从双国际评级到1200亿销售预期，越秀地产凭什么成国资房企标杆？

来源｜中访网

责编｜李晓燕

在房地产行业深度调整、多数房企承压前行的当下，国际评级机构的每一次动作都备受市场瞩目。2024年8月25日，标普全球评级授予越秀地产“BBB-”长期发行人信用评级，展望稳定，这一评级不仅使越秀地产成为当前行业内极少数获得国际投资级评级的地方国企，更在行业信心亟待提振的关键节点，树立起优质国资房企逆势发展的新标杆。

从行业大环境来看，历经数年调整，房地产市场格局已然重塑。曾经依赖高杠杆、高周转的发展模式难以为继，不少房企陷入流动性困境，国际评级机构对房企的评级也多以下调为主，能够同时获得多家国际评级机构认可的房企已成为行业中的“稀缺资源”。在此背景下，越秀地产此次获得标普投资级评级，绝非偶然，而是其长期坚持稳健经营、深耕核心市场的必然结果，也折射出国际资本市场对优质国资房企基本面的认可。

核心城市的深耕布局，是越秀地产实现销售逆势增长的关键密码。在多数房企收缩战线、销售规模下滑的2024年上半年，越秀地产交出了一份亮眼的成绩单：前六个月累计合同销售金额达615亿元，同比逆势增长11%，顺利完成全年销售目标的半数以上；进入7月，增长势头依旧强劲，当月合同销售额同比提升近两成，远超行业平均水平。标普在评级报告中指出，越秀地产2025年上半年销售额增长11%的表现，显著优于百强开发商同期销售额下降11%的整体态势，而这一成绩的取得，离不开其在核心城市高端项目的出色表现。

在上海，越秀地产的市场影响力持续凸显。2024年初，越秀·静安天玥项目开盘即售罄，单日销售额突破23亿元，成为上海楼市的“开门红”标杆；位于苏州河畔的越秀·苏河·和樾府更是创造了“四开四罄”的销售奇迹，累计销售额高达69亿元，刷新区域高端住宅销售纪录。在北京，越秀地产同样展现出强大的产品竞争力，海淀的和樾望云与和樾玉鸣两大项目开盘即劲销152亿元，不仅打破了当地高端住宅市场的销售纪录，更奠定了其在北方核心城市的市场地位。而在大本营广州，越秀地产的“广府系”产品持续热销，珑悦西关、熙悦江湾等项目凭借对本土文化的深度融合与优质的产品力，成为改善型需求客户的首选；先锋产品系代表东山云起开盘去化率近九成，进一步巩固了其在广州市场的领先优势。

这样的销售业绩，背后是越秀地产精准的投资策略支撑。2024年，越秀地产新增土地储备273万平方米，其中超七成位于北京、上海、广州、深圳四大一线城市；截至2024年末，其总土地储备达1971万平方米，96%集中在一线及核心二线城市。2025年上半年，越秀地产继续加仓核心城市，在北京、上海、广州、杭州等城市精准获取多宗优质地块。这种聚焦核心城市的投资策略，不仅确保了项目的销售去化能力，更有效降低了从大湾区向全国扩张过程中的运营风险，为其销售持续增长提供了坚实保障。

稳健的财务状况，是越秀地产抵御行业风险、获得国际评级认可的“护城河”。在行业普遍面临流动性压力的当下，越秀地产始终将财务安全放在首位，“三道红线”指标连续多年保持绿档。截至2024年末，其剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率51.7%，现金短债比达2.1倍，各项指标均处于行业最优区间。同时，公司有息负债规模降至1038.9亿元，短债占比仅22%，极大降低了短期偿债压力；全年经营性现金净流入217.3亿元，期末现金储备超500亿元，健康的现金流状况为企业持续发展提供了充足“弹药”。

在融资端，越秀地产的优势同样显著。凭借优质的信用资质，其融资成本持续走低，融资渠道保持通畅。2025年8月，越秀地产成功发行14亿元境内债券，其中10年期债券票面利率仅2.5%，彰显出资本市场对其的高度信任；2024年，公司累计发行43亿元境内债券与23.9亿元境外人民币计价票据，平均借贷成本从2023年的3.82%降至2024年的3.49%，融资成本的持续优化进一步提升了企业的盈利空间。标普分析认为，越秀地产流动性来源充足，预计2024年末起一年内流动性来源约为流动性需求的1.4倍，加之与各大银行的紧密合作及母公司越秀集团的有力支持，其融资能力在行业内处于领先水平。

值得关注的是，越秀地产此次获得标普投资级评级并非孤例。2024年6月，国际评级机构惠誉已将越秀地产长期发行人主体评级展望上调至稳定，并维持“BBB-”投资级评级，两大国际评级机构的一致认可，充分证明了越秀地产在资本市场的认可度持续提升。从行业对比来看，目前仅有中海地产、华润置地等少数央企房企评级高于越秀地产，同为“BBB-”投资级的金茂与越秀地产一道，成为国资房企阵营中的优质代表。

当前，房地产市场正迎来政策暖风的持续加持。政府明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，推进城中村和危旧房改造，释放改善性需求；北京、上海等一线城市也陆续优化房地产政策，市场筑底回升信号日益明显。对于深耕核心城市、具备优质产品力与稳健财务状况的越秀地产而言，这无疑是难得的发展机遇。

标普在评级报告中预测，越秀地产2025年合同销售额将达到约1200亿元，较2024年增长4%-5%，并认为其作为越秀集团核心子公司，在未来1-2年行业挑战下仍将保持市场竞争力。展望未来，凭借在核心城市的深耕优势、精准的投资策略、稳健的财务基本面以及母公司的强力支持，越秀地产有望在行业复苏进程中进一步扩大市场份额，为房地产行业高质量发展提供可借鉴的“国资样本”。