城市更新丨坪山、福田、蛇口、宝安齐发力，四大项目详解分析

趣味问答：你知道深圳早期的城市更新代表项目有哪些？文末处揭晓答案。

近日，深圳多个城市更新单元项目发布了新动态，以下是项目详细信息和具体分析。

中集坪山生产基地土地整备：深圳城市更新的“利益统筹+留用地”范本

8月9日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布关于坪山区马峦-碧岭街道地块（中集集团坪山生产基地）土地整备利益统筹项目实施方案的公告。

该项目包括马峦街道坪环社区地块与碧岭街道汤坑社区地块，其中，坪环社区地块位于锦龙大道以东、新合路以南、体育二路以西围合区域；汤坑社区地块位于振碧路以南、宝汤路以东、南坪快速以北围合区域。

该项目涉及7宗地，项目土地整备实施范围面积822829.22平方米，《实施方案》资金总额为1017342530元（大写：拾亿壹仟柒佰叁拾肆万贰仟伍佰叁拾元整），留用土地选址位于马峦街道，留用土地面积227342平方米。

2025年4月25日，中集集团发布公告，其全资子公司南方中集、中集专车与深圳市坪山区城市更新和土地整备局等相关方就所属宗地的补偿安置事宜达成一致，拟签署《中集坪山生产基地土地整备项目补偿安置协议书》。

补偿金额中，深圳南方中集集装箱制造有限公司补偿额为人民币5.66亿元，深圳中集专车有限公司补偿额为人民币2.62亿元。项目留用土地的权益容积约112.82万平方米。

分析：

土地整备利益统筹是深圳市存量土地开发的另一条路径，通过利益共享，可以有效解决土地整备中遇到的难题，提高土地整备效率。

土地整备通常会伴随着环境整治和基础设施建设，有助于改善区域环境，提升城市品质。该项目位于深圳东部战略增长极的坪山区，覆盖马峦山生态保护区周边及碧岭先进制造业园区交界地带，地理上衔接生态屏障与发展轴线，属于典型的“产城融合型”更新单元。

通过土地整备利益统筹，预计将释放大量可建设用地，不仅可以为新兴产业提供发展空间，促进坪山区的产业升级和转型，对坪山区的城市发展和产业升级具有重要意义。

该项目采用"利益统筹+留用地"模式，为深圳存量产业用地改造提供了范本。不仅其10.17亿元资金规模在2025年深圳土地整备项目中位列前茅，且总实施面积达822829.22平方米，相当于11个标准足球场大小。

总体来看，通过对中集集团坪山生产基地所在区域的土地进行重新规划和整理，优化了区域土地利用结构，释放土地价值，并兼顾企业、社区和政府等多方利益。

佳兆业与中信城开合作：央企助力深圳福田佳园项目

8月24日，佳兆业集团发布公告，与中信城开投资集团签署战略合作协议，针对深圳福田佳园项目组建联合工作团队，采用“共同管理”模式推进建设。项目旨在打造“好房子”标杆，助力福田中心区人居升级。

项目从区位与配套来说，都算得上是核心区的优质资产。项目位于福田中心区滨河大道与中心二路交汇处，原为上世纪80年代建安集团宿舍区，总占地近8万平方米。区位优越，毗邻会展中心、平安金融中心，周边商业（如COCO Park）、地铁（1&3号线购物公园站）和公建设施丰富。

项目前身东山小区历史曲折：2001-2002年部分地块开发为星河国际，后拆迁停滞。2014年佳兆业介入，2017年成立合资公司。一期（B116-0068地块）于2020年开工，2021年回迁选房，2022年12月，佳兆业佳园（推广名：天宸）部分产品取得预售，共143套房源，备案均价约10.3万/平方米。

2023年4月，引入福田安城投资，年底完成回迁交付，一期商品房2024年5月交付。二期规划四栋楼，现引入中信城开加速推进。

如今佳兆业与中信城开，双方将组建联合工作团队高效推进项目，相信二期的开发即将进入快车道。

分析：

对佳兆业而言，此次战略合作是盘活大湾区核心存量资产的关键举措。通过引入央企资源，可有效化解流动性压力，实现"轻资产+重运营"的转型。中信城开则借此深化大湾区战略布局。 采用"共同管理"的联合开发机制，突破传统代建或股权合作模式。联合工作团队的组建体现管理协同，既保留民企市场化优势，又发挥央企资源整合能力。

在信贷收紧环境下，央企的地方平台公司往往承担着区域经济托底职能，其与出险房企的合作既能盘活存量资产，又能避免系统性金融风险蔓延。另值得注意的是，该项目成功落地，或将进一步改变购房者对期房交付的信任预期——由政府信用背书的部分逐渐扩展至市场化合作领域。这种模式亦与住建部推动的“代建+融资+管理”保障房建设思路形成呼应，预示行业生态链的深度调整。

