上海楼市调控瞄准外环外 开发商立即推“今夜不打烊”、中介抢客

继北京后，上海房地产调控政策的“靴子”也终于落地。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。

当天中午政策出台后，上海市场反映迅速，沪上开发商、中介快速“抢跑”，争夺客源。

“今天一下午都在联系客户，今天肯定要通过电话、微信把潜在客户联系一遍，把新政策传达到，主要是单身人士增加了房票、还有一些父母在外地要过来上海之前限购的这些潜在客户。”上海链家中介小孙向新京报贝壳财经记者表示。

同时，记者也看到，保利海上印、华发虹桥四季等新盘已经推出了“今夜不打烊”的广告，加大新盘营销和推广力度。

业内人士认为，此次政策“组合拳”将进一步促进上海房地产市场的复苏，即将到来的“金九银十”成色可期。

“外环外购房不限套数”，增加房票、降低库存

这是上海今年首次出手，对房地产市场政策进行优化调整，其中限购政策迎来大调整——沪籍居民家庭、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭，外环外购房不限套数；成年单身按照居民家庭执行住房限购政策。同时，政策还提出公积金账户可支付首付款，商贷利率不再区分首套和二套，个人住房房产税政策进一步完善。

业内人士认为，此次上海楼市新政的重点在于“对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数”。

这里的居民家庭，是指沪籍居民家庭，以及在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭。此外，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上海此次限购政策优化，有望进一步缓解结构性不平衡。目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。”

“单身视同家庭”政策直接效应是增加了“房票”，即新增购房套数，有助于进一步带动成交量。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“过去，非沪籍单身人士购房有一定限制，比如说对于非户籍居民家庭来说，符合3年社保条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房，所以在‘单身视同家庭’政策下，单身人士新增了房票。同时，沪籍单身人士也可以享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增1套购房的资格。”

“房贷利率不再区分首套、二套”，有利于改善型置业

在优化住房信贷方面，此次上海新政打出了组合拳。

在房贷利率方面，不再区分首套和二套，市民在购买二套住房时，以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，在调整前，房贷利率为3.45%，月还贷4463元，在调整后，房贷利率由3.45%降低到3.05%，每月需还贷4243元，金额减少220元。

同时，上海还进一步优化了住房公积金政策。对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。

对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

“新政明确提高绿色建筑的公积金贷款额度，所提及的二星级以上绿色建筑，占全市新房的比重约为60%，政策惠及面很大。”严跃进还指出：“此次落实了‘既提又贷’政策，更好地发挥公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力，既降低了相关成本，也更好压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等都有积极作用。”

此外，上海还对房产税政策进行了微调。为衔接优化住房限购政策，此次新政规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

对此，卢文曦表示：“对于想购买第二套住房的非本地买家而言，有60平方米的免税面积扣除，可以切实降低持有成本，促进改善意愿的提升。”

外环外成交占一半以上，业内称“金九银十”可期

在去年出台“沪九条”“沪七条”后，今年上半年，上海房地产市场整体是趋稳的，且是全国楼市复苏的“领头羊”。

上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，上海一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。

尤其在新房房价表现方面，从价格指数看，国家统计局数据显示，上海新房房价指数环比保持上涨态势，1-7月环比累计上涨5.8%。同时，上海新房房价涨幅也在今年3月、4月、6月、7月位居全国首位。

既然上海楼市整体处于复苏上升中，为何此时进一步放开限购呢？

对此，上海业内人士向记者指出，上海楼市目前处在季节性成交的低谷，更为重要的是，上海楼市成交存在着冷热不均的现象，而且上半年分化加剧——“日光盘”集中在核心地段，而远郊区楼盘仍面临着去化压力。

上海链家研究院负责人李根表示：“7月份上海二手房成交约1.85万套，上海链家带看量环比持平。当前二手房市场延续了自年初以来的深度调整趋势，尤其是受7月份高温、台风影响，成交量季节性回落。价格持续修复构成市场主基调，刚需群体及近郊板块是市场韧性的主要支撑点。”

同时，从各个环线表现来看，外环外市场新房成交走弱。据上海业内人士统计，1-6月，上海全市共开盘151次，认筹率低于50%的楼盘开盘有70次，占比46%，其中取消摇号的楼盘54次。上海滞销盘的‘重灾区’在郊区，从价格来看，均价低于6万/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。

卢文曦表示：“从成交来看，上海楼市分化现象较为凸显。今年上半年新房成交前十榜单中，单价10万+的项目占到4个，也正是这些豪宅类产品拉高了整体价格水平。同时，外环外去化依然面临考验。比如新场板块的璟澜湾，奉发的贤荟悦邸、右岸晶邸等诸多项目在认筹期间出现无人认购的现象。”

但是，从供应量和成交量来看，外环外都是上海楼市的成交主力。根据中指研究院监测数据，2025年以来，上海新房市场总成交套数达29729套，其中外环外销售量达18018套，占比达到60%。同期，上海二手房市场总成交套数约12.71万套，其中外环外成交套数达64773套，占比达到51%。由此来看，无论是新房还是二手房，外环外成交量都占到了一半以上，是成交的“大头”。

所以，外环外的遇冷其实也显示，上海楼市复苏根基不稳，新房房价整体上扬多半因素是由于豪宅集中入市的拉动。

那么，当前上海有针对性地放松外环外限购也是促进楼市全面回暖的举措。严跃进进一步点评称：“当前购房政策属于历史上最为宽松的一次，购房的最佳窗口期已开启。”

卢文曦也认为：“此次上海政策的时间节点也非常讨巧，马上就是‘金九银十’的传统销售季，有了政策的加持，相信‘成色’会有保障。”

此外，中指研究院政策研究总监陈文静指出，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