农村房 “以租代卖” 无法过户，胜诉确认协议无效 北京律师解读

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花 67 万 “买” 农村宅基地上的房子，签合同时却被要求签《租赁协议》，多年后发现房屋根本无法过户，购房者起诉确认协议无效并索要房款，能否胜诉？近日，相关法院审理一起农村房屋 “以租代卖” 纠纷，认定 “协议名为租赁实为买卖，违反集体土地流转规定”，判决协议无效、开发商返还 67 万元购房款，为 “农村房屋违规交易维权” 提供重要指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告陈峰向法院提出诉讼请求（庭审中变更后）：

确认陈峰与甲公司于 2017 年 7 月 9 日签订的《房屋租赁协议》无效；

判令甲公司返还已支付的购房款 670000 元及利息；

若法院认定协议有效，则判令解除《房屋租赁协议》，甲公司返还 670000 元并支付资金占用费；

本案诉讼费由甲公司承担。

陈峰诉称，他最初与甲公司协商购买房屋，甲公司收回原房屋买卖合同后，于 2017 年 7 月 9 日与其签订《房屋租赁协议》，约定甲公司将位于某甲村的一号房屋“长期租赁” 给他，总价 67 万元。但双方真实意思是房屋买卖，只是以租赁名义规避法律规定。

他按约支付全部 67 万元（甲公司 2017 年 6 月 10 日开具 “房费” 收据），后续办理过户时才发现，一号房屋所在土地是农村集体宅基地，他并非该集体经济组织成员，房屋根本无法过户，甲公司存在欺骗行为。因协议违反法律强制性规定，故诉至法院要求确认无效并追回房款。

（二）被告答辩理由

被告甲公司辩称，不同意陈峰全部诉求，核心理由如下：

协议性质为租赁，非买卖：

协议名称明确为《房屋租赁协议》，第一条约定标的是 “房屋使用权”，无 “房屋过户” 等买卖核心条款；

所谓 “长期租赁” 实际是 20 年租期（符合法律最长租赁期限），20 年后剩余时间属 “赠与”，与某甲村委会《合作协议》中 “经营权至 2066 年” 的约定一致；

67 万元是 20 年租金，一次性支付是双方意思自治，符合租赁交易惯例。

协议合法有效：

一号房屋是某甲村泥石流搬迁改造工程的合法建筑，甲公司依据与某甲村委会的《合作协议》，享有房屋 50 年经营权、使用权，有权出租；

签订协议时已向陈峰出示《合作协议》及农委函件，明确房屋性质，不存在欺骗；协议中 “所有权” 属笔误，实际为 “使用权”。

不同意解除或返还房款：

协议已履行 8 年，双方权利义务稳定，陈峰此前未提异议，现反悔违反诚实信用原则；

即便协议无效，陈峰应支付房屋占有使用费 6 万元，且甲公司无需支付资金占用费。

（三）法院查明核心事实

房屋建设背景：

2014 年某甲村启动农民搬迁工程，2016 年 1 月某甲村委会与甲公司签订《合作协议》，约定某甲村提供 130 亩集体建设用地，甲公司出资建设，除村民住房外，其余房屋的经营权、使用权归甲公司（2016 年 1 月 31 日至 2066 年 1 月 30 日，共 50 年）。

协议签订与履行：

2017 年 7 月 9 日，甲公司与陈峰签订《房屋租赁协议》，约定 “长期租赁” 一号房屋，费用 67 万元，协议载明 “农村宅基地” 性质，且约定 “乙方（陈峰）享有土地使用权及房屋所有权、拆迁补偿权”；

2017 年 6 月 10 日，陈峰支付 67 万元，甲公司开具收据载明 “房费”；陈峰接收房屋使用至今，未办理过户手续。

关键证据：

陈峰提交《房屋租赁协议》（含 “所有权”“拆迁补偿权” 条款）、“房费” 收据、甲公司与某甲村委会《合作协议》（证明土地为集体所有），证明协议实为买卖；

甲公司提交《合作协议》《农委函件》，主张房屋合法且有权出租，但未提交证据证明 “已向陈峰出示文件”“协议中‘所有权’是笔误”；

双方均认可陈峰非某甲村集体经济组织成员。

二、案件分析

（一）争议焦点

《房屋租赁协议》的真实性质是 “租赁” 还是 “买卖”；

协议是否因违反法律强制性规定而无效；

协议无效后，甲公司是否应返还 67 万元购房款。

（二）法律适用与胜诉关键

协议名为租赁，实为房屋买卖

依据《民法典》第一百四十六条，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中：

价款特征不符租赁：67 万元一次性支付，金额远超农村房屋正常 20 年租金（按当地市场行情，同类房屋年租金通常不超过 1 万元，20 年租金约 20 万元），更符合房屋买卖价款；

