对话 | 汤耀光：与城市共生长，戴德梁行眼中的杭州进化论

近年来，杭州市围绕加快推进生产性服务业频频发力，提出打造全国先进生产性服务业集聚地。

那么，什么是生产性服务业？杭州的生产性服务业企业都有哪些特点？他们关注什么？他们的发展怎么样？

本文带你一起对话杭州市生产性服务业企业的领头人，走近杭州生产性服务业。

在钱江新城的写字楼里，戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光透过落地窗指向对岸的钱江世纪城："去年我们刚为这片CBD的核心区解决了工业上楼的难题——在寸土寸金的城市心脏，如何让制造业与摩天大楼共生？"这个看似矛盾的命题，正是戴德梁行深度参与城市生长的生动注脚。

戴德梁行浙江区域公司总经理 汤耀光

输出智慧 与城市共生长

记者提问:戴德梁行是一家什么样的公司？

答：戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，1993年进入中国市场，如今已发展成为覆盖60多个国家和地区、400余个办事处的商业地产服务巨头，2024年全球营收超过682亿元人民币。公司核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。

戴德梁行杭州分公司在杭州已经25年，我们的工作是为区域经济和城市发展输出智慧服务，利用公司的环球视野，提供各种先进经验。比如我们为杭州引入了大量外资机构、帮助国内企业出海，我们也把15分钟“都市圈”和工业上楼等理念引入杭州，等等。

工业上楼 破解城市空间密码

记者提问:城区工业用地已经大量减少，但是很多城区的经济发展又需要工业支撑，工业上楼似乎是个很好的解决办法。

答:城市更新需要让存量空间提质增效，工业上楼的本质是让城市土地学会“立体生长”，这是未来十年的大趋势。

2017年，戴德梁行在深圳落地首单"工业上楼"项目。目前杭州的用地紧张，于是我们将这种创新模式从深圳引入杭州。在钱江世纪城项目中，团队重新定义了核心区工业用地的可能性：通过垂直动线设计和复合功能植入，让生产空间更符合新质生产力的需求，帮助引入新的产业，在高层建筑中焕发生机。

传统工业用地容积率仅0.8-1.0，相当于把工厂“平铺”在地上。而我们在拱墅区二轻集团的改造项目中，老厂房通过"提容改造"升级为3.0容积率的未来智能船舶中心；目前余杭区千年舟园区的转型方案也在推进中。

商办变革 从空间供给到产业适配

记者提问:杭州写字楼市场空置率攀升至22.7%（2024年数据），2025年预计还有大量新增供。戴德梁行如何评估供需失衡风险？

答:无序供应只会加剧竞争，空间供给必须服从产业演进逻辑。我们最近刚为杭州市完成了一份涉及5000栋写字楼的调研报告，未来杭州商办写字楼用地的供应可能会发生变化。

最近几年，杭州正着力发展智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源五大产业生态圈，这些产业的崛起催生了新型办公需求。新的商办空间必须匹配产业发展阶段，未来办公将更强调产业适配性。2023-2024年，杭州有超过200万平方米的"园区办公"应运而生，这些融合研发、轻生产功能的复合空间，与传统写字楼有很大不同。

商业突围 武林商圈的涅槃之路

记者提问:武林广场的恒隆广场很快会开业，各个城区还有大量商业中心要陆续开业，您怎么看杭州商业中心的发展？

答:目前杭州商业体量已经突破1600万平方米，人均商业面积达1.3-1.4平方米，已经接近饱和。在这种市场背景下，开商业中心需要找到破局方案：精准定位是生存法则。

特别是武林商圈正在经历阵痛期。杭州城区多点开花的城市商业格局分散了消费力，但武林商圈作为杭州的传统核心商圈，仍是外来消费者的“心理地标”。即将开业的恒隆广场与杭州大厦在高端市场必然形成直接竞争。相比之下，延安路南端的in77通过注入潮流文化基因，已经成功开辟出一条差异化赛道。

未来商业中心的战场在于精准锚定客群标签——是年轻潮酷？亲子家庭？还是高端体验？大而全的时代已经终结。"

理想城市观 国际化的最后一公里

记者提问:您心中的理想城市是什么样的？杭州离这个理想城市有多远？

答:在杭20多年，见证了杭州从"旅游城市"到"新一线标杆"的蜕变。杭州的城市硬件设施已不输国际都市，但国际化软环境仍需突破“最后一公里”。特别是城市"惯例国际化"很重要——包括细到乘坐电梯时的礼仪，再到各种服务标准。

当不同文化背景的人能零障碍融入，才算真正理想的国际都市。我在杭州的20多年，看到杭州的人口结构已经发生巨大改变：从方言主导的本地社会，到每年新增20万外来人口的多元熔炉。这种包容性生长力，才是城市最珍贵的禀赋。