读城丨茶花板块，主城「豪宅第四极」的现在进行时？

成都新楼市 文|小明

本文为行业资讯，非广告

根据投资云地图数据，今年上半年成都主城（5+1区域）「500万+」产品销量超3000套，而登上销量榜第一宝座的，正是茶花板块，销量达423套。

今年年中，茶花板块2宗土地楼面价突破2万，这也是金牛区地价首次突破2万大关。从土地拍卖到新房销售，茶花板块似乎已成为「豪宅第四极」的有力竞争者。

这个区域是怎么做到的？

茶花板块，顾名思义，就是茶店子-花照壁两个区域的合称。大致可以划分为东至交大路、西至蜀汉路、南至二环、北至三环所围合而成的区域。

△茶花板块大致区域划分

茶花板块进入人们的视野，主要来自于两次重大的城市更新。

茶花片区的首次提及，还要追溯到十年前。2015年，茶店子片区拆迁开始启动，同年的金牛区投资促进工作会上，金牛区产业功能区打造茶花片区西北城市副中心，这也是茶花首次在官方媒体中被提及。

次年，首开与龙湖携手摘下茶店子约177亩地块，打造首开龙湖紫宸项目，这个项目的商业体更被人们所熟知——西宸天街。2017至2018年，伴随着地铁7号线开通、西宸天街与公园配套的成熟运营，茶花板块城市界面全面焕新，吸引力逐步攀升。

板块的第二次跃升，来自2024年。万贯机电城一期于当年完成拆迁工作，整理出超百亩土地，今年茶花板块两宗楼面价破2万的地块，本身都属于项目一期拆迁整理出的地块。未来如果万贯机电城二期完成拆迁，还将整理出约87亩土地。

目前，金牛区以四大片区组群牵引构筑经济发展增长极，加快建设“成渝双城首位城区”。其中茶花创享高地以生态价值转化提升片区整体效益，建设形态焕新、产业创新、生活清新的“天府之眼”。

△图据投资金牛

板块更有着三大核心优势。中环的区位增加其通达性；在进行两次城市更新后，茶花板块城市界面与杉板桥，堪称一东一西两大城市封面；各项配套十分成熟，尤其是生态、轨道交通的配套浓度，放眼整个三环内也难有对手。

△茶花板块城市界面

购买逻辑：

1、500万+预算，看重配套全能性，希望区域无明显短板，并且青睐城西生活的中产。

2、金沙、交大等板块外溢，不希望远离日常生活圈的「Old Money」。

拆迁改造10年后，茶花板块早已迈入实景兑现期，城市界面和配套资源能级，尤其密集的轨道交通网络和公园的覆盖率，都能步入城市前列。

更为难得的是，茶花不同于其他板块，还可以为这里的居民提供文化娱乐等方面的情绪价值。

△茶花板块主要配套图

茶花板块不仅有金牛大道、蜀汉路、中环路、三环路等城市干道，更有高浓度的地铁覆盖。

地铁7号线沿中环路穿过板块，这条环线串联起中环区域，地铁27号线已在去年底开通，连接茶花与金沙、北部新城。轨道交通五期规划中，地铁12号线将贯穿板块，并设置金牛公园、茶店子站，还可直通文殊院、红星路、杉板桥等热门区域。

△地铁12号线大致走向，仅供参考

加之周边还有地铁2、6号线覆盖，仅在西宸天街方圆1.5公里内，未来就将形成5地铁环伺，地铁通达性不言而喻。

必须指出，茶店子地铁站，是成都先期呈现的一批TOD站点。不仅让龙湖西宸天街与地铁7号线有效串联，更催生出更丰富多元化的商业消费场景体验。2024年，西宸天街营业额就达到16亿。（数据来源：别致商业）

△龙湖西宸天街

天府艺术公园内的天府111，将艺术与商业融合所营造的生活方式新场景，被视为焕活城西商业的新动力。此外，茶花板块与金牛山姆会员店仅相隔一条三环路，日常购物选择多样化。

茶花板块中，教育资源密布，其中被人们所熟知的七中八一学校，是一所由成都七中直接整体领办、军地共同打造的高起点、高品位公办学校。学校为十二年一贯制，集幼儿园、小学、初中、高中为一体，近年来口碑逐年上升。

此外，茶花还分布着包括成都二十中、茶店子小学（北区）、金牛实验中学（行知校区）、成都市行知小学校（长久校区）等多所学校。

△金牛实验中学（行知校区）

茶花板块内，约257亩新金牛公园、约173亩金牛公园，不仅满足日常晨跑散步需求，还实现公园与城市的无边界发展，成为一座既有颜值又功能复合的公园街区，一路之隔，还有规划面积约3000亩的天府艺术公园。

放眼整个三环内，几乎很难找到如此高密度的生态资源。

△天府艺术公园

情绪价值，或许是茶花与其他板块最大的不同。

天府美术馆常年展出，让打卡看展成为生活的日常；在建的茶花文化聚落的剧场，计划于2026年完成建设，涵盖图书馆、文化馆和剧场等内容，将打造成为富有时尚感、艺术范的文化聚落；金牛体育中心虽然建成多年，但足以满足居民跑步、打球等日常活动。

△茶花文化聚落效果图，图源掌上金牛

△截自寻圭投资云地图

茶花新城片区首次在公开土拍市场上现身，要追溯到2007年，交大建设拿下如今万通金牛新都会地块，成交楼面价仅6316元/㎡，但溢价率达到233%。（不完全统计信息，仅供参考）

