房地产政策持续优化，市场回稳值得期待

本轮房地产周期中，中央和地方政府多措并举推动市场走向“止跌回稳”，具体措施包括限购限贷等行政调控松绑、降低房贷利率、土地收储、存量房收储和城中村改造等，政策推进以来，房地产市场状况有所改善，但仍然存在挑战，未来政策仍需持续发力。

薛宇/文

据新华社消息，国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议。会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

在此之前，北京宣布放松五环外限购，各地也在不断优化公积金政策，房地产政策利好进一步释放。随着中央和地方政府多措并举推动市场走向“止跌回稳”，年初以来房地产市场有所转好，供需关系改善，但近期有所波动，且政策效果仍待提升，未来政策方面仍需持续发力，在政策执行细节方面，或仍有进一步完善、调整的空间。

住房政策再发力

8月8日，北京再度推出地产政策宽松政策，宣布自2025年8月9日起，符合条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户。此外，公积金贷款加大支持力度，主要体现在：在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，调整为认定为首套房；二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元；二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

国金证券指出，这是北京时隔10个月后再度对楼市政策进行大幅度优化，从时间点来看，近期成交降温提升政策出台的必要性；从政策方向来看，本次政策更多是针对五环外及改善型需求。考虑到北京已落地相关政策，预期后续其他一线城市有望跟进，推动房地产市场“止跌回稳”。中邮证券表示，预计政策落地后成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。

不仅如此，近期各地公积金政策也在不断优化。苏州市住房公积金管理中心明确下调住房公积金贷款首付款比例，使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例调整为不低于住房总价的15%；青岛公积金覆盖二手房，深圳等六市公积金跨城互认。山东淄博上调住房公积金贷款额度，夫妻可贷100万元。西安允许公积金直接支付新房首付款，杭州推出住房公积金支付购房首付款业务，合肥、沈阳、海南、广东，泰州、威海、苏州、天津等地均优化了公积金政策。

整体看，近期部分城市进一步优化房地产政策，放宽限购、启动城中村改造或优化公积金贷款政策等。

本轮房地产调整周期中，中央和地方政府多措并举推动市场走向“止跌回稳”，具体措施包括限购限贷等行政调控松绑、降低房贷利率、土地收储、存量房收储和城中村改造等，政策推进以来，房地产市场状况有所改善，但仍然存在挑战，未来政策仍需持续发力。

根据国家统计局数据，2025上半年全国商品房销售面积4.6亿平，同比下降4%，较2024上半年与2024年全年降幅（分别为19%和13%）均明显收窄；商品房销售金额4.4万亿元，同比下降6%，较2024年全年降幅有所收窄。全国商品房销售面积与销售金额累计同比降幅均有所改善。

2025年7月全国房地产销售面积5709万平方米，同比增速下降7.8%；开发投资金额6922亿元，同比增速下降17.0%；新开工面积4842万平方米，同比增速下降15.4%。

虽然住房销量有所改善，但传导到房价仍需时日，当前房价仍在筑底过程中。根据国家统计局的数据，6月70城新房价格指数同比下降3.7%，降幅较5月收窄0.4个百分点；环比下降0.3%，降幅较5月扩大0.1点。70城二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较5月收窄0.2点；环比下降0.6%，降幅较5月扩大0.1点。

近期房地产销售动能有所减弱，机构预计后续将有更多城市出台新一轮楼市刺激政策，对楼市需求及市场信心带来提振作用。

积极因素显现

目前中国房地产销售规模“止跌回稳”已初见成效，虽然市场复苏仍面临库存压力和房价调整的挑战，但仍有积极因素。根据华泰证券，中长期来看，房地产市场在供给侧和需求侧都已经出现了积极的改善。

一方面，行业供给逐步优化。克而瑞数据显示，全国权益销售金额在百亿以上的房企由2020年最高点的160家降至2024年的71家；权益销售金额在千亿元以上的房企数量也由2021年最高点的27家降至2024年的7家，降幅均超过50%。根据中指院数据，2024年全国涉宅用地成交面积及金额分别同比下降23%、26%，较2020年高点分别下降68%、60%。

另一方面，需求侧从按揭负担比来看，整体或降至国际相对低位水平。据其测算，中国实际首付比例基本稳定在55%-70%区间，以中等偏上收入户的可支配收入测算，按照55%、60%、65%、70%的首付比例，2025上半年末全国按揭负担比分别为23%、17%、14%、12%。参照海外，2002年以来，美国按揭负担比约25%左右，日本自90年代以来居民部门都是低负债，近五年按揭负担比稳定在17%左右，可见相对海外而言，中国整体按揭负担比或已降至低位。

政策预期方面，机构认为，地产政策在稳定房价预期、激活购房需求等方面有望进一步发力，加快“止跌回稳”进程。

调整空间仍存

而对于目前政策效果来看，现有政策或仍有进一步调整空间。

尽管本轮周期中房价出现调整，但租金亦出现调整，导致中国租金收益率偏低。购房成本和租售比比较来看，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-2.8%之间。东北证券认为，降息推动资金成本下降（2024年10月新发放个人住房贷款利率约为3.15%），进一步缩小其与租售比的差距，将有助于促进房价企稳。根据央行数据，部分城市公积金贷款利率下降到2.6%左右，100万元上下贷款时月供水平和月租金类似，以上背景下对刚需购房会有明显支撑。

另外在存量房收储方面，实际落地的收储规模仍然相对有限。据机构不完全统计，2024年12月至2025年6月有披露具体融资数据的存量房收储案例，合计已落地融资金额或不超过100亿元。

东方证券认为，存量房收储政策难以快速推进的关键在于地方收储的权责制度，地方政府需要为项目的合规性和盈亏平衡担负最终责任。但是，在收储政策大框架不变的情况下，仍存在一定优化空间，例如取消收储价格上限、放宽再贷款的期限、下调再贷款利率等，一系列积极政策效果的累积将助力库存逐步去化。

2025年以来，政府工作报告提出“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》明确允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。在此背景之下，闲置现房收储的资金、用途、价格等限制因素将得到缓解。

此外，城中村改造的稳步推进，未来将使得需求获得显著补充。2024年11月15日，住房和城乡建设部、财政部联合印发通知，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，继续扩围至近300个地级及以上城市，城市数量明显增加，并明确稳妥推进货币化安置。12月12日中央经济工作会议再明确要加力实施城中村和危旧房改造，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。据东北证券研究所测算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿元，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1万亿元商品住宅销售额，约为2024年商品住宅销售额的13%。

东北证券指出，全球地缘政治变动加剧的全球背景下，提振消费、扩大内需成为中国应对挑战的关键，在此背景之下楼市止跌回稳的重要性再次提升。住房无疑为中国家庭最重要的资产组成部分，楼市的止跌回稳将直接稳定中国家庭资产价值，提升中国居民消费信心，对提振内需意义重大。

本文刊于08月23日出版的《证券市场周刊》