林昭远：现房销售影响拿地意愿，越秀地产已做好应对

21世纪经济报道记者 吴抒颖

8月26日，越秀地产公布2025年中报。在行业整体销售规模仍在走低之际，越秀地产保持规模稳步增长。今年上半年，越秀地产实现合同销售额615亿元，完成销售目标的51%，同比增长11%，是TOP10房企中少数实现正增长的房企，增速位居第二。

越秀地产销售额正增长，依靠的是一线城市“粮仓”的开放。

今年上半年，越秀地产在一线核心城市的销售额达到495亿元，占总销售额的80.5% 。在北京，越秀地产实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%；在大本营广州，公司实现销售额157.66亿元，保持稳健；在上海，越秀地产也实现144.92亿元的销售额。

在投资方面，越秀地产也保持一定的强度。今年上半年，越秀地产新增土地储备13宗，总面积约148万平方米，且全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市 。截至2025年6月30日，越秀地产的总土地储备达到2043万平方米，一二线核心城市的土地储备占比高达94% 。

对于投资的策略，越秀地产管理层在业绩会上判断称，今年的土地市场是先高后低，一季度的土地溢价率仍然比较高，北京、成都和杭州的市场热度也保持高位。越秀地产经过研究后决定“避其锋芒”，不参与太高溢价率的土地。进入二季度，土地市场走向理性，越秀地产也相信在下半年将有所斩获，能够高质量完成300亿元的投资目标。

此外，越秀地产也采取“以销定投”的策略，并倾向于“小地块”，因为这能够提高周转的速度。越秀地产管理层表示，越秀地产主要拿“小地块”，这种“快进快出”的打法缩短了项目运营周期，加快了资金回笼速度，也为下一步投资打下了基础。

越秀地产董事长林昭远在业绩会上分析增长原因时表示，首先，越秀地产对市场走势进行了较为精准的研判；其次也得益于公司项目投资上的全面把控，在产品力、销售能力、交付能力和服务能力等方面的综合体现；最后，越秀地产始终将资源集中于核心城市和重点区域，因而形成了较为稳健的发展基础。

虽然从当期的销售表现来看，越秀地产仍然处在行业的前列，但体现在结算业绩上，越秀地产也受到了市场的影响。今年上半年，越秀地产实现营业收入457.7亿元，同比增长34.6%；归母净利润 13.7亿元，同比下降25.2%；核心净利润15.2亿元，同比下降12.7%。实现毛利约50.6亿元，同比上涨4.4%；毛利率为10.6%，同比下降3.1个百分点。

对于毛利率下降的原因，越秀地产管理层认为，尽管公司的毛利率出现下滑，但对比来看，这一毛利率水平与2024全年相比基本持平，也符合行业当前的情况，“应对市场下滑以及历史原因带来的毛利率下滑，除了降本增效还要精准投放，同时发挥融资能力。”

面对未来，林昭远认为，越秀地产应做“四好”企业，做好产品好服务好品牌好团队，在管理上要学习造汽车的精益管理理念，将之作为管理的抓手，提高项目增效。他强调，在“十四五”规划收官之年和“好房子”建设加速落地的关键时期，越秀地产将继续聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力争全力达成年度各项经营目标，持续为股东创造价值。

在业绩会上，林昭远还谈到了市场热议的现房销售问题。

林昭远判断，房地产行业最终将会实现房销售，从他个人的意愿出发，他也希望能够实现现房销售，但他建议实现现房销售需要有配套措施，尤其是金融政策上应有变化。“期房模式下是一边卖房，一边还利息，现房销售的还款期限应该如何安排，应该有配套措施。个人判断，从目前的发展现状来看，未来应该会从一些试点城市开始施行现房销售制度。”

林昭远认为，现房销售会对地价和房企拿地意愿带来影响，“房企买地意愿在目前的阶段不会太强，土地市场也会有所变化。越秀地产也已做好应对，通过对土地的精准研判确认具有开发价值的地块，更要做到产侧前置，实现当天拿地当天开工提高效率来提高推货的速度。”

面对越秀集团的业绩表现，投行机构也普遍看好。

花旗撰写的研报指出，越秀地产今年上半年销售增长11%，完成全年目标的51%；此外其在北京销售排名第一，广州排名第二，并在上海和杭州加快销售，加之毛利率稳定、融资成本降至3.16%，带动信用评级展望上调，维持“买入”评级，目标价上调至6.2港元/股。