，价格估计，小高层2.8万/㎡，洋房拉高点价格，有个3.3万/㎡，再贵也不好卖了。毕竟周边全是2.2万/㎡上下的次新二手房。

项目预计9月中旬会公开示范区，三季度开盘。这是杭州滨江在南京首次做高端产品，属于样板产品，品质值得期待！

十年之际的江北新区

即将进入集中兑现期

到2027年，江北全域实现全社会研发投入占比4.5%以上，高新技术企业达2000家，规模以上工业总产值达6000亿元，集聚人口300万人。

今年，江北也迎来肉眼可见的大发展，最近江北核心区迎来重磅利好，江北定山大街开街时间曝光，预计明年国庆，正式开街！

江北地下城：前期官方消息，地下城首批区域预计2026年投入运营，但这个估计比较难实现了。

华润万象系商业：上月初，华润发布《南京江北国际社区商业项目综合改造工程》招标公告，工程工期416天，计划进场时间为2025年8月份，如果准时进场，最迟到明年底，就能完成改造。

涛哥去下场看了，华润商业目前还没有动静！

扬子江新金融中心：目测，扬子江金融中心主体结构已完成，处于初装收尾阶段。8栋主建筑的玻璃幕墙安装基本完成。

320米地标高楼：江北金融中心大厦进行负二层底板浇筑，计划2026年完成主体结构施工。现在看基本没可能了。

江北还有地可拍吗，当然有！但真的不能再拍了。拿江核来说，目前待上市的地块、新盘近50个，即便一年上市个十几家，也得三年才能把库存出让地块都推出来。

这个过程肯定还有新地块出让，肯定会有大量未来三年卖成现房都卖不完的楼盘。去化压力确实很大。

2025年，南京楼市就看江北的了。不过，我大江北确实有点毒在身上。2024年四代宅还是个不大不小的噱头，今年就被江北干成地摊货了...