楼市一夜巨变！为救市拼了？上海放开外环限购，首套房免征房产税

在今天（8 月 25 日），上海市住建委、房管局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

多项政策直接关乎咱老百姓的买房大事，从限购到税收，全方面进行了调整。

从明天（8 月 26 日）就开始施行也能看出来此次调整的紧迫性。

楼市可谓一夜之间迎来巨变。

其中，最引人注目的是限购政策大调整：符合条件的居民家庭，外环外购房不限套数。此外，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。这意味着，单身人士买房迎来重大利好。

同时，上海对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房，暂免征收房产税。

这释放了国家对于楼市止跌回稳的什么信号？上海这一重要试点的政策调整，对全国房产税政策的未来预期如何？

上海楼市，是个异类

不过，说起上海楼市，其实算是中国楼市的一个异类。

自 1998 年住房市场化改革以来，上海楼市历经多次调控，房价却始终居高不下。

即使在全国楼市普遍低迷的 2024 年，上海房价依然表现坚挺。

上海也是少数征收房产税的城市之一，一直是中国房地产市场未来政策的重要先行试验场之一。

2024 年 5 月，上海出台房地产 “沪九条”，包括放宽普通住宅标准、调整二手房交易政策、优化购房信贷政策等。9 月，又出台 “沪七条”，进一步放宽购房信贷政策。

在这两轮政策刺激下，上海房地产市场在 2024 年下半年出现明显回暖。

上海市房地产交易中心数据显示，2024 年全年，上海一、二手住房累计成交 2715 万平方米，同比增加 12%。其中，二手住房成交 1817 万平方米，同比增加 15%，创近四年新高。

进入 2025 年，上海楼市延续了去年下半年的回暖态势。

今年上半年，上海一、二手住房累计成交 1311 万平方米，为 2022 年以来同期最高，同比增加 17%。

其中，二手住房成交 885 万平方米，同比增加 22%。

不过，从 3 月下旬开始，上海楼市热度逐渐降温。

尤其是 4 月以来，市场活跃度明显下降，成交量环比出现下滑。

有关数据显示，2025 年 7 月，上海二手房挂牌均价为 55744 元 / 平方米，环比下跌 0.42%，同比下跌 2.53%；二手房成交 9347 套，环比下跌 13.64%，同比下跌 11.75%。

本来在上海买房置业，对很多人来说就是一笔巨额投入，对于习惯于买涨不买跌的购买者，市场观望情绪一下子就更浓了，购房者入市更加谨慎，卖方议价空间有所扩大。

这次，算是上海今年首次出手，对房地产市场政策进行优化调整。这正是在市场活跃度下降、区域冷热不均的背景下出台的。

这轮的力度超出市场预期，尤其是外环外购房不限套数和首套房免征房产税这两项政策，将对市场产生较大的刺激作用。

我们来看看具体是怎么回事

外环外购房不限套数

根据《通知》，此次住房限购政策调整的一大亮点是，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。

具体来看，对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购 2 套住房。

非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数。

自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，在外环内限购 1 套住房。

这和北京仅放松了 “台湖、马驹桥” 相比，力度明显更大。

这也说明，上海对于远郊区购房政策的放松思路非常清晰，即 “不限购、不限售、不限贷”，全力激活远郊区的房地产消费。

首套房免征房产税

除了进一步放开限购。

更大的实实在在的减免，在于在完善个人住房房产税政策方面。

上海规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房，暂免征收房产税。

购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平方米的免税面积扣除。

由于个人住房房产税按年征收，因此 2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受本条政策。

作为对限购政策调整的一种补充，因为外环外放开套数限制后，会有更多人买房，持有成本就成为大家关注的焦点。

现在首套免征房产税，第二套人均 60 平方米的免税面积扣除，基本上覆盖了大部分人的需求。

表明上海在政策调整上还是很有连贯性的，让购房者没有后顾之忧。

结合刚才说的上海楼市作为全国房产税试点先行者的身份，这是全国首个针对非沪籍家庭首套房免征房产税的政策，比较大地降低了非沪籍家庭的购房成本。

尤其是在当前上海人口流入和住房需求结构变化的背景下，这一政策有助于吸引更多人才留在上海，也有助于激活二手房市场的流动性。

对于新进入上海购房的人群，减轻了长期的住房持有成本压力，也有助于吸引更多人才在上海安居乐业，表现出政策对于刚性住房需求的支持。

虽然在现在地方政府卖地收入持续下滑的当下，房产税可以作为稳定的税收来源。

但考虑当前整体楼市态势、宏观经济环境、市场承受力与社会接受度等，难以快速落地。

从上海的房产税政策调整来看，预计未来房产税征收细如果真要在全国铺开，也会大概率设计得较为温和。

公积金账户可支付首付款

除了限购、税收政策调整外，上海此次还对住房公积金政策进行了优化，加大公积金支持住房消费力度。

《通知》规定，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮 15%。

首套最高贷款额度从 160 万元提高至 184 万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从 192 万元提高至 216 万元；二套最高贷款额度从 130 万元提高至 149.5 万元。

同时，支持提取住房公积金支付购房首付款。

对缴存人购买上海新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

支持住房公积金 “又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

在优化个人住房信贷政策方面，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素。

在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

为救市拼了？

住房消费是稳住经济大盘、提振内需的关键发力点。

房地产市场对经济有的全产业带动模式是其他行业很难在规模上比拟的，重要性自不必说。

今年初，稳住楼市、股市首次被写进政府工作报告总要求。

在前不久，8 月 18 日召开的国务院第九次全体会议就明确提出 “采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势” 的决策部署。

结合上海的特殊形势和情况。

“沪七条” 落地后，不少市民也通过各种渠道呼吁购房政策在调整限购范围、降低购房成本、鼓励职住平衡等方面进一步优化。

7 月和 8 月正值盛夏，也是传统楼市淡季。

这次新政出台，就是结合市场供需关系变化，更大力度来回应居民关切，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

也是对当前市场形势的积极调整和应对，也是对国家房地产政策的进一步落实。

未来，上海房地产市场和全国范围内的房产税政策将走向何方，我们将和您一起持续关注。

大家对上海的这次房产政策调整和未来房产税正常怎么看？欢迎大家评论区分享观点。