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二手房交易中，买家承诺过户当日付 50 万房款却迟迟不兑现，卖家主张 12 万违约金能否成立？近日，北京市某法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定买家构成根本违约，判决扣减 2 万定金后，买家再赔偿 1 万违约金，为卖家维权明确 “定金抵扣违约金” 的裁判规则。
一、案情梳理
（一）本诉：卖家主张违约金，维护合法权益
原告林娟向法院提出诉讼请求：
判令被告（违约方）张远支付逾期付款违约金 12 万元（以 50 万逾期房款为基数，按 20% 计算）。
林娟诉称，2022 年其将名下北京市丰台区一号房屋（下称一号房屋）委托甲公司（原某地产公司）出售。2023 年 5 月 19 日，张远经甲公司联系，与林娟签订《买卖定金协议书》，约定房屋总价 60 万元，张远当日支付定金 2 万元；同日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，明确 “逾期付款超 15 日，卖家有权解除合同，买家按累计逾期应付款 20% 支付违约金”。2023 年 9 月 14 日，双方签订补充协议，进一步约定 “张远需在 2023 年 10 月 15 日前支付 50 万元房款（不含定金），当日办理过户；2024 年 2 月 1 日前支付剩余 8 万元及 2000 元利息，当日完成物业交割”。
然而补充协议签订后，张远始终未按约定支付 50 万元房款，即便林娟多次催告（2023 年 11 月 17 日发短信协商、11 月 29 日发微信 ultimatum 要求 12 月 5 日前付款），张远仍以 “资金不到位”“贷款失败” 为由拖延。林娟认为，张远逾期付款已构成根本违约，依据合同约定应支付 12 万违约金，故诉至法院。
（二）被告答辩：否认违约，主张违约金过高
被告张远辩称：
曾电话与林娟沟通 “延期几天付款”，林娟口头同意，故不构成违约；
签订合同时自身购房资格存疑（社保断缴 1 个月），中介称 “有资格” 才签约，且公积金贷款因基数低未获批，属于 “政策原因”，应免责；
合同约定的 “20% 违约金” 标准过高，林娟未举证实际损失，请求法院酌减；
主张合同解除时间为 2023 年 11 月 17 日（林娟首次发短信提及解除），而非林娟主张的 10 月 15 日。
庭审中，张远虽提起反诉，但未按规定缴纳反诉费，法院对其反诉不作处理。
（三）法院查明核心事实
2023 年 5 月 19 日，林娟与张远签订《买卖定金协议书》（张远付定金 2 万）及《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价 60 万，“逾期付款超 15 日，卖家解除合同的，买家按逾期应付款 20% 付违约金”。
2023 年 9 月 14 日补充协议明确：“2023 年 10 月 15 日前付 50 万房款（不含定金）并过户；2024 年 2 月 1 日前付剩余 8 万及 2000 元利息”，林娟、张远及甲公司均签字确认。
2023 年 10 月 15 日至今，张远未支付 50 万房款；林娟分别于 11 月 17 日、11 月 29 日通过短信、微信催告，张远仍未履行。
双方均认可合同已解除，法院结合最后一次催告时间，认定合同解除时间为 2023 年 12 月 5 日。
张远主张 “林娟同意延期付款”“政策原因免责”，未提交任何证据佐证；其社保断缴、贷款失败系自身原因，与 “政策原因” 无关。
二、案件分析
（一）争议焦点
张远是否构成违约，林娟主张的违约金是否符合合同约定；
12 万违约金是否过高，应如何调整；
张远已付的 2 万定金能否抵扣违约金。
（二）法律适用与胜诉关键
张远构成根本违约，林娟主张违约金有合同依据
