观点直击 | 越秀地产抢占“内圈”

观点网 当退步成为行业大多数同行的常态，保持稳定也能实现“弯道超车”。

从中期业绩看，越秀地产1-6月销售规模同比上升11%，而国内TOP100房企销售上半年同比下滑11.8%，管理层表示，销售指标还是能够跑赢同行。

就在公布中报成绩的前一天，越秀地产先收获了来自标普的投资级评级上调，评级展望为稳定，也成为行业内唯一获得标普投资级评级的地方国企。

市场逐步回稳，国际评级机构对中资房企态度转向，信用良好、经营稳健的优质房企，正在加速抢夺行业跑道内圈。

截至2025年6月30日，越秀地产营业收入录得约475.7亿元，同比上升34.6%；毛利率为10.6%，核心净利润为15.2亿元，合同销售金额则为615亿元。

8月26日，越秀地产召开2025年中期业绩发布会，董事长及执行董事林昭远、副董事长及执行董事朱辉松、联席总经理及执行董事江国雄、财务总监曾志钊。

董事长林昭远会上表示，预计房地产市场将迎来止跌回稳的良好契机，公司有信心完成年度指定的各项经营财务指标。

销售信心

“止跌回稳”之下，今年上半年国内房地产市场市场活跃度有所提升，从实际销售形势来看，改善迹象初步显现。

据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别下降3.5%和5.5%，降幅较上年同期有所收窄；房地产开发投资额同比下降11.%，降幅仍较大。

身处行业大环境之中，越秀地产也无法完全摆脱市场带来的影响。

修复难度最高的财务指标，以及还未止跌的盈利数据。截至2025年6月30日，越秀地产录得毛利率10.6%，同比下降3.1个百分点；归母净利润13.7亿元，同比下降25.2%；核心净利润约15.2亿元，同比下降12.7%。

林昭远对此表示，从2021年以来，市场销售下滑以及价格下降确实让一些项目毛利率水平受到很大影响，从公司角度看亦是如此。

“高峰期的时候，我们是30%以上的毛利率，当时觉得20%以上就不错了。后来变成20%也不错，再后来就是15%就不错了。我认为在目前的环境下，有10%以上的毛利率也是不错的。”

在他看来，对于毛利率变动预期来自对当前市场环境的判断，10%左右毛利率水平实际上与市场调整带来的影响是大概匹配的。

如何对冲毛利率下调？林昭远认为需要多管齐下：“应对市场下滑以及历史原因带来的毛利率下滑，除了降本增效还要精准投放，同时发挥融资能力，一年下来可以节省50个BP，这里就是几个亿。相对而言可以提高毛利率水平，还有精准定价的作用。”

在行业整体面临较大挑战的情况下，越秀地产还是有不少超出预期的亮点。

其中，报告期内录得营收475.7亿元，同比上升34.6%。不仅增速实现翻倍，也是保持营收稳定增长的第七年。

销售方面，越秀地产迈入行业内少数恢复正增长的房企阵营，1-6月实现合同销售金额615亿元，同比增长11%。

管理层表示，公司上半年已经完成615亿元销售计划，达到全年1205亿元销售目标的51%，销售指标还是能够跑赢行业的。

分地区看，大湾区销售占比约为21%，华东占比28%，北方区域占比有所上升，达34%，中西部占比11%。同时，得益于北方销售占比提升，并且入账合同销售均价达7.1万元/平方米，拉动了整体合同销售均价升至4.2万元/平方米。

按城市能级划分，越秀地产上半年销售额主要集中在一线核心城市，495亿元销售额占总销售额比重的80.5%。

其中，在北京市场实现合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%，也是上半年北京市场占有率最高的房企；上海销售额为144.92亿元，在竞争最为激烈的赛场取得第六名的成绩；在大本营广州，合同销售金额为157.66亿元，依然是越秀地产的主力粮仓。

管理层于会上透露，越秀地产在上海、北京包括广州还有一些优质项目要进行供货和销售安排。再加上有双位数增幅撑腰，对今年完成年度销售目标有充足信心。

策略方向

延续去年的土地市场分化趋势，今年核心一二线城市内的核心地块市场热度依旧相对较高。

趋势之下，“以销定投”策略普遍，多数房企选择将资金与资源进一步向高能级、高安全性的城市优质板块集中，越秀地产也不例外。

报告期内，越秀地产新增土储13幅，新增土地面积约148万平方米，全部位于一二线核心城市；总土地储备达2043万平方米，一二线核心城市占比达94%。其中，在广州新增4幅土地，上海新增1幅土地，北京3幅土地。

截至2025年6月30日，越秀地产于大湾区拥有800.58万平方米土储，占总土储建面的39.2%。其中，大本营广州土储面积为704.34万平方米，是持有面积最多的城市。

管理层表示，2021年后土地市场已进入买方市场，公司近两年的拿地策略为避开拿大的项目，主要拿小的项目。

“我们主要集中在老城区，很难有连片的土地，但是规模小也意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高。”

快节奏的打法缩短了项目运营周期，资金回笼速度加快也对房企下一步投拓做好铺垫，越秀地产销售能够逆势增长，也与其瞄准一二线城市的精准投资策略相关。

策略成效可观，管理层对投资抱有不小期望，表示接下来将继续保持一定的投资强度，也相信今年300亿元投资可以高质量完成。

但是“以销定投”策略普遍，也就意味着在投资过程中，核心一二线城市中安全性较高的区域也将面临较大竞争。是加入溢价率的战争，还是稍微转向机会型城市，成为摆在越秀地产面前的一道选择题。

近两年，越秀地产主要采取“4+4”策略，即主要锚定北上广深，加上成都、杭州、合肥和西安四座二线城市，从效果上看策略可谓准确。

实施过程中，越秀地产也确实能够感受到：安全性大的地块获取难度也在加大。林昭远针对这道选择题给出的答案，是两条线路都要考虑。

“一方面，我们可以通过合作提高拿地能力，同时和每个城市的优质企业一起联动进行布局；另一方面，如果是过去进入过的城市，我们会选择采用机会型投资，因为好的项目我们还是可以做的。”

实际上，越秀地产并不担心会有“钱紧”的情况发生。

截至2025年6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为64.6%；净借贷比率53.2%；在手现金446.4亿元，覆盖短期债务的1.7倍，继续稳居“三道红线”绿档。

值得注意的是，越秀地产经营性现金流保持净流入状态，上半年实现经营性现金净流入41亿元。

在大本营广州，越秀地产去年被收储获得的120亿元地票也还有57亿元尚未兑现，投资筹码可谓充足。林昭远亦表示：“项目目前已经有一些眉目，公司会择优选地，预计于今年到明年上半年可以总体将地票用完。”

债务结构方面，越秀地产也得到了进一步优化。报告期内，有息负债规模控制在1038.6亿元，其中1年内短债占比24%；公司加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率首次降至3%以下。

对于已经“弯道超车”进入内圈的越秀地产而言，虽然行业仍在“过冬”，但周遭的温度已略有上升。

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