东亚银行2025中期业绩遇冷：营收降幅2.1%，地产不良率高企，穆迪下调评级添隐忧

证券之星 赵子祥

在复杂多变的金融市场环境下，东亚银行(00023.HK)近期面临着诸多挑战。2025年上半年，该行经营收入总额为102.59亿港元，较去年同期减少2.25亿港元，降幅为2.1%，营收下滑趋势明显，其中净利息收入为73.44亿港元，同比下降10.7%。

证券之星注意到，截至6月底，东亚银行本港商业房地产贷款不良率升至7.5%。不仅如此，评级机构穆迪下调了东亚银行部分评级，还预计其2025年不良贷款率将保持高位。这些负面因素叠加，无疑为东亚银行的未来发展增添了不确定性。​

营收同比下滑，增长动力不足

回顾2024年，东亚银行实现经营收入总额为209.79亿港元，相较于2023年的207.46亿港元，仅实现了1.1%的微弱增长，步入2025年上半年，东亚银行的营收乏力进一步暴露。经营收入总额为102.59亿港元，与去年同期的104.84亿港元相比，减少了2.25亿港元，降幅达到2.1%。

从公开数据来看，东亚银行营收下滑并非偶然。2025年上半年经营收入总额的下降，是多种因素交织的结果。净利息收入作为银行营收的重要组成部分，其大幅下降10.7%，对整体营收影响巨大。净息差收窄是导致净利息收入下滑的关键原因之一，2025年上半年净息差从2024年同期的2.10%下降至1.88%，收窄了22个基点。

这背后，市场利率下跌是主要推动因素。随着全球经济形势的变化，各国央行纷纷采取宽松货币政策，市场利率下行，银行存贷利差受到挤压。东亚银行在这样的大环境下，难以独善其身。其利息收入为168.97亿港元，较2024年的203.79亿港元下降了17.5%；按有效利率方法计算的利息收入为160.85亿港元，同比下降15.0%。

尽管非利息收入有所上升，2025年上半年达到29.15亿港元，较去年同期增长29.2%，其中服务费及佣金收入净额按年增加16.7%至16.54亿港元，交易、金融工具重估及相关对冲的净利润增加43.8%，但这仍不足以抵消净利息收入下降带来的负面影响。

从整体营收结构来看，非利息收入占比相对有限，难以成为支撑营收增长的核心动力。这种营收结构的倾斜，使得东亚银行在面对市场波动时，抵御风险的能力显得较为薄弱。

房地产风险敞口扩大，不良贷款率维持高位

证券之星注意到，房地产相关业务的风险，正逐渐成为东亚银行发展道路上的一颗“定时炸弹”。在香港商业房地产领域，形势尤为严峻。2025年上半年，东亚银行香港商业房地产贷款的不良贷款比率由去年底的6%急剧上升至7.5%，属高风险类别的贷款比率更是达10%。

该行联席行政总裁李民桥在中期业绩会上明确表示，预计下半年商业房地产贷款的资产质素或仍受压，不排除会增加拨备。

从风险敞口数据来看，截至6月，东亚银行香港商业房地产相关敞口占总贷款比例虽从去年12月的11.5%降至10.8%，但这一比例依然处于较高水平。且大部分贷款虽有抵押(83%有抵押)，大部分按揭成数低于70%，但随着房地产市场的持续低迷，抵押品价值存在下跌风险。

若抵押品价值进一步缩水，即使有抵押的贷款也可能面临违约风险。香港商业房地产市场长期低迷，受经济增长放缓、商业活动活跃度下降等因素影响，写字楼、商铺等商业地产的空置率上升，租金收益下滑，导致房地产企业还款能力下降，进而增加了银行的信贷风险。

在香港商业房地产贷款不良率攀升的同时，内地房地产风险敞口也不容忽视。虽然东亚银行通过贷款偿还和核销，将对内地房地产开发商的敞口从2021年9月底的16%大幅减少至2024年底总贷款和债务投资的4.9%，但内地房地产行业的持续调整，仍给东亚银行资产质量带来压力。

穆迪下调评级，频遭消费者投诉

评级机构穆迪对东亚银行的评级调整，进一步加剧了市场对该行的担忧。

证券之星注意到，今年6月份，穆迪确认东亚银行外币及本币长期和短期存款评级为“A3/P-2”的同时，将东亚银行外币次级中期票据计划评级从“(P) Baa2”下调至“(P) Baa3”，外币次级债务评级从“Baa2 (hyb)”下调至“Baa3 (hyb)”。这一系列评级下调，反映出穆迪对东亚银行未来发展的负面预期。

穆迪给出负面展望的主要原因，正是东亚银行与香港特区和中国内地房地产相关的风险敞口。预计在未来12 - 18个月内，东亚银行在解决内地房地产风险敞口时，可能需要进一步计提贷款损失准备，这将对其盈利能力造成压力。

而且，由于香港特区商业房地产贷款带来的持续资产质量挑战，东亚银行的长期存款评级负面展望，意味着未来12-18个月内其存款评级上调的可能性不大。

若东亚银行的基础信用评估被下调，或者穆迪评估政府支持的可能性降低，还可能面临进一步的评级下调风险。评级下调不仅会增加东亚银行的融资成本，还可能导致投资者对其信心下降，影响其在金融市场的形象和业务拓展能力。

值得一提的是，东亚银行在消费者服务领域也有不少麻烦尚待解决，于黑猫投诉平台上遭到多位消费者投诉。

部分消费者反映还款逾期后，东亚银行委托的第三方公司——联信集团对其进行暴力催收。有投诉者称，在逾期仅9天的情况下，每日遭受多达十几次的电话骚扰，正常生活受到严重干扰。不仅如此，催收方还致电投诉者工作单位及家人，甚至向其周围的人进行威胁， 泄露投诉者个人信息，对其进行侮辱和恐吓，严重损害了投诉者名誉。

此外，信用卡无端被停用问题也引发消费者不满。有消费者指出，自2018年起正常使用东亚银行信用卡，按时还款从未逾期，且无任何违规用卡行为，即便经济困难也坚持每月还最低还款额，但东亚银行信用卡中心却毫无缘由地将其卡片停用。

也有消费者表示，在正常使用且未逾期的情况下，突然收到信用卡停用短信通知。这些消费者要求东亚银行给出合理解释，恢复卡片正常使用，部分还要求银行道歉、改善服务并作出处罚。

截至目前，上述投诉均处于处理中状态，东亚银行在消费者服务管理及信用卡业务管理方面的问题亟待重视与解决，后续处理进展值得关注。

东亚银行正面临着营收下滑、房地产风险敞口扩大以及评级下调等多重困境，如果东亚银行不能有效应对这些困境，在激烈的市场竞争中，其市场份额可能会进一步被挤压，未来发展将面临更大的不确定性。在金融市场不断变化的今天，东亚银行的未来发展，值得市场各方持续关注。(本文首发证券之星，作者|赵子祥)