【重磅】上海楼市“王炸”新政来了：外环外放开限购！对哪些楼盘将是巨大利好？

　　北京五环外放开限购半个月后，上海外环外限购解绑的靴子也落地了！

　　8月25日，上海市住建委、房管局等等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，新政主要围绕限购松绑、公积金提额、贷款定价放开、房产税优惠来展开。

　　核心内容主要包括：

　　一是，符合条件居民家庭在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。

　　二是，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　三是，商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。

　　此外，新政还对住房公积金政策进行了重点优化，提高个人住房公积金贷款额度；支持提取住房公积金支付购房首付款；支持住房公积金“又提又贷”。

　　从此前的北京新政，到本周的上海新政，楼市新一轮救市改革，又要开始了。

　　01

　　新政“王炸”底牌

　　究竟强在哪里？

　　其实在上周北京五环外取消限购套数限制之后，市场就在疯传上海将会跟进：

　　一方面是楼市政策上上海一直跟随北京保持同频；二是四大一线城市中，只剩上海没有对非核心区限购彻底解绑。

　　市面上普遍预测，上海可能会对标参考北京五环外的政策模式：

　　将在五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及远郊区域放宽购房套数限制，不过仍会保留社保门槛。

　　如今新政正式公布，对比来看，此前市场流传的信息基本基本命中了此次新政的核心要点。

　　按照《通知》规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

　　非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　上海上一次针对外环外限购政策优化，是去年的929“沪七条”，新政将非沪籍外环外买房的社保年限再缩短，从3年改为1年；职住分离群体可在临港新片区增购一套。

　　此外非沪籍满足积分和社保条件等同上海户籍限购政策，即可买2套，多孩家庭可多买1套；商业贷款首套15%，二套25%，重点区域20%……

　　相较于929的“沪七条”，此次的新政限购、贷款松绑的力度再度增强。

　　新政前：沪籍家庭可买两套；非沪籍外环外买房需1年社保、满足条件等同沪籍可买2套。

　　新政后：外环外不再限制购房套数，不再核查购房家庭名下住房套数。

　　同时，单身人士在上海购房也迎来了福音，在新政下，单身人士购房视同于家庭购房，有利于进一步留住更多有能力、有需求的人才，为上海的城市发展注入活力。

　　可以预见，限购调整将进一步释放上海的购买力，充分激活外环外的交易热度。

　　此外，房贷利率不再区分首套和二套，也有助于释放更多改善需求。以商贷200万，期限30年计算：首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。

　　按最新政策，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

　　总得来说，这次新政延续了此前上海楼市新政的思路和方向：

　　进一步降低购买难度，减少摩擦成本，增加接盘人数。

　　这三招，都很有用，而且也继续留了后手，还有进一步打开的空间。

　　02

　　解绑外环外

　　新政将利好哪些楼盘？

　　此次上海楼市新政，从针对的区域来看，新政重点为外环外限购松绑，进一步降低交易门槛，激活交易活力。

　　而当下上海外环外新房市场销售规模占全市比重超70%，二手房市场占比也超50%，选择这里作为重点突破方向，可以说是恰如其分。

　　事实上，上海的外环外新房市场也是内卷最激烈、产品力竞争白热化的地方，不仅有央国企巨头在这里下重注，也有外来房企期望在这里打开局面，在上海滩扬名立万。

　　艳姐为大家盘点一下有哪些楼盘或将受此次利好影响：

　　保利海上印

　　示范区实景图仅供参考，以交付为准

　　位于闵行春申板块，三次开盘三次火爆，名副其实的“现象级神盘”。项目最大亮点是实景全面呈现，彻底终结“盲买”的顾虑，社区主入口打造百米界面与70米艺术长廊、超百米风雨连廊、约180米中轴景观、约1500㎡下沉式会所、米白石材和香槟金铝板搭配大面积玻璃的外立面，以“满格兑现力”重新定义上海西南人居标准。

　　中国铁建·西派云间

　　示意图仅供参考，以交付为准

　　项目位于松江新城板块，作为中国铁建地产TOP1的产品系，“西派系”代表作西派海上，一度被认为是上海最好的千万级豪宅。

　　西派云间预计将配置约2000㎡奢装会所，打造松江首个社区水幕瀑布，以及酒店式中央车站。建面约125㎡4房设计，并且是多阳台、一梯一户的设计，私密性、实用性、附赠空间拉满。更有建面约188㎡终极改善4房产品，以及西派在上海首次呈现西派墅作品。

