全球多国严限外国人购房，这些国家却反向松绑

全球范围内越来越多的国家开始限制外国买家购房。

8月26日，韩国将正式实施针对外国人购房的新规。该规则不仅设立“外国人土地交易许可区”，还要求外国购房者必须事先获得地方政府批准，并在获批后四个月内入住，购房后还需实际居住至少两年。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）向第一财经记者表示，预计在韩国新政策实施后，外国人离岸购房的情况在明年可能降至近乎为零。

今年以来，多国陆续推出类似政策。澳大利亚政府宣布，自4月1日起禁止外国投资者购买已建成住宅，该禁令将持续至2027年3月31日。

5月，西班牙政府向议会提交议案，拟对非欧盟买家征收100%的房产税。

而日本国民民主党预计将在今年秋季的特别国会会议上提出限制外国人购买房地产的法案。

不过，也有部分国家正朝相反方向调整政策。新西兰政府正考虑放宽外国买家禁令以吸引投资；沙特阿拉伯则宣布自2026年1月起，将首次允许非居民外国人在特定区域购置房产，逐步开放其房地产市场。

安萨里建议，若买家计划迁往已实施外国人购房税或购房限制的国家，最好在抵达并成为当地居民后再考虑购房。或者，买家也可以考虑替代市场进行投资。

经济不确定性中的房地产市场

今年以来，全球多个主要经济体的房地产市场表现持续低迷。

8月份，美国住房市场数据依旧疲软，全美住宅建筑商协会（NAHB）住房市场指数跌至32，接近周期性低点，反映出建筑商信心持续不振。

英国房地产机构Rightmove的数据显示，8月房屋平均要价连续第三个月下跌，而7月份的跌幅更是创下该机构二十多年有记录以来的最大值。尤其值得注意的是，一向销售活跃的伦敦地区出现了全英最大跌幅，8月房价环比下降2.6%。

在亚太地区，韩国央行7月底发布的数据显示，2025年上半年除首尔及其周边都市区外，韩国所有地区房价均出现下跌。

新西兰房价截至8月已连续四个月下行，7月环比再降0.2%。

美国投资咨询公司NDR在近期报告中指出，当前经济增长乏力、通胀处于中性水平的环境历来不利于房地产行业发展，房地产行业通常在稳定或扩张的经济背景下表现最佳。报告预测，行业增长将继续放缓，通胀可能温和上升，意味着房地产市场在未来一段时间仍将面临严峻的宏观环境。

美国尔湾房产经纪公司Real Broker Harvest副总经理张东云（Tracy Zhang）对第一财经记者称，当前买家对经济前景和可能的特朗普关税政策充满疑虑，这些不确定因素严重影响了买家的决策信心。她所在的加州尔湾的部分楼盘已开始降价促销，“但买家还是不买账”。

全球房地产咨询机构仲量联行（JLL）在8月报告中写道，2025年第二季度，美国的贸易与关税政策持续主导全球地缘政治和经济议题。美国、德国和英国仍是全球住宅地产最活跃的三大市场，但同比交易量均出现下滑。长期来看，加拿大、英国、德国和澳大利亚等主要市场持续存在的住房供应短缺问题，预计将推动更多跨境资本投入。

收紧VS放宽

在限制还是放宽外国购房者政策上，各国政策出现显著分化。

今年1月，西班牙总理桑切斯提出，非欧盟买家若不在西班牙居住的话，将征收100%房产税，5月，这项提案被移交议会。此外，自2025年4月3日起，在西班牙购买房产不再为非欧盟国民提供居留权。

在美国，有议员于5月提出《房地产互惠法案》，若外国政府不允许美国人购房，则将对与该国政府有关联的个人与实体征收50%的房地产税。得克萨斯州同月通过法案，从9月1日起限制某些外国实体在该州购买房地产。

韩国已将首尔、京畿道23个市县及仁川七个自治区划为外国土地交易许可区。外国个人、企业乃至政府购买超过六平方米土地前须获地方政府批准，且须在购房后四个月内入住并实际居住至少两年。违规者将面临房产价值10%的重复罚款，甚至交易被撤销的风险。

首尔房地产代理公司IQI Korea及韩国房地产公司APGC首席营销官吉尔伯特· 白（Gilbert Paik）对第一财经记者表示，新规中关于须实际居住两年的要求基本杜绝了非居民外国人的投机行为。“这直接针对此前常见的‘缺口投资’现象，即通过全租租赁系统快速买卖房产而从不实际居住”，他认为，短期内该政策将抑制外国需求，为韩国本土买家争取更多空间，尤其在高端市场。但他也表示，若没有配套的供给侧改革，首尔住房市场的结构性压力难以根本缓解。

日本则因房价快速上涨引发社会关注，加速了部分政党对外国人买房的限制动议。根据日本房地产经济研究所的报告，2021至2025年间，东京23区公寓中位价格飙升约64%，远超整个大东京地区26%的涨幅。据三菱UFJ信托银行3月的调查称，千代田、涩谷和港区20%至40%的新公寓被外国买家购得。

这一问题已进入日本的政治议程。据报道，国民民主党领袖玉木雄一郎认为，日本城市地区房价飙升部分原因是海外投资者出于非居住、投机目的购买房产，并提出了“空置税”的想法以遏制此类收购。

另一方面，新西兰和沙特正逐步放宽限制。新西兰副总理彼得斯（Winston Peters）表示，2018年实施的广泛外国购房禁令将暂时保留，但正考虑对豪华房地产投资者放开例外。今年2月，新西兰政府重新设计了“活跃投资者+签证”，取消语言要求并降低投资门槛，目前已吸引10亿美元投资储备。

沙特则将于2026年1月起允许外国人在指定区域购房。新政策规定，外国买家只需购买价值不低于400万里亚尔（约763万元人民币）的房产，即可享受包括家庭永久居留、自由就业及在特定区域拥有或租赁房产等一系列权利。

安萨里表示，新政策将释放显著的潜在需求。“国际买家咨询量已明显增加，尤其来自亚洲等地。我们预计待新规正式生效、更多大型项目进入市场后，咨询量将进一步攀升。”他称，“供应也在迅速增长以满足需求。仅在利雅得，市场上就有约5万套房源。”