最高院：物业服务未达标却按政府指导价收费，构成价格违法！

作者：周军律师.

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在物业服务领域，收费与服务质量的匹配是保障业主权益和维护市场秩序的关键。

当物业服务企业提供的服务未达到相应标准，却仍按照政府指导价收费时，这种行为是否构成价格违法呢？

最高人民法院案例库入选案例《重庆某佳物业管理有限公司诉重庆市巴南区市场监督管理局、重庆市人民政府行政处罚及行政复议案》中明确：

1.前期物业服务合同按照行政法规和地方性法规的规定应当实行政府指导价，且前期物业服务合同约定实行政府指导价，在前期物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，原物业服务人继续提供物业服务的，按照民法典第九百四十八条的规定，继续提供服务的期间应当继续实行政府指导价。

2.价格主管部门经调查和听证，认定前期物业服务人在前期物业服务合同存续期间，以及合同期限届满后继续提供服务的期间提供的物业服务低于应执行的政府指导价对应的服务标准，但按照政府指导价收取费用，构成不按照规定执行政府指导价的，依法予以行政处罚。相对人对该行政处罚不服提起诉讼请求撤销的，人民法院不予支持。

本案中，2016 年，该公司与开发商签订《前期物业服务合同》，约定小区住宅按政府指导价收费，高层为三级服务标准，洋房为四级服务标准，包含 40 项具体指标。2021 年 12 月合同期满后，因业主未续聘新物业，该公司继续提供服务。然而，2022 年 1 月，业主举报物业欺诈，经监管部门核查发现，实际服务在安保、卫生等 20 多项指标上均不达标，远低于政府指导价对应的三四级标准，但该物业公司却仍按高标准收费。

根据《中华人民共和国价格法》的相关规定，经营者应当遵守法律、法规和政府指导价的要求。在物业服务中，实行政府指导价的物业服务收费，应由价格主管部门制定基准价及其浮动幅度，具体收费标准由业主与物业企业在合同中约定。

经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。

国务院《价格违法行为行政处罚规定》第九条也指出，经营者不执行政府指导价，存在 “不按照规定提供服务而收取费用的” 行为，属于价格违法行为，应当受到相应处罚。

最终，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，责令该公司整改并罚款 35 万元。

周军律师提醒，物业服务未达标却按政府指导价收费的行为，严重损害了业主的合法权益，业主若发现物业服务存在质价不符的情况，应及时通过合法途径维护自身权益，要求相关部门依法对价格违法行为进行查处。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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