　　保利天奕

　　示意图仅供参考，以交付为准

　　项目位于浦东唐镇板块，仅40天两开两罄，号称当前浦东改善客户必选项，2号线唐镇正地铁口的产品，大面积玻璃+铝板的外立面，定义张江新封面。

　　项目对标10w+产品的装标，铸铝子母门、嘉格纳、博世(五件套)美妆三件套等；约1500㎡的度假式泳池会所，配置高压氧舱、桑拿房、保龄球、沙壶等稀缺设施；阳光电梯厅+类一梯户型一户(大户型)。

　　招商·林屿湖畔

　　示范区实景图仅供参考，以交付为准

　　位于嘉定远香湖畔，定位为迭代4.0湖居奢宅，日前认购触发积分。

　　项目大门全跨约87米，是全嘉定首个超长全弧形叠石工艺的艺术门庭，项目拥有嘉定首个独立车马院，拥有嘉定首见的总高约13.7米的双层归家大堂，全嘉定首个峡谷式意境的立体下沉庭院，约1700㎡的架空层、最高建筑层高约7.2米架空空间。

　　国贸海上原墅

　　示范区实景图仅供参考，以交付为准

　　项目位于松江新城板块，以两开两罄的姿态，成为松江新城首个两次认筹均触发积分的项目。

　　海上原墅是松江新城少有的容积率约1.2豪宅，以独创“新江南学院派”风格，打造高阶会所，对标内环豪宅。立面设计汲取广富林文化精髓再造东方屋宇，大面积采用铝板、石材的昂贵材质；以一步一景的园林景观营造沉浸式归家体验，并配置泳池、私宴厅、下沉庭院等多功能会所空间。

　　象屿·天宸雅颂

　　示范区实景图仅供参考，以交付为准

　　项目位于占位新浦江中心，直线距地铁8号线沈杜公路站仅约200米，是六站前滩的真地铁房。社区打造超流体美学立面、浮岛美学园林景观，与建面约5500㎡超大会所，品质均对标千万级豪宅。

　　户型上最大的亮点是飘窗，项目约107㎡边户全屋设计了5个飘窗，约129㎡户型前瞻性地设置了7个飘窗，环楼约半圈，几乎占据“半壁江山”；两种户型的主卧+主卫均采用双270°弧形转角飘窗，整体实用面积几乎大了一圈，通透性和采光性能超强。

　　安高·申陇院

　　示范区实景图仅供参考，以交付为准

　　项目位于闵行梅陇板块的核心腹地，由千亿国企、中国500强企业安徽交控集团打造，近期三批次认筹延续此前火爆，再次触发限售。

　　项目是15号线景西站步行约500米正地铁房，容积率低至2.0，项目95米宽的大门，采用黄铜纹路门饰面+石材墙体通铺，经一条风雨连廊，串联约1700㎡下沉式会所。户型中大部分层高均达约3.1米，全屋飘窗设计，配置日立中央空调、地暖双联供，百朗新风系统等豪宅级“三大件”。

　　03

　　上海新政的刺激力度

　　究竟有多大？

　　对于此次新政，外界关注的核心焦点还是在于：

　　新政的刺激力度究竟有多大？

　　短期对比参考北京新政发布后，有媒体报道称政策一经发出，五环外已掀起抢房热潮，新政后的首个周末，售楼处客户量与成交量显著增长，甚至周六深夜12点仍有客户签约订房。

　　而纵向对比上海去年的929“沪七条”发布后，效果同样立竿见影，点燃了当年十一黄金周上海楼市购房热潮，数据显示，10月上海新房成交套数是5283套，环比增长43%；11月成交6694套，同比增长27%。

　　另一边，二手房的交易的重振，年内第四季度成交逐月攀高，尤其是12月收官斩获2.97万套成交，创下47个月来的新高。

　　整个2024全年上海二手房成交量同比增加5.02万套，达到24.2万套，超近10年平均线，这其中全年有近1/3成交，发生在第四季度。（以上数据来源：网上房地产，二手房成交量包含二手住宅及商铺、车位等成交数据）

　　即便到了2025年，新政的影响力仍旧后劲十足，除了受春节影响的1、2月份，其他几个月上海二手房成交基本都维持在2万套以上。

　　可以说929新政维持了上海二手房市场近10个月的火爆。

　　可以说，新政在此时出台，时间点选择相当精妙，接棒上一轮新政，延续刺激效果，持续为市场注入强心剂。

　　至于外界普遍关心的，新政放开后房价是否迎来反弹，乃至大涨？

　　这也要留待后续市场走势来进一步验证。

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　　主编：张艳

　　责编：浩浪

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