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花 39 万多认购商品房，7 年过去房屋连地基都没动工，购房者要求解除协议并退款，能否成功？近日，某地法院审理一起商品房认购纠纷，认定 “开发商长期未建设致合同目的无法实现，中介未完成服务”，判决开发商退还 37.9 万购房款、中介退还 1.5 万服务费，为 “烂尾楼前兆” 类纠纷中的购房者维权提供关键参考。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告周明向法院提出诉讼请求：
解除与甲公司 2017 年 6 月 10 日签订的《房屋认购书》；
判令甲公司退还购房款 37.9406 万元，乙公司退还服务费 1.5 万元，二被告共同支付资金占用利息（以 39.4406 万元为基数，自 2017 年 9 月 9 日至实际付清之日止，按 4 倍 LPR 计算）；
本案诉讼费由二被告承担。
周明诉称，2017 年五一期间，他通过广告得知甲公司预售 “XX 花园” 项目房屋，经合作中介乙公司介绍，约定支付 1.5 万元服务费可享 3 万元购房优惠。2017 年 5 月 30 日，他与乙公司签订《购房优惠服务说明书》，当场支付 1.5 万元服务费，乙公司出具加盖公章的收据。2017 年 6 月 10 日，他与甲公司签订《房屋认购书》，明确认购 “XX 花园” 三号房屋（下称三号房屋），单价 14129.07 元 /㎡，总房款 74.9406 万元，约定分三期支付 37.9406 万元（2017 年 6 月付 15.1762 万元、7 月付 15.1762 万元、9 月付 7.5882 万元），余款办理按揭；甲公司口头承诺 “2 年内交房”，确保 2019 年年底前入住。
此后，周明严格按约定时间付款，甲公司分别出具三张购房款收据，金额合计 37.9406 万元。但甲公司迟迟不与其签订正式《商品房买卖合同》，三号房屋自 2017 年至今未动工，工地长期处于停工状态，无任何建设迹象，交房时间更是无从谈起。周明多次联系甲公司协商退款，对方以 “项目要复工”“正在走流程” 为由拖延；联系乙公司要求退还服务费，乙公司拒绝沟通。为维护合法权益，周明诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告甲公司辩称：
合法权益，周明诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告甲公司辩称：
《房屋认购书》仅属 “预约合同”，目的是为后续签订正式合同做准备，未达到解除条件，且项目已被纳入政府 “保交楼” 名单，由高新区城投公司接手，未来可交付，周明的购房目的能实现；
仅收取 37.9406 万元 “签约保证金”，并非购房款，不应返还；
协议未约定利息，周明主张 4 倍 LPR 无依据，不同意支付利息。
被告乙公司未答辩：经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、质证、举证等诉讼权利。
（三）法院查明核心事实
服务与认购流程：2017 年 5 月 30 日，周明与乙公司签订《购房优惠服务说明书》，支付 1.5 万元服务费；6 月 10 日与甲公司签订《房屋认购书》，约定三号房屋的位置、单价、总房款、付款方式，甲公司未书面承诺交房时间，但周明主张 “口头 2 年内交房”，甲公司当庭认可 “房屋至今未建设”。
付款事实：周明按约向甲公司支付 37.9406 万元（2017 年 6 月至 9 月分三期付清），甲公司出具收据；向乙公司支付 1.5 万元服务费，乙公司出具收据，款项均有银行转账记录佐证。
房屋建设状态：三号房屋所在项目自 2017 年至今未动工，无施工许可证、建设进度计划，甲公司虽称 “纳入保交楼”，但未提交政府文件、施工协议、交房时间表等任何证据。
合同履行问题：双方未签订正式《商品房买卖合同》，甲公司未按 “口头承诺” 推进建设，周明未取得房屋，也未享受任何购房权益。
二、案件分析
（一）争议焦点
《房屋认购书》是否符合法定解除条件；
甲公司应否退还 37.9406 万元，乙公司应否退还 1.5 万元；
周明主张的 4 倍 LPR 利息是否应支持。
（二）法律适用与胜诉关键
《房屋认购书》具备核心条款，属 “实质预约合同”，符合解除条件
根据《民法典》第五百六十三条，“当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同”。本案中：