恒大旧改项目重生：招商蛇口与平安资管接手“后海玺家园”

近日，南山区招商街道原联合饼干厂城市更新项目备案名批复，取名“后海玺家园”，目前该项目已经开工。

后海玺家园项目前身为南山区联合饼干厂旧改，具有曲折的开发历程。该项目最初由恒大集团于2019年启动，作为恒大总部移师深圳后布局的数十个旧改项目之一，曾被寄望打造为恒大在深圳的标杆项目。然而，随着2021年恒大暴雷事件，项目陷入停滞状态。直至2022年，招商蛇口联合平安资管成立合资公司接手该项目，才使旧改重获新生。又于2024年7月取得规划批复，而在今年3月确定实施主体为为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司。在6月20日，项目建设用地批复。

项目重启亦成为了头部房企接手问题项目的成功案例，为行业提供了风险项目处置的参考路径，展现了招商蛇口与金融机构合作开发模式的有效性。

分析：

项目所在板块近期新房供应稀缺，最近推售的同类产品是2024年开盘的四海名邸，均价约11万/平方米。周边二手房挂牌价普遍在10万+/平方米，但楼龄较长。与同区域竞品相比，其体量最小（约98754平方米），产品面积段略小于竞品。此外，项目容积率从最初规划的8.9调整为6.5，低于华润中海后海沄玺花园的7.59。

总体上看，项目依托周边成熟的商业、文体及区位优势，有望成为区域标杆性住宅产品，但从价值排序上看，后海玺家园或略低于更近滨海资源的中信元湾府和后海沄玺花园。

航城片区旧改提速：两大项目推进，打造宝安新城区

近日，航城片区有两大旧改项目迎来新进展：黄田金碧片区城市更新项目实施主体公示、钟屋黄田旧村城市更新计划延期一年。

黄田金碧片区城市更新项目，先后进行了一、二期的实施主体公示，拟更新方向为居住、商业等功能。根据规划，更新单元用地面积183229平方米，拆除范围用地面积173669平方米。

一期项目拆除用地面积143508.2平方米，开发建设用地面积46230.7平方米。有宅地和教育设施用地、公园绿地。

二期项目拆除用地面积30160.7平方米，开发建设用地面积57490.9平方米。主要以宅地和商业用地为主，另有文体设施和公园绿地。

项目由宏发集团操盘，将打造成大型住宅商业综合体项目，还将引入宏发旗下的大仟里商业。

钟屋黄田旧村城市更新单元项目，拟更新方向为居住、商业等功能。拆除范围用地面积544381平方米，拆除重建用地范围内落实不少于216105平方米公共利益用地，项目申报主体为深圳市鸿广源投资有限公司（鸿荣源控股60%）。

项目的规划初衷是为了彻底改善钟屋、黄田两个老旧村落的城市面貌和居住环境。

分析：

航城街道地处宝安核心位置，正积极推进四大旧改项目：如钟屋黄田旧村、航港生态城、黄田金碧片区、草围旧村及南片区（2024年12月公告失效）。已知4个项目合计用地面积超130万平方米（接近两个天安门广场大小），若全部落地，相当于再造一个新城区。

此外，区域有望形成沿黄田站两侧、宝安大道与京港澳高速之间的连片开发格局，或将彻底改变航城街道城市面貌，配合机场东枢纽等重大基建，对深圳西部发展产生深远影响。

片区项目开发主体方面呈现品牌房企集聚特征：宏发集团主导黄田金碧片区更新，鸿荣源联合广兴源开发钟屋黄田旧村项目（控股60%），华润参与航港生态城更新单元。

另一方面，钟屋黄田旧村延期暴露出超大规模旧改普遍面临的难题——平衡公共利益与私人产权诉求所需周期较长，而集中放量可能加剧片区竞争，对开发商的差异化打造能力提出更高要求。

主要参考来源：

坪山区、南山区、宝安区城市更新和土地整备局

CRIC系统、深圳市房地产信息平台、安居建业官网

图文仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实

揭晓答案：

深圳早期的城市更新项目主要集中在罗湖和福田等原特区内区域，在90年代至21世纪初逐步探索和推进。

罗湖渔民村（容积率3.2）

2001年，“政府主导、村民参与”模式开展，旨在改善民生环境，向香港展示更好的城市形象。

政府承担组织者的角色，在过程中投入了大量人力物力，基本上没有收益。村民自筹资金，但仅需要缴纳10%的土地使用金即获得所有违法建筑的合法产权，同时得到了13%的面积提升。

福田渔农村（容积率6.85）

2004年，深圳全面启动城中村改造后的首批项目之一，开发商受政府委托实施拆赔工作，获得了可售地产；村民通过违建提升的建筑量基本全部合法化，获得了超额利润 政府解决了拆赔压力，获得了固投、税收和就业岗位，但并未获得新的城市发展空间。

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