根据《民法典》第五百零二条，依法成立的合同自成立时生效。本案中，《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，无违法违规情形，合法有效。补充协议明确约定 “10 月 15 日前付 50 万房款”，张远未按约支付，且经林娟两次催告后仍不履行，属于 “迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，符合《民法典》第五百六十三条 “根本违约” 情形，林娟有权主张违约金。张远 “口头同意延期”“政策原因免责” 无证据支持，抗辩不成立。
12 万违约金过高，法院酌减
《民法典》第五百八十五条规定，约定违约金过分高于实际损失的，法院可酌情减少。林娟主张 12 万违约金（50 万 ×20%），但未提交证据证明实际损失（如资金占用利息、房屋贬值等），结合 “张远违约时间、50 万房款的资金占用成本”，法院认定 12 万违约金过高，酌定总违约金 3 万元，既体现对违约行为的惩罚，又兼顾公平原则，符合 “违约金填补损失为主、惩罚为辅” 的司法导向。
定金抵扣违约金，合法且合理
根据《民法典》第五百八十七条，定金具有担保合同履行的作用，违约方无权要求返还定金。本案中，张远已付 2 万定金，因自身违约导致合同解除，该定金应优先抵扣违约金。法院判决 “扣减 2 万定金后，张远再赔 1 万”，既符合 “定金罚则”，又避免林娟重复主张权利，最大化维护了林娟的财产权益。
三、裁判结果
被告张远于本判决生效后七日内，赔偿原告林娟违约金 10000 元（已扣减 20000 元定金）；
驳回原告林娟的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）卖家签约时需明确 “付款细节”，留存催告证据
细化付款条款：在补充协议中明确 “付款金额、时间、逾期认定标准”，如 “过户当日支付 50 万，逾期 1 日即视为违约”，避免 “口头约定延期” 的争议；
及时书面催告：买家逾期付款后，务必通过短信、微信、快递等书面形式催告，注明 “付款期限、逾期后果”，留存送达凭证（如短信已读记录、快递签收单），本案中林娟的两次催告记录就是认定 “张远经催告仍不履行” 的关键证据；
拒绝 “口头承诺”：对买家 “延期付款” 的请求，切勿同意口头约定，如需延期需签订书面补充协议，明确新的付款时间及违约责任，防止后续纠纷。
（二）主张违约金需 “理性举证”，避免诉求过高
留存损失证据：主张违约金时，应提交 “资金占用利息计算明细、同小区房屋同期成交价（证明贬值）、因买家违约产生的额外费用（如中介服务费损失）” 等证据，确保证据充分，提高违约金诉求的支持比例；
合理确定金额：结合实际损失、合同约定及违约情节确定违约金金额，避免因 “诉求过高但证据不足” 导致大幅酌减，可参考 “LPR 四倍” 或 “房屋总价 5%-10%” 主张，平衡 “维权效果” 与 “举证难度”。
（三）买家应谨慎承诺，避免 “违约成本” 叠加
评估付款能力：签约前确认自身资金、贷款资质，避免因 “资金不到位”“贷款失败” 违约，本案中张远因自身原因逾期，不仅损失 2 万定金，还需额外赔偿 1 万，合计承担 3 万违约成本；
留存书面证据：如确需延期付款，务必与卖家签订书面补充协议，明确新的付款时间，避免 “口头约定” 无据可依；
正视定金罚则：定金具有担保性质，支付后不履行合同，无权要求返还，切勿误以为 “仅损失定金”，还可能面临额外违约金赔偿。
（四）中介需履行 “告知义务”，协助固定证据
居间方（如本案甲公司）应向买家明确 “购房资格核查流程、贷款风险”，避免买家因 “信息差” 违约；同时协助卖家留存 “合同、付款凭证、催告记录” 等证据，在纠纷发生时配合提供居间服务证明，帮助守约方维护权益。
二手房交易中，“按约付款” 是买家的核心义务，切勿心存侥幸拖延付款；卖家需做好 “条款约定、证据留存、及时催告” 三步，通过法律手段让违约方承担应有的责任，最大限度降低自身损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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