懋源二期稳了！北京顺义薛大人庄被提前锁定

图片来源：中房报图库

市场下行环境下，懋源地产近年来斥资上百亿拿下多宗地块，并拿出几十亿元建集团总部，其发展不受其累反而愈现激进之势，让人不禁生疑：懋源地产，钱从哪里来？

彭红侠/发自北京

“豪宅专家”懋源地产又出手了。

8月26日，北京市顺义区薛大人庄村剩余1、2号地块土地一级开发项目SY00-0025-6017地块现场竞拍，懋源地产底价10.3亿元获取该地块，楼面价约2.8万元/平方米。

因6017地块东侧紧邻懋源地产开发的璟橒项目，因而早在拍地前就有消息透露，懋源地产或出手护盘，激活该地块。有意思的是，拍地前一日百度地图显示，6017地块已被标注为懋源璟橒二期，这也成为业内推测懋源地产即将拿下该地块的信号之一。

百度地图截图

根据挂牌文件，该地块总用地面积2.3万平方米，规划建筑面积3.68万平方米。从容积率1.6、限高40米来看，该地块预计将打造成洋房或小高层产品。

顺义是懋源地产深耕的区域之一，当前其在顺义已开发懋源云纪、懋源璟橒项目，加上6017地块，将有3个高端改善项目待开发。当前环境下，多数房企对现金流回款的要求比较高，从购地角度来说，更倾向一些好地段，销售周期比较短的刚需、刚改项目。

而懋源地产似乎少见其他房企的焦虑。近年来不断大手笔拍地，陆续开发多个高端改善项目，甚至还拿出几十亿元来建设集团总部。作为一家未曾上市，2024年权益销售仅50多亿元（克而瑞榜单）的中小型区域级房企，懋源地产巨额资金从何而来？

01
三度调规

6017地块位于顺义区天竺镇，处于五环六环之间，邻近地铁15号线国展站，周边有温榆广场、天竺公园。

地块西侧直线距离约3.5公里处是孙河别墅区，地块周边除誉天下、棕榈滩金棕榈、恒大丽宫、丽高王府等墅区或低密洋房产品外，也有少部分小高层产品，加之地块1.6的容积率，未来项目具备改善圈层的气质。

地段好、配套也不错，不过6017地块供应前还是经历多次调规，是一宗很有故事的地块。

2020年底前，该地块曾被称为顺义新城第25街区2#地块，由两块地组成，东面为一块居住用地，西面为一块公园绿地。

2020年12月，该地块进行首次调规，一是增加两条街坊路，南北宽12米，东西宽8米；二是将居住用地缩小至3.75万平方米，其余面积调整为托幼用地、医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地。

2022年3月，2#用地又调整了规划，去掉了医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地，变成两块居住用地和一块幼儿园用地。2022年6月，懋源地产拍下了6001、6003（幼儿园）地块，该住宅地块开发为懋源璟橒。

2025年中再次调规，西地块正式命名为6017地块，同时将街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变。6017地块的建筑限高也拉高了10米，变成40米，容积率1.6保持不变。

经过多次调规，6017地块的条件变好了。但原本应于2025年6月下旬前供应的五批次地块，还是延迟了2个多月才得以入市。

从地块条件来看，6017地块比懋源璟橒地块建筑规模小了近一半，限高也拉升了10米，但性价比更高。3年前懋源璟橒竞拍时，华润、首开、保利、懋源4家房企竞拍到了地价上限，成交楼面价约3.36万元/平方米，还有3万平方米住宅需要现房销售和幼儿园配建，相比之下6017地块地块纯粹，楼面价仅约2.8万元/平方米，相当于新地块每平方米下调了5600元。

产品设计上，懋源璟橒主要产品为建面300~500平方米的合院、叠墅、平墅，共217套。对于6017地块产品开发，有分析人士认为或将开发为6~11层洋房，与懋源璟橒形成一定差异化，保证去化与流速。

02
去化谜题

相较以往的低调、佛系，懋源地产近年来拿地更为进取。

此前懋源地产多采用“慢周转”囤地开发模式，从土地获取时间算，目前懋源地产在售项目中，有操盘周期长达9年的璟玺，也有超过11年的璟岳。

易居房地产研究院副院长严跃进表示，在房价与地价上涨的红利期，这种捂地生财的慢周转模式，可以通过房价上涨，对冲资金成本，实现高溢价销售。然而伴随市场环境变化，楼市普遍成交低迷，房价上涨预期褪去，豪宅市场也出现结构性变化，懋源地产既定的经营策略也走到了一个转折点。

