以“精准投资+多元协同”构筑抗周期韧性，逆势突围

2025年上半年，全国房地产市场仍处于深度调整与转型的关键阶段。尽管商品房销售降幅较此前有所收窄，但开发投资仍呈双位数下滑，市场观望情绪未完全消散，导致多数房企面临销售承压、利润收窄的挑战。

在此背景下，越秀地产（00123.HK）于8月26日发布的2025年中期财报，呈现出整个行业中难得的一抹亮色。报告期内，越秀地产实现营业收入475.7亿元，同比增长34.6%；合同销售额615亿元，同比上升11%，逆势实现“双增长”。

更值得关注的是，业绩发布前夕，国际三大评级机构之一的标普于 8月25日授予越秀地产投资级评级，评级展望为稳定，使得越秀成为行业内当前唯一跻身标普投资级评级的地方性国企，反映出国际资本市场对其综合经营能力与财务稳健性的高度认可。

一.经营韧性凸显，营收实现“七连增”

越秀地产2025年上半年实现营业收入475.7亿元，同比增长34.6%，延续了自2019年以来连续七年增长势头，实现“营收七连增”，在行业营收普遍收缩的背景下，增速远超百强房企平均水平。

业绩增长主要得益于销售规模的扩张与区域结构的优化。上半年，越秀地产合同销售额达615亿元，同比增长11%，贡献了主要营收增量；同时，一线城市销售额占比高达80.5%，凸显核心市场的主导作用。

行业分析表明，高能级城市抗风险性强，货值兑现周期短，直接支撑了去化效率。

此外，“开发+运营”双轮驱动的业务模式为越秀提供了额外增长动力。

2025年上半年，越秀的商业、物业服务、康养等板块持续发力：越秀房托实现营收 9.66 亿元，出租率稳定在92%以上；越秀服务在管面积达7231万平方米，新增合约面积596万平方米，营收19.62亿元，同比增加 18%；越秀康养板块入住率提升至74%，医养结合项目增至24个，营收增速达25%。

这种多元化布局不仅帮助越秀地产平滑度过房地产开发业务的周期性波动，更为公司营收的长期稳定增长提供了可持续动力。

综合来看，越秀能实现逆周期增长，关键在于其清晰的城市布局策略和业务结构优势，这也为其后续利润修复打下基础。

二.销售逆势上涨，土储质量铸就护城河

中指研究院统计数据显示，2025年上半年，百强房企销售总额同比下降11.8%。在此行业寒冬中，越秀地产以615亿元销售额实现11%的同比正增长，不仅是行业TOP10房企中唯三的正增长房企之一，增速更是排名第二，并稳居克而瑞榜单第8位。

这一“逆势双位数增长”的背后，是越秀地产“精准投资+优质土储”战略的奏效。

在销售端，越秀地产显露出了其结构性优势。分地区来看，大湾区、华东、北方区域分别占比27.4%、27.8%、33.8%，布局相对均衡，有效分散了单一市场风险；分城市能级来看，越秀地产在核心一线城市的市场占有率表现十分突出，销售额为495亿，占总销售额80.5%。

其中，在北京，越秀地产上半年实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，晋升为上半年北京市场占有率最高的房企；在大本营广州，实现了157.56亿元销售额，排名第二；在上海，也实现了144.92亿元销售额，位居第六名。

核心城市贡献增大的另一面，是越秀地产产品力的提升。

今年年初，越秀地产发布了“4×4好产品理念”响应“好房子”政策。上半年多个高品质项目销售表现突出，如北京的和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元、上海的静安天玥项目开盘即售罄。体现在年报上，则是其销售均价从去年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，约是行业均值的2.5倍。

土地储备方面，上半年，越秀地产新增土储148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市；截至报告期末，越秀地产总土地储备面积达到2043万平方米，一二线核心城市占比高达94%。

这些一线及强二线城市的优质土储，货值兑现周期短、溢价又高，加上越秀地产的运营及打造，直接将土储质量的优势转化为销售去化能力——报告期内存货周转率同比优化，支撑了现金回款效率。

在拿地策略方面，越秀地产强调“效率与灵活性”。

据悉，越秀地产近两年的拿地策略为避开拿大的项目，主要拿小的项目。而规模小也意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高。

在中期业绩会上，越秀地产管理层指出，越秀地产应对当下的市场更重要的是对城市的解读，包括对每一个街区、每一个地块对应的客群。接下来公司也将继续保持一定的投资强度，确保公司稳中求进，取得有质量的增长，确保完成全年1205亿元销售目标（上半年已完成51%）。

从行业视角来看，土地储备的“量质双优”已成为越秀地产的核心竞争力之一，为其在行业分化中持续领先提供支撑。

三.财务稳健领跑，低成本融资构筑安全垫

自2020年“三道红线”政策实施以来，越秀地产始终保持零踩线，净负债率、现金短债比等指标均处安全区间。2025年上半年，公司总资产同比下降6.5%至3836.7亿元，体现企业主动去杠杆的决心。

具体的财务指标上，报告期内，越秀地产经营性现金流净流入41亿元，同比由负转正，反映出越秀地产销售回款及运营效率的提升；现金及等价物储备达446.4亿元，虽同比下降10.8%，但现金储备覆盖短债充足，短债占比仅24%，显示出优质的流动性。

在有息负债上，越秀地产的财务状况也在持续优化。目前有息负债总规模1039亿元，加权平均借贷利率降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更压降至3%以下。

据交银国际预测，在下半年流动性宽松的环境下，越秀地产的平均融资成本有望进一步下降约10-20个基点。

在融资环境趋紧的当下，稳健性成为国际评级认可的关键依据。

今年6月，惠誉将越秀地产的评级展望上调至“稳定”，并维持“BBB-”投资级评级，成为惠誉今年来首次上调内房企业评级。

财报发布前夕，国际三大评级机构之一的标普也宣布授予越秀地产投资级评级，评级展望为稳定。

里昂证券与中银证券均维持“买入”评级，其中里昂证券将目标价上调至5.1港元，并看好其年度销售目标的顺利达成。

在评级提升的基础上，越秀地产也在用实际行动回报股东，增强投资者信心。中期业绩发布会上，越秀地产宣布中期股息每股0.166港元（约0.151元人民币），派息比率保持稳定。

结合标普与惠誉评级，不仅降低发债成本，更吸引长期资本流入，形成“评级提升—融资优化”的良性循环。财务端的突出表现，印证了越秀“以稳为主”的战略定力，为其在行业出清周期中抢占先机。

整体来看，在行业深度调整期，越秀地产能够交出这样一份“营收增、销售涨、财务稳”的答卷实属不易。

在8月26日召开的中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远对未来展望充满信心：“下半年，公司将全力以赴完成1205亿元销售目标；投资端坚持精准策略，确保300亿元拿地计划落地；同时维持‘三道红线’绿档，并推动融资成本进一步下降”。

当前，房地产行业正从规模扩张转向质量竞争。凭借优质土储、稳健财务及国际评级背书，越秀地产已占据转型先机。随着政策暖风频吹及市场筑底，公司也有望在行业新周期中持续领跑。