法拍房租赁权陷阱：三招保你顺利收房！

"420 万拍下深圳福田的三居室，刚换好门锁就被人按住手腕 —— 三个壮汉堵在门口，说这房子轮不你住！"

2024 年这个真实案例里，购房者握着崭新的不动产证，却被挡在自家门外整整半年，只因踩中了法拍房最隐蔽的雷区。

法拍房的低价诱惑背后，藏着能让你 "赢了拍卖却输了房子" 的致命陷阱。

哪种情况会让你收房无望？

查封后形成的占用

哪怕对方真住了，只要能证明其占用在查封之后（比如法院查封裁定日期是 2021 年 5 月，对方 6 月才搬入），就能请法院认定其无权占用。

抵押后出现的使用关系

深圳某银行 2019 年抵押的房产，2020 年被人占用，法院最终支持新业主收房，因为 "先抵押后占用不得对抗抵押权"。

保房第一步：锁死风险

1. 隐形风险无所遁形

到住建局查备案记录

深圳 2019 年起要求房屋使用关系必须备案，没备案的主张很难被法院支持。

找物业查实际居住人

假装看房打电话给物业，问 "现在住的是业主本人吗"，录音留存证据。

2. 现场踩盘要做这三件事

• 拍门问住户："这房在拍卖，您是这里的住户吗？住了多久？"（全程录音）

• 查水电表读数：对比物业记录，确认是否有人实际居住。

• 看屋内设施：全新未使用的装修、没有私人物品，可能是刻意制造的占用假象。

保房第二步：紧盯这行字

法院公告里的 "权利瑕疵" 栏藏着玄机。遇到这两种公告要警惕：

• 模糊表述 "可能存在使用关系"：必须向法院申请查看相关文件原件，否则坚决不拍。

• 明确写 "存在长期使用约定"：要求法院提供相关支付凭证，一次性支付多年费用的多半有问题。

保房第三步：收房遇阻？这样反击

向法院提执行异议之诉

• 文件是否在查封前签订（查笔迹形成时间鉴定）

• 费用是否合理（市场价 5000 元 / 月，文件写 1000 元就有问题）

• 有无实际居住证据（没水电费单 = 虚假占用）

申请强制清场的技巧

即使占用关系有效，也能试试这招：按市场价支付剩余期限的费用，让对方提前解约。

法拍房的低价背后，藏着 "看得见的风险" 和 "看不见的陷阱"。

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