积极获取土地储备，加快开发节奏，被业内视为懋源地产的转变之一。

自2021年10月，沉寂许久的懋源地产开始发力土地市场。为了能在北京集中供地中有所斩获，懋源地产一口气报名了4宗地块，最终以43.34亿元拿下丰台周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块。

2022年6月，懋源地产再次大展身手，在北京第二批次集中供地中，一口气参与奶西村、小瓦窑、薛大人庄村3宗地块角逐。最终，从一众国资房企手中以19.55亿元+3万平方米现房销售面积夺得薛大人庄6001、6003地块，成为北京二拍独立拿地的民企独苗。

2024年9月，懋源地产更是以43.2亿元大手笔竞得顺义后沙峪西泗上村棚户区改造地块，综合楼面价约2.67万元/平方米，销售指导价6.1万元/平方米。

丰台周庄子旧改地块，被懋源地产打造为煜泽台、璟廷、璟瑜3个项目，2022年6月~7月相继取得预售证；顺义薛大人庄地块，则被着手打造为璟橒，在拿地同年12月取得预售证；后沙峪西泗上村地块，被开发为懋源云纪项目，2025年5月取得预售证。

开盘入市节奏不断加快，同时懋源地产开始发力营销层面。2023年以来，懋源系多个项目加大渠道营销力度，尤其是懋源璟橒，2022年12月取证预售，2023年初就启动渠道经纪人分销。

去化方面，懋源地产旗下项目销售并不十分乐观。比如璟橒官宣“开盘日光18.6亿元、日销5套”，但销售32个月后，目前其住宅网签131套，还有40%尚待去化。

卖了3年的“周庄子三兄弟”，也在面临去化压力。煜泽台、璟廷、璟瑜3项目最早2022年6月取证，至今已销售38.5个月，但目前3盘累计销售212套，不足总体量的一半。

超长周期去化，背后是沉重的资金压力。可懋源地产不受其累，反而愈现激进之势，难免让人生疑：懋源地产，钱从哪里来？

03
背靠大树

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，懋源地产资金获取渠道主要依赖“银行+股东”双层输血。

银行融资方面，懋源地产与民生银行、浙商银行关系匪浅。天眼查显示，懋源地产就存在多笔巨额股权出质，且多指向上述两银行。

天眼查信息显示，2021年1月，懋源集团把核心项目公司北京懋源宏展房地产开发有限公司（以下简称懋源宏展）一次性向浙商银行北京分行股权出质16亿元。

民生银行也是懋源系重要融资方之一。2020年10月，北京懋源房屋开发、北京懋源宏展投资管理中心（有限合伙）将懋源宏展股权出质予民生银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元。自2015年以来，懋源置业的股权也多次被质押，而质权人均为中国民生银行总行营业部。

柏文喜认为，懋源地产与民生银行“旧情难了”，或与陈建有一定关系。民生银行前董事陈建早年曾直接出任北京懋源房屋开发董事长，2009年民生银行还曾给懋源旗下军华房地产发放过9.5亿元抵押贷款。虽然2010年后陈建卸任懋源系职务，公开信息中不再出现，但民生银行北京分行一直是懋源系重要的授信行之一。

另一位资本大佬曹俊生，被视为懋源系的灵魂人物。其与控股实控人、董事长陆挺宇颇有渊源，二人同为加拿大华侨。

柏文喜表示，曹俊生早年曾投资双汇、万洲国际等大型项目，资金实力雄厚。在高瓴2019年拿下格力电器混改的国资股权的交易中，曹俊生也发挥了重要作用。因此圈内普遍把他视为懋源系的“影子金主”，陆挺宇更多扮演台前操盘手。

目前，曹俊生的投资版图依然纷繁复杂，名下除了有5家公司存续外，还间接持股数百家企业。此外，曹俊生还在懋源系任职，是懋源置业、懋源房屋副董事长，懋源投资执行董事，以及懋源泓斋文化投资基金的董事长。

企业预警通显示，从股权关系看，懋源集团目前由北京懋源投资有限公司、北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京天陆禾润投资控股有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司分别持股39%、29.08%、21.92%、10%。其中懋源投资为大股东，持有懋源集团39%股权。懋源投资成立于2008年，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。

在柏文喜看来，民生银行旧部资源、浙商银行新增授信、加拿大资本大佬的底仓资金，3重保障让懋源地产在民营房企里显得“弹药充足”。

不过这样的资本架构，也给懋源地产带来一定风险。

柏文喜表示，一旦北京高端市场出现价格踩踏（二手别墅大幅降价），或者银行端收紧豪宅开发贷，懋源地产的高杠杆就会瞬间变“悬河”。但在北京低密宅地越来越稀缺的大背景下，懋源地产赌的就是“稀缺”二字。