红漆泼门、拆门窗？该如何应对赖账房东！

竞拍成功当晚，深圳买家李某正拿着法院裁定书准备收房，却被原房东带着七八个壮汉堵在楼道里：“这房我住了十年，谁敢动试试！”

对方当场砸烂门锁，泼洒红漆，—— 这场法拍房 “保房战”，从一开始就火药味十足。

原房东连夜拆走全屋门窗，剪断水电管线，户口本死死攥在手里扬言 “让你永远落不了户”，物业公司拿着 18 万欠费单找上门时，他早已消失得无影无踪。

但谁也没想到，28 天后，李某不仅成功入住，还让原房东因拒执罪蹲了半年牢。

这场教科书级的 “反杀”，藏着所有法拍房买家必须掌握的生存法则。

强制腾退的实战攻略

租赁迷雾与恶意倒签

• 租赁穿透核查：要求法院调取租赁合同原件，重点核查：

• 签约时间：通过银行流水确认租金支付时间与合同签订时间是否匹配。

• 实际占有：查询物业费缴纳记录、水电用量（若合同签于查封前，但水电用量在查封后激增，可能存在倒签）

• 关联关系：核查承租人与原房东是否存在亲属、关联企业关系。

从强制迁移到经济反制

法院背书：在竞拍前要求法院在拍卖公告中明确 “原房东须在 15 日内迁出户口，否则承担每日 1000 元违约金”。

资金预留：在支付房款时，按成交价的 3%-5% 预留户口迁出保证金。若原房东逾期未迁，可直接扣除保证金作为赔偿。

从责任切割到债务追偿

1. 规避连带风险

双重核查：

• 法院渠道：要求法院在拍卖公告中列明欠费明细。

• 自主核查：联系物业公司调取缴费记录，通过 “国家税务总局电子税务局” 查询税费欠缴情况。

条款约定：在《竞买协议》中注明 “原房东须在过户前结清全部欠费，否则承担每日千分之一的滞纳金”。

资金监管：要求法院将拍卖款优先用于清偿欠费。

2. 债务追偿：三步拿回垫付资金

书面催告：向原房东发送《欠费追偿函》，限定 10 日内偿还垫付款

申请执行：若原房东拒绝，可申请法院将欠费纳入执行范围，从其其他财产中划扣

信用施压：将原房东拖欠垫付资金的行为告知其工作单位、合作伙伴，迫使其履行义务

从风险预警到全程追踪

风险评估系统：使用 “法拍保房指数” 工具，输入房屋信息自动生成风险报告（包括欠费、租赁、查封等 12 项指标）。

区块链存证：通过 “法拍链” 平台上传核查记录（如租赁合同原件、欠费清单），形成不可篡改的证据链。

智能提醒：设置关键节点提醒（如腾退期限、缴费截止日），避免错过维权时效。

李先生28 天反杀全记录

深圳买家李某竞拍某法拍房后，遭遇原房东多重阻挠：不仅拿出虚假的 20 年租赁合同设下陷阱。

还暴力拆除门窗、损毁地暖，以 “死不迁户” 相要挟，拖欠 18 万物业费的同时，纠集亲友占据房屋拒绝腾退。

面对困局，李某通过请求专业团队的帮助，根据专业团队给出的建议，通过法院调取证据戳穿假合同，公证房屋损毁情况并索赔，最终借助警方力量完成户口迁移和强制腾退。

28 天后他顺利入住，原房东因拒执罪被判有期徒刑 6 个月，所有损失均获赔偿。

面对法拍房交易中的重重陷阱，选择专业伙伴尤为关键。 毕竟，打赢法拍房保卫战的关键，在于让专业的人做专业的事。

记住：面对原房东的无赖行为，法律不是一纸空文，而青天智控就是帮你握紧法律武器的可靠伙伴。