期限与权利约定不符租赁：协议约定 “长期租赁”，突破《合同法》第二百一十四条 “租赁合同最长 20 年” 的限制；且明确赋予陈峰 “房屋所有权”“拆迁补偿权”（租赁仅能获得使用权，无权主张所有权及拆迁补偿），完全符合买卖的物权转移特征；

收据表述佐证买卖：甲公司开具的收据载明 “房费”，而非 “租金”，与 “买卖” 的交易习惯一致，进一步印证双方真实意思是买卖。

协议因违反集体土地流转规定而无效

根据《土地管理法》第六十二条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，核心是 “禁止非本集体成员通过买卖取得宅基地上房屋”。本案中：

一号房屋所在土地是某甲村集体宅基地，属农村集体所有；

陈峰非该集体经济组织成员，依法不得通过买卖（或变相买卖）取得集体土地上房屋；

双方以 “长期租赁” 名义掩盖 “房屋买卖” 实质，目的是规避法律对农村宅基地流转的禁止性规定，损害集体土地管理制度，根据《合同法》第五十二条，该协议因 “违反法律、行政法规的强制性规定” 而无效。

协议无效后，甲公司应返还 67 万元购房款

《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中：

陈峰支付的 67 万元是基于 “买卖房屋” 的目的，现协议无效，甲公司继续占有该款项无法律依据，应予以返还；

甲公司作为专业开发企业，明知房屋属集体土地性质、陈峰非本集体成员，仍设计 “以租代卖” 模式，主观过错更大；陈峰虽未尽审慎义务，但核心过错在甲公司，故 “返还房款” 是必然结果（法院未支持利息，是基于 “陈峰使用房屋多年” 的利益平衡，不影响房款返还的核心诉求）。

三、裁判结果

确认原告陈峰与被告甲公司于 2017 年 7 月 9 日签订的《房屋租赁协议》无效；

被告甲公司于本判决生效后 7 日内，返还原告陈峰购房款人民币 670000 元；

原告陈峰于本判决生效后 7 日内，返还被告甲公司位于某甲村 的一号房屋；

驳回原告陈峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者：警惕 “农村房屋以租代卖”，规避法律风险

明确房屋土地性质：购买农村地区房屋前，务必查询土地性质（是否为集体宅基地），若为集体土地，且自身非本集体经济组织成员，切勿购买（包括 “长期租赁”“以租代卖”），因无法过户，权益无保障；

识别 “变相买卖” 陷阱：若协议中出现 “一次性支付高额费用”“长期使用权”“所有权归属”“拆迁补偿权” 等条款，即使名为 “租赁”，实质可能是 “买卖”，需立即警惕，避免陷入法律纠纷；

留存交易凭证：签订协议后，保存好付款记录、收据（注意载明 “购房款” 还是 “租金”）、沟通记录等，若发现被骗，可凭证据起诉要求返还钱款。

（二）开发商 / 出租方：不得规避法律，违规交易必担责

不设计 “以租代卖” 模式：明知农村集体土地上房屋不得向非本集体成员出售，不得通过 “长期租赁”“合作建房” 等名义变相销售，否则协议无效，需返还钱款，还可能面临行政处罚；

如实告知房屋性质：向购房者 / 承租方明确说明房屋土地性质、权利限制（如无法过户），不得隐瞒或欺骗，否则需承担过错责任；

遵守租赁期限规定：即使是合法租赁，租期也不得超过 20 年，超过部分无效，切勿以 “长期租赁” 为噱头吸引交易。

（三）特殊提示：农村房屋交易有严格限制

仅限本集体成员内部交易：农村宅基地上的房屋，仅能在本集体经济组织成员（同村村民）之间转让，非本集体成员购买，协议一律无效；

不得突破土地用途：农村集体土地用于农业建设，不得擅自用于房地产开发，违规建设的房屋（如 “小产权房”），交易不受法律保护，购房者可能 “钱房两空”；

农村房屋交易涉及集体土地制度，法律红线不可触碰。无论是购房者还是开发商，都应遵守法律规定，秉持诚信原则，才能避免 “协议无效、钱款返还” 的风险，保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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