《房屋认购书》明确约定房屋位置、单价、总房款、付款方式，虽未包含正式合同的全部条款，但已涵盖房屋买卖的核心要素，并非 “简单预约”，而是对未来交易的实质性约定，甲公司需按约推进房屋建设并促成正式签约；
甲公司自 2017 年至今未动工，且无任何建设、交房计划，导致周明 “购买房屋用于居住或投资” 的核心目的完全落空，属于 “根本违约”，符合法定解除条件，《房屋认购书》应予以解除。
合同解除后 “恢复原状”，甲公司、乙公司均需全额退款
甲公司的退款责任：根据《民法典》第五百六十六条，“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状”。周明支付 37.9406 万元是为购买房屋，现合同解除，甲公司无法律依据占有该款项，应全额退还；其主张 “款项是签约保证金” 无证据支持，且与收据载明的 “购房款” 性质不符，法院不予采信。
乙公司的退款责任：乙公司收取 1.5 万元服务费的前提是 “协助周明以优惠价购买房屋”，现周明未签订正式合同、未取得房屋，乙公司的服务目的未实现，不符合 “服务完成” 的约定，根据 “等价有偿” 原则，应退还全部服务费；乙公司未到庭抗辩，视为认可退款义务。
4 倍 LPR 利息未支持，但核心退款诉求已实现
周明主张 4 倍 LPR 利息，因《房屋认购书》《购房优惠服务说明书》均未约定利息或违约金，且无证据证明甲公司、乙公司存在 “恶意拖欠” 的故意（甲公司虽违约，但周明未举证证明额外损失），法院从 “公平原则” 出发未支持利息请求。但周明的核心诉求 ——“解除协议 + 全额退款” 已全部实现，权益得到根本保障。
三、裁判结果
确认原告周明与被告甲公司于 2017 年 6 月 10 日签订的《房屋认购书》于 2024 年 11 月 11 日解除；
被告甲公司于本判决生效之日起七日内，向原告周明退还购房款 379406 元；
被告乙公司于本判决生效之日起七日内，向原告周明退还服务费 15000 元；
四、案件启示
（一）购房者：签约必留书面依据，警惕 “口头承诺”
明确核心条款：签订《房屋认购书》时，务必书面约定 “房屋建设进度节点（如动工时间、封顶时间）、正式合同签订期限、交房日期”，避免仅依赖 “口头承诺”；同时注明 “若开发商未按期推进，购房者有权解除协议并主张违约金”，为维权留存依据。
分开留存付款凭证：向开发商支付购房款时，要求开具注明 “购房款” 的收据或发票，支付中介服务费时，单独留存中介公司的收款凭证，注明 “服务内容与完成标准”，避免 “款项混同” 导致退款时责任不清。
定期核查项目状态：付款后定期到项目现场查看建设进度，或通过政府官网查询项目审批、施工信息，若发现长期停工，及时与开发商协商，协商无果尽早起诉，避免超过 3 年诉讼时效。
（二）开发商：履约是底线，“保交楼” 需有实据
不做无依据承诺：预售房屋时，不得作出 “口头交房时间”“虚假复工计划” 等承诺，若承诺需写入合同；项目纳入 “保交楼” 后，需向购房者公示政府文件、施工计划、交房时间表，避免空口无凭。
违约后主动退款：若确实无法推进建设，应及时与购房者协商退款，避免拖延导致纠纷升级，增加诉讼成本（如本案中甲公司需承担诉讼费，还影响企业信用）。
（三）中介：服务需 “达标”，未完成要退款
明确服务标准：与购房者签订服务协议时，书面约定 “服务完成的具体标准”（如成功签订正式《商品房买卖合同》、房屋顺利交付等），而非仅以 “介绍交易” 为由主张服务费；若服务目的未实现，应按约定退还费用，不得推诿。
审慎选择合作方：中介与开发商合作时，需核查开发商的资质、项目审批手续，避免因开发商违规导致购房者维权，进而牵连自身承担退款责任。
（四）维权要点：聚焦 “核心诉求”，理性主张损失
优先确保 “退款”：此类纠纷中，“拿回已付款项” 是首要目标，利息、违约金可作为次要诉求；若协议未约定利息，可举证证明 “资金占用损失”（如同期银行存款利息、租房费用等），提高诉求合理性。
利用 “缺席判决” 优势：若中介或开发商拒不到庭，可提交充分证据（付款记录、合同、沟通记录等），法院可依法缺席判决，快速支持合理诉求（如本案中乙公司未到庭，法院直接判决其退还服务费）。
买房是家庭重大支出，购房者需保持警惕，注重合同条款的严谨性与证据留存；开发商与中介需恪守诚信，履行承诺。一旦出现 “长期停工”“无法交房” 等问题，购房者无需被动等待，
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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