这说明即便在18年前，茶花板块也从来不是寂寂无名之辈。在金牛区的众多板块里，楼市对它的价值认知也始终是排在前列的。

板块的上一轮价值爆发，则从2019年开始，德商以楼面价17200元/㎡拿下一宗面积约50亩的住兼商用地，并刷新了板块及整个金牛区的楼面价记录。彼时该宗地的土拍中，参拍房企多达35家，激烈程度可想而知。即便是今年成交的成都地价TOP1建发金三地块，参拍房企也仅有10家。这种形势的变化，虽与市场大环境休戚相关，但当年茶花板块风头也可见一斑。

一年后（2020年），板块的楼面价就突破到18000元/㎡+无偿移交3%租赁住房。进入“双限”时期，板块的清水房限定价也突破至33000元/㎡。

但总体而言，茶花新城的供应量并不算丰富，18年共计仅出让847亩涉宅用地。由于片区仍处于城市更新状态，土地的供应更依赖腾退拆迁，这导致在板块时常在土地市场间歇性断供。

直到去年板块又才开始重新活跃在成都土拍席上，保利、眉山发展等陆续进入，呈现了保利花照天珺、金牛西派御府等新规红盘，顺势再度拉升了板块价值和在成都高端改善领域的话语权。

2025年，能建先后拿下了板块两宗连襟宅地，成交楼面价20200元/㎡，成为了金牛区内首个2W+/㎡的居住板块，从土地价值层面，将“金牛门户”的能级定位坐实。

△茶花板块2007-2025年土地出让情况

虽然正处开发高光时刻，但目前该片区内可供应的土地已经不多。公开信息透露，板块内目前还有3宗合计约77亩的涉宅用地计划入市。而包括能建已拿下的两宗地在内，片区剩余可开发供地，大部分来源于原万贯机电城拆迁整理。

万贯机电城的搬迁工作分为两期进行，其中一期约147亩，拆迁已经完成，且土地已基本上市，而万贯机电城二期占地约87亩，自2022年就开始搬迁动员，涉及553户搬迁。但截止去年4月的官方公告显示，其二期的拆迁签约比例仍只有80%。

△片区已公开的待入市地块信息

只需一组数据，便可直观说明茶花板块的市场接受度到底如何。

据投资云地图统计，今年上半年成都主城区总价500万+新房产品销量近3000套，其中排名首位的便是茶花板块，销售套数约423套，占比近15%。

目前，茶花板块在售新盘项目共三个，分别是保利花照天珺、金牛西派御府和金牛国投上林熙锦府，主力在售面积段143-200㎡+，主力在售总价来到了500万+。

除此之外，待售项目共两个，分别是中能建于今年下半年拿下的51.9亩和41.6亩地块。

△茶花板块在售和待售项目，成都新楼市不完全统计，仅供参考

△茶花板块在售和待售项目位置示意

尽管保利花照天珺目前只剩少量房源在售，但不得不说，这仍然是一个很值得一提的楼盘。

茶花板块之所以能在今年强势走入高改视野，主要原因之一就是保利花照天珺和金牛西派御府两大新规盘的集中入市。

其中，保利花照天珺作为金牛区最早亮相的新规楼盘，我们也由此见到了保利在成都新规之下的打法。

△保利花照天珺室内篮球场实景

会所设计方面，在成都新楼市印象中，保利花照天珺是成都首个配备室内篮球馆的楼盘。在保利花照天珺之后，这一设计逐渐被其他项目参考和借鉴。

除此之外，保利花照天珺还有诸多亮点，如20多种石材铺就的高级质感、海派风情的艺术腔调等等。

△保利花照天珺实景图

今年4月，金牛西派御府首推175套房源，吸引冻资客户超1000组，开盘即罄，揽金近9亿，成交金额与面积双双登顶当月成都项目销售榜榜首。目前项目已加推四批次，整体去化过半，市场反响持续热烈。

△金牛西派御府实景图

项目地块由眉山发展地产竞得，后携手中国铁建地产联合开发。以深耕成都15载的西派系敬献金牛。项目是成都第16座西派，同时也是金牛区第1座西派系作品。

在具体的产品方面，作为西派新规首作，金牛西派御府在保证高得房率基础上，对生活场景进行了升华诠释。项目主力户型为建面约143㎡、179㎡、256㎡，户型设计和空间设计都颇具巧思。

△西派御府建面约256㎡户型图

以建面约256㎡户型为例，光是主卧空间，就有近60平，几乎就是一个小户型一整套房的面积了。到了这样豪横的面积尺度，你会发现，原来床在卧室内竟然可以只占据很小的一部分空间，更大的空间给了独立衣帽间、主卧阳台……

△金牛西派御府建面约256㎡户型实拍图

金牛国投上林熙锦府可以说是茶花板块最后的温柔。项目主力户型建面约137㎡、142㎡、143㎡、179㎡，主力总价350万+。

除了新房，茶花板块代表性的二手房，如国宾锦麟天玺、首开龙湖紫宸、时代天境等次新二手房，价格依然坚挺。

△国宾锦麟天玺部分成交房源，截自贝壳

随着西2.5环的光华、金沙板块土地开发步入尾声，茶花已经成功接棒城西重点改善区域。今年的土拍上，板块地价突破2w，表明茶花已经步入深改序列，期待值再度被拉高。

板块起步即改善属性，配套均好度强，城市界面上佳，没有城市界面差、噪音等明显短板。更何况，茶花还有着约3000亩天府艺术公园等城市级配套的加持。

截止目前，茶花不仅是金牛区甚至是整个城西难得的城市界面佳、配套全面的区域，面积涵盖改善、深改，对500万+的购房者而言，茶花无疑是稳健之选。

待未来，中能建的项目亮相之时，茶花或将坐实「豪宅第四极」。

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