“面积红利”悄然收紧！北京住宅开发或有新要求

随着政策支持的持续深化、技术标准的细化、监管力度的加大，“好房子”建设将推动房地产行业真正迈向“质量优先”的新阶段。

中房报记者 李叶 北京报道

曾被地产项目视为重要卖点的高得房率，或正迎来政策“紧箍咒”。

据市场消息，北京多个地产项目近期因报规未通过被要求整改，入市进度被迫推迟。核心问题集中于项目得房率超标，与当前政策对赠送面积的限制存在冲突。这一调整反映出监管部门对住宅开发规范的进一步强化。

一时间，“北京住宅报规收紧导致得房率下降”的消息迅速引发市场关注。

上述消息源于一则规范的下发。8月13日，北京市规划自然资源委印发了《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》（以下简称“意见”）。

从全文来看，意见着重针对新规范执行时间与供地时间、建筑层高与街区控规高度、建筑密度与实际可能等方面问题提出了要求，同时提出要做好新旧规范的“无缝衔接”，确保在途和新建住宅项目都能有章可循，稳步推进。

中国房地产报记者注意到，这份意见并未直接提及限制“得房率”，不过，一些项目已经受到了影响。

针对意见引发的“得房率”收紧的消息，记者向北京市规划和自然资源委员会信访与信息公开处进行了了解，工作人员表示，一切以政策公开信息为准，相关疑问可通过北京规自委官网留言咨询。随后，记者在北京规自委官网的咨询板块就传言进行了提问，截至发稿未收到回复。

“从北京本次规范执行来看，和此前广州思路基本一致，就是通过明确飘窗外挑设计、结构柱计入容积率等方式来严格防止‘偷面积’，从而实现以‘品质、配套、密度’ 作为“好房子’的核心指标，而非单纯的以得房率竞争，落地实施将有利于行业健康发展，促使开发商提升产品力，购房者回归理性。”58安居客研究院院长张波在接受记者采访时表示。

“从严执行是为了使项目符合各项规范。”一位不愿具名的房地产行业人士也认为，有一些项目往往通过“偷面积”方式来实现超高得房率，从其他维度上看，不一定是真正的提高品质的“好房子”。同时，市场上“内卷高得房率”不仅会对存量项目和二手房造成冲击，也会使购房者因担心后续新盘得房率更高而形成观望，影响后续楼市交易。

赠送面积悄然收紧

最近，北京有几个项目相继延期入市，原因被指是产品规划方案需要适度调整，主要是赠送面积方面的调整。

就其中位于朝阳的一项目因报规调整延期推出的消息，中国房地产报记者从一位接近该项目的人士处得到了确认，“不只是朝阳区，应该是整体的调整”。随后，记者又致电北京规自委朝阳分局审批科了解，工作人员则表示，并未收到相关消息。

自2023年至今，全国多地响应“好房子”政策，开始松绑建设限制，鼓励高品质住宅开发。进入2024年，北京、广州、深圳以及杭州、成都等一二线城市随之跟进。在此背景下，一批批以“零公摊”“得房率超100%”为卖点的楼盘密集入市。

不过，自去年6月至今年7月，北京有多个楼盘因得房率超过100%被反映到北京市相关部门，反映内容均指向其影响市场。

在“高得房率竞赛”愈发激烈的情况下，部分项目衍生出更多“偷面积”的灰色操作，如通过内凹式飘窗、压缩天井尺寸等方式增加户型数量、将建筑高度40米以上的高层建筑花池违规改为阳台等。

“高得房率可以有效改善居住舒适度，但需注意的是，在市场上大量以‘超高得房率’为卖点的项目中，不乏有项目是通过压缩公共空间或后期违规改造而实现，引发诸多纠纷。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，过去由于卖地压力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房销售，部分地方短视行为占据主导，对开发商“偷面积”、违反规划设计标准等现象睁一只眼闭一只眼。如今，相关部门加大了批后监管力度，开发商在此方面的操作也明显收紧。

近期，已有多个城市通过加强监管等方式来约束此类操作。

5月7日，成都印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》的通知，首次明确板率、层高等指标的允许误差。新规要求“板率”增加值不得超过1.5%，也就是说，开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。此外，新规要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。

8月中旬，广州也传出即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为。有媒体报道称，广州目前虽尚未发布正式文件，但针对“偷面积”乱象的整治措施已落地实施，包括规范飘窗设计（仅允许厨卫采用内凹式飘窗，杜绝客厅、卧室通过“假飘窗”违规增加面积）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定（禁止改造为实用空间）、标准化建筑内部天井尺寸（规避增加户型数量而压缩天井尺寸）等内容。

政策执行的过渡期安排

意见的实施有一定缓冲期。

根据意见，2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照取得用地批准手续时有效的工程建设强制性标准进行施工图设计文件审查，2027年5月1日前仍未取得建设工程规划许可证的，应按意见进行施工图设计文件审查。

有市场分析人士称，两年缓冲期安排照顾了在途项目的推进节奏，为市场预留了调整空间，但也可能导致“同一区域新旧标准并存”的现象。此前已入市的超高得房率项目成为“绝唱”，或更吸引购房人，对同区域其他项目销售造成一定压力。

一名头部房企的内部人士对于意见内容则表示认可。他告诉记者，这类规范的严格执行，能够激励大家更加努力在提供“好房子“方面下功夫，这是一个大方向。

张波认为，从目前不少地方出台四代宅的政策来看，核心还是推动商品房市场从“增量为主”转向“品质为先”，推行过程中，为了提高房企的参与积极性，更好满足购房者的需求，的确在容积率方面给予了诸多优惠，这也在近两年不少城市的新产品中得到了体现。但在实际操作中的确存在一些灰色地带，导致得房率异常高，从而对房地产市场正常发展产生一定影响。

他接着表示，但是“一刀切”将得房率完全控制在100%内并不是最优解法，更好落实细化规范，例如包括飘窗内凹、结构柱伪装都属于应打击的对象，但在做好品质的同时，更好提升得房率水平，让购房者享受到更多实惠，这一方向也应是“好房子”内涵所包括的。

“从政策引导到市场实践，‘好房子’建设既需要房企打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，也依赖监管体系的持续完善。”曹晶晶预判，未来，随着政策支持的持续深化、技术标准的细化、监管力度的加大，“好房子”建设将推动房地产行业真正迈向“质量优先”的新阶段。