观点直击 | 永升服务直面问题

观点网 经过一段时间的静默期，如今已然进入上市公司的业绩报告期，时不时便能看到一些公司披露了中期业绩。

8月21日晚间，永升服务也交出一份喜忧参半的答卷。

从整体数据来看，公司上半年营收实现了2.7%的同比增长，招投标新增饱和合同收入也取得8.7%同比增速的亮眼成绩，但公司走低的利润、高企的贸易应收款同样刺激着市场的眼球。

8月22日上午，永升服务召开了2025年中期业绩发布会，执行董事兼总裁周洪斌、执行董事兼首席财务官周迪、投资者关系总监严宪等管理层出席本次会议。

据参会投资者转述，公司管理层表现得很坦诚，并没有对公司表现不好的部分遮遮掩掩，而是相对积极地进行了回应。

“这半年我们不尽完美，甚至暴露出很多急需解决的问题，但是永升服务的团队，一定会秉持务实的作风，以专业为矛，在逆风中起舞。我们相信，无论是行业的困难，还是宏观经济下行，永升服务一定会有非常好的出路。”

暴露的问题

2025年上半年，永升服务营收34.6亿元，同比增长2.7%。在宏观经济承压和行业转型的背景下，依然能够保持营收的稳中有进，确实值得赞扬，但也要看到这份光鲜背后更真实的一面。

从分部情况来看，基础物业服务依然是永升服务的战略支柱业务，报告期内为公司贡献了77.1%的营收，达26.69亿元，同比增长8.38%；来自住宅与非住宅的收入比为1:1。

除基础物业服务之外，永升服务其他三大分部业务的营收均出现了不同程度的同比降速。其中，社区增值服务收入约3.96亿元，同比下降0.8%，占总营收比例为11.4%；非业主增值服务收入约2.7亿元，同比下降24.4%，占比7.8%；城市服务收入约1.25亿元，同比下降15.8%，占比3.6%。

增值服务方面，今年8月8日永升服务在上海宝山区顾村镇依云湾小区落地了首个“物业+养老”创新模式下的健康小屋。早在去年的中期业绩会上，公司管理层就表示社区养老具有较大的发展空间。因此，未来该公司或许会进一步加码康养方面的业务布局。

外拓方面，永升服务同样放缓了脚步，上半年公司新增合约面积约2075.6万平方米，新增在管面积1877.8万平方米，分别较上年同期减少44.8%、23.2%。

截止期末，公司整体签约面积达3.55亿平方米，同比增长约7.7%，合约项目数量为1966个；在管面积达2.54亿平方米，同比增长7.4%，其中来自关联方部分占比23.2%，第三方占比76.8%，在管项目数量为1531个。

在业绩会上，管理层表示，公司主动适应环境，在变化中寻求发展，优化现有的项目结构。2025年上半年，公司坚持务实的原则，退出了部分治理不佳收缴困难的项目，上半年对应的退出了将近1683.7万平方米的签约面积、1567.9万平方米的在管面积。

“未来公司仍然会在面积规模上坚持有所取舍，秉持有所为和有所不为的原则，不是所有的项目都值得拥有，健康的增长才能保证永升服务的长久发展。”

略有失手

业绩会上，永升服务方面表示，将坚定不移执行“平台+生态”战略，打造更具韧性的永升团队，持续提升公司治理效能，扎实推进第二个五年计划落地。

今年是永升服务二五战略的第二年，对于上半年的行业表现，公司管理层表示既有预料之中，也有意想之外。物业进入存量时代、成本的攀升、降价的风潮、财政的紧缩、账期拉长导致现金流压力等等问题都在预料之中。

为了应对这些问题，永升服务一直在积极地做一些转型，但转型过程遇到的困难在意想之外。

“因为团队习惯了做过去的那些事情，现在要（惯性的思维）彻底地向左转向右转，这个难度真的很大，所以导致了我们推进（转型）的速度和执行力，在短时间内没法弥补，收缩调整带来压力。”

尽管困难重重，在未来的发展策略方面，管理层仍表示要坚持二五战略，坚持通过团队服务意识、服务、能力、人才结构、组织、文化等六个方面的转型来形成高质量发展的态势。

“上半年业绩总体来讲，我觉得是在我们的健康高质量发展的战略规划上，又往前前行了一步。”

永升服务面临的困难还不止于此。

上半年，公司综合毛利率同比下降2.7个百分点到18.6%。其中，物业管理服务毛利率为18.5%，同比下降2个百分点；社区增值服务毛利率为28.2%，同比下降8.9个百分点；非业主增值服务为8.9%，同比下降3.5个百分点；城市服务为12.3%，同比增长0.6个百分点。

公司管理层表示，根据现有数据推测，基础物管的毛利率在未来两到三年会维持在14%-18%的水平，“这取决于我们的结构变化，以及政策面是否还会有更大的压力。”

社区增值服务方面则拥有一个良好的预期，“（毛利率）应该会回到30%以上，至少在30%-35%区间内。”

综合毛利率方面，则预计能够维持在17%-20%的水平。

从收缴情况来看，2024年全年，永升服务录得收缴率大概在85%左右，比上一年略有下降；而在今年上半年，公司收缴率同比进一步下降至七字头，这也导致其经营性现金流出现负值，为-2.3亿元。

对此，公司管理层表示，按照往年正常的收缴和回款规律来看，回款的主要时间大部分都是在第四季度，所以上半年在收缴率上略有失手，“从全年来看的话非常有信心，整个经营性现金流起码能回正，甚至今年要分红的部分能够先准备出来。”

上半年末，永升服务的贸易应收账款较上年末增加5亿至32.86亿元，大部分来自第三方，占比约71.3%，关联方占比约28.7%。

值得注意的是，期内公司贸易应收款项及应收票据部分计提亏损拨备约4.32亿元，而去年全年仅有3.45亿元。计提减值过后，其账上贸易应收款项及应收票据仍有28.61亿元规模，较上年末增加4.16亿元。

公司管理层指出，应收账款的增加一方面是由于行业环境的变化和业务结构的调整；另一方面则是公司在相关方面的应对工作不足导致。

“我们相信，敢于亮出问题才有解决问题的底气。直面问题，以务实的态度积极寻求解决方案的落地，是我们最好的回